今年，樓市救市政策頻發(fā)，拒不完全統(tǒng)計(jì)，僅上半年，全國(guó)超過(guò)180個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整了房地產(chǎn)政策，政策出臺(tái)頻次近500次。平均每天有一座城市出手救市，平均每天發(fā)布2.7條救市政策。
9月剛剛開(kāi)始，樓市又迎來(lái)了重大信號(hào)。
高層會(huì)議再提支持剛性和改善性住房需求，要求地方用好“一城一策”政策工具。
官方力挺，別有深意！步入傳統(tǒng)金九旺季，西安樓市除了一批特價(jià)房源，官方是否還會(huì)有大動(dòng)作？
PART
01
官方：支持剛性和改善型住房需求 再提一城一策
8月31日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，再推進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策發(fā)揮效能，接續(xù)政策細(xì)則9月上旬應(yīng)出盡出，著力擴(kuò)大有效需求，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)。
其中，第六條提到：支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)。
這已經(jīng)是一周之內(nèi)官方第二次發(fā)聲了，8月24日，國(guó)常會(huì)定調(diào)：“允許地方‘一城一策’運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。
看似重復(fù)的表述，背后深意明顯：下半年要把激活住房消費(fèi)作為重要工作內(nèi)容，去重視和落實(shí)，說(shuō)明國(guó)家層面非常重視住房消費(fèi)。
值得一提的是，關(guān)于靈活運(yùn)用階段性信貸政策的提法也非常罕見(jiàn)?！耙虺鞘┎摺笔谴蠓较颍攸c(diǎn)提及信貸的政策工具，直擊曾經(jīng)樓市的“命脈”。
PART
02
央行今年第三次降息！釋放了什么信號(hào)？
8月22日上午，央行宣布降息，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。這是央行2022年以來(lái)的第三次降息，力度非常大！幅度也不小，今年1月4.6%，4月4.45%，8月4.3%，直降了30個(gè)基點(diǎn)！
從近期官方會(huì)議釋放的信號(hào)來(lái)看，接下來(lái)的LPR利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間，不排除首付比例政策調(diào)整，從而助力房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-8月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究報(bào)告顯示，剛剛過(guò)去的8月份，前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額4104億元，環(huán)比下降2.7%，同比下降35.7%。
2022年1-8月，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額32448億元，同比下降50.3%，降幅較1-7月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企銷售額的降幅有所收窄，但是從整體來(lái)看，市場(chǎng)回暖尚未達(dá)到預(yù)期效果。而這無(wú)疑也是高層會(huì)議頻頻重申刺激住房消費(fèi)的背景原因。
PART
03
支持住房消費(fèi)，西安房貸政策還有“松綁”空間？
今年以來(lái)，西安在房貸政策方面也是不斷放松，房貸利率便是最直接的體現(xiàn)！
據(jù)最新摸底的西安各家銀行的房貸利率情況來(lái)看：西安首套房的房貸利率普遍下“4.3”，多數(shù)在4.2%左右，最低為4.1%；二套房的房貸利率普遍在5%左右。
相較于7月初摸底的情況來(lái)看（首套房貸利率4.45%左右，二套房貸利率5.15%左右），首套房和二套房的利率均有比較明顯的下調(diào)，特別是首套房貸款利率的基點(diǎn)BP，已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。
這樣的房貸利率也是近10年來(lái)的歷史最低利率，對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本大降。
除了房貸利率下調(diào)之外，首付的門檻也在下調(diào)，根據(jù)5.28西安發(fā)布的樓市新政，公積金貸款，在西安首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購(gòu)買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%；且根據(jù)多渠道消息，空港新城、秦漢新城、能金區(qū)、涇河新城部分樓盤首套房首付最低20%，二套房首付最低30%，并且認(rèn)貸不認(rèn)房。
8月19日，西安市發(fā)布政策，將限購(gòu)放寬，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格，政策再一次松綁！
信貸政策松綁、限購(gòu)限售條件放寬，西安樓市的成交表現(xiàn)如何？我們看下剛剛出爐的8月數(shù)據(jù)。
新房方面，根據(jù)創(chuàng)典全程數(shù)據(jù)顯示：剛剛過(guò)去的8月份，西安開(kāi)盤銷售房源量下降，全市共27個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，推貨4798套，環(huán)比下降34%；成交1628套，環(huán)比下降56%；開(kāi)盤去化率34%，與7月相比，去化率下降17%。
二手房方面，自去年二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布以來(lái)，較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，二手房市場(chǎng)都表現(xiàn)乏力。今年5月底，二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)質(zhì)性取消了之后，有了回暖現(xiàn)象，根據(jù)9月2日西安市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)：2022年8月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長(zhǎng)14.95%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)平方米(6472套)，環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)15.36%。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，新房成交量環(huán)比下跌明顯，二手房雖有回暖現(xiàn)象，但增幅不足，隨著金九的到來(lái)，傳統(tǒng)的樓市熱銷旺季節(jié)點(diǎn)，政策端會(huì)不會(huì)還繼續(xù)有放寬跡象？
從目前的定調(diào)來(lái)看，可能性很大。而西安房貸政策還有哪些松綁空間？不排除會(huì)在存量利率和二套房房貸利率方面出手。要想存量利率下調(diào)，意味著5年前以上LPR還需要下調(diào)，從目前釋放的風(fēng)聲來(lái)看，是大概率。
樓市步入下半場(chǎng)，各項(xiàng)寬松政策頻出，從西安樓市來(lái)看，購(gòu)房門檻和成本再度下降，在市場(chǎng)觸底反彈前，這個(gè)短暫的購(gòu)房窗口期是個(gè)不錯(cuò)的上車機(jī)會(huì)！