就在昨天，央行最新LPR報(bào)價(jià)出爐，五年期LPR4.3%，一年期LPR3.65%，仍舊保持不變。
本月LPR沒(méi)有下調(diào)、維持不變，也在意料之中。
我們知道，LPR利率與MLF掛鉤，在9月MLF利率未做調(diào)整的背景下，9月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)沒(méi)有發(fā)生變化。
不過(guò)，近期高層表態(tài)讓LPR下調(diào)有了更加有力的支持，不排除未來(lái)LPR利率仍有下調(diào)空間。
9月上旬，央行副行長(zhǎng)表示，下一步，要進(jìn)一步發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率指導(dǎo)性作用和存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)到貸款端，降低企業(yè)融資和個(gè)人信貸的成本。
根據(jù)分析師的最新調(diào)研，蘇州目前19家銀行基本都可以做到首套4.1%，二套4.9%，當(dāng)下的房貸利率是近14年來(lái)蘇州房貸利率的低點(diǎn)。
備注：具體執(zhí)行利率要依據(jù)客戶(hù)自身情況而定，因?yàn)楦鶕?jù)合作樓盤(pán)、中介、個(gè)人征信等情況不同，各家銀行房貸利率和房貸周期情況也會(huì)有所不同。
當(dāng)下，蘇州大部分銀行房貸資金十分充裕，與去年排隊(duì)等貸的現(xiàn)象截然相反，現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢(qián)等人”，正常情況下1周左右，資料齊全最快僅需2-3個(gè)工作日即可放款。
多家銀行表示，二手房房貸利率更為寬松，一手房要看合作樓盤(pán)，此外個(gè)人征信也非常重要。
從今年蘇州房貸利率下調(diào)節(jié)點(diǎn)來(lái)看，蘇州房貸利率已經(jīng)經(jīng)過(guò)一波四連降！
4月初，蘇州首套房利率普遍調(diào)至4.6%，二套未還清5.2%。
5月中旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文！房貸利率可以下調(diào)至4.6%以下！蘇州按首套房貸利率按LPR減20個(gè)基點(diǎn)的政策下限執(zhí)行。蘇州首套房貸利率最低執(zhí)行4.4%的優(yōu)惠政策。
5月20日，5年期以上LPR為4.45%，較前期的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。蘇州首套房貸利率最低執(zhí)行4.25%的優(yōu)惠政策。
8月22日，5年期以上LPR為4.3%，再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。蘇州首套房貸降至4.1%的低位水平。
相較8月，蘇州多家主流銀行房貸利率執(zhí)行首套首貸4.25%，二套5.05%的政策，9月蘇州主流銀行的首套首貸和二套皆下調(diào)20BP。
要知道，2009年蘇州首套的房貸利率打七折后是4.156%，已是低位水平；
當(dāng)下4.1%的利率則降至歷史低點(diǎn)，相較2019年房貸利率6.1%高點(diǎn)，三十年期等額本息的貸款相差約88萬(wàn)元，幾乎是當(dāng)下蘇州樓市的首套房房的首付款。
8月份，房貸利率參考的5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)BP，降息效果釋放需要一定時(shí)間，因此短期內(nèi)連續(xù)下調(diào)LPR的迫切性不大。
受5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月全國(guó)信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低。
截至9月19日，中國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市中，已有86個(gè)城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。以廈門(mén)首套房貸利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到45個(gè)BP，達(dá)3.85%，東莞和長(zhǎng)沙首套房貸利率均下調(diào)35個(gè)BP，達(dá)3.75%。
不僅房貸利率在下降，近期很多熱點(diǎn)城市也在調(diào)整首付、限購(gòu)等政策。
9月19日，鄭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)二套房貸款首付比例降至40%，目前，鄭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)首套房首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，利率低至4.90%。
除了鄭州以外，還有海南、青島、寧波等地也調(diào)整限購(gòu)政策，調(diào)低二套房首付比。
在高房?jī)r(jià)、需求疲軟、預(yù)期不振的情況下，降低首付目的就是降低購(gòu)房門(mén)檻，提高首付能力，并提振市場(chǎng)信心，部分城市調(diào)整限購(gòu)政策。
8月份的紓困力度非常大，包括再次下調(diào)LPR 15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率降至歷史低點(diǎn)，但購(gòu)房需求并未明顯復(fù)蘇，后期市場(chǎng)的修復(fù)仍舊需要寬松信貸環(huán)境的支持。
利率低、放款快有助降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復(fù)。當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)受阻，后期市場(chǎng)的修復(fù)仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)。
當(dāng)下的蘇州樓市，限購(gòu)、限貸、限售放松，房貸利率降至低點(diǎn)，二套房首付比例低至三成，目前的購(gòu)房環(huán)境可以說(shuō)是近十年來(lái)較寬松的時(shí)刻。
雖然政策端十分寬松，但是當(dāng)下的蘇州樓市整體仍顯低迷。雖然有二套房首付比例降低的政策端利好，但實(shí)際上并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)成交量有很明顯的帶動(dòng)。
截止至9月20日，蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為14.35萬(wàn)㎡，相較去年同期30.32萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，同比減少53.7%。
從成交量來(lái)看，成交面積為42.11萬(wàn)㎡，環(huán)比8月增加了28%。同比去年同期減少3.93萬(wàn)㎡，同比減少8.54%。
我們預(yù)計(jì)9月完整月的成交量和會(huì)比8月略有增加，在60萬(wàn)㎡左右。
再看新房均價(jià)，截止至9月20日，9月蘇州市區(qū)新房成交均價(jià)為25844元/㎡，環(huán)比上漲4.8%，主要是因?yàn)樘K高新瀾庭敘、頤和玲瓏花園、天地源平江觀棠等高端改善盤(pán)的集中網(wǎng)簽帶動(dòng)了均價(jià)的結(jié)構(gòu)化上漲。
二手房市場(chǎng)方面，截止至9月20日，9月蘇州市區(qū)二手房成交面積為31.40萬(wàn)㎡，成交套數(shù)2865套。這樣的成交套數(shù)同比增加5.6%，相較8月同期環(huán)比減少了909套，環(huán)比減少了24%。
9月已經(jīng)過(guò)了20天，蘇州二手房成交量仍舊沒(méi)有過(guò)3000套，預(yù)計(jì)9月完整月的成交套數(shù)在4000套左右。
截止至發(fā)稿前，蘇州市區(qū)二手房掛牌量為87346套，仍舊處在高位。
9月、10月房企普遍會(huì)加大推盤(pán)力度，供應(yīng)端改善有利于提升市場(chǎng)活躍度。
屆時(shí)，會(huì)有更多的樓盤(pán)采取更大力度的價(jià)格優(yōu)惠措施，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著選擇的機(jī)會(huì)更多，剛需購(gòu)房者可以抓住機(jī)會(huì)上車(chē)，畢竟目前的政策端和金融環(huán)境的寬松程度都是空前的。