“打了半輩子工，舉全家之力好不容易湊出首付，結(jié)果爛尾了，還要每月繼續(xù)吃“土”還房貸，如果是你，覺(jué)得公平嗎？"
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)涌起“斷供潮”，在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)300多個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主聯(lián)名發(fā)表聲明，要求“強(qiáng)制停貸”。這其實(shí)也可以理解，“冤有頭，債有主，我房子拿不著，你銀行的本金和利息也別找我要，去找開(kāi)發(fā)商?！?/p>
（多家樓盤(pán)樓主發(fā)布的停貸告知書(shū) 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)）
那這種“強(qiáng)制停貸”的方式到底合法嗎？
很多觀點(diǎn)認(rèn)為，不合法，購(gòu)房合同和貸款合同是兩份獨(dú)立的合同、兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，業(yè)主不能以開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交房的違約或預(yù)期違約行為，就對(duì)銀行在貸款合同項(xiàng)下的還本付息請(qǐng)求權(quán)提出抗辯。業(yè)主強(qiáng)制“斷貸”，構(gòu)成業(yè)主在貸款合同項(xiàng)下的違約行為，應(yīng)對(duì)銀行承擔(dān)違約責(zé)任，也會(huì)對(duì)自身的征信產(chǎn)生不良記錄。
但我們認(rèn)為，爛尾樓業(yè)主在開(kāi)發(fā)商構(gòu)成“違約”和“預(yù)期違約”的前提下，“斷供”，這是業(yè)主基于《購(gòu)房合同》和《貸款合同》這兩個(gè)關(guān)聯(lián)合同，而對(duì)開(kāi)發(fā)商未履行按時(shí)交房義務(wù)的一種抗辯權(quán)。
（圖文無(wú)關(guān)）
那可能很多人會(huì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商不交房，不是應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商抗辯嗎？那為什么要對(duì)銀行抗辯？
我們認(rèn)為，這種抗辯是一種新型的、基于消費(fèi)信貸關(guān)聯(lián)合同關(guān)系而產(chǎn)生的“抗辯權(quán)延伸”。也就是說(shuō)，我們有權(quán)把對(duì)開(kāi)發(fā)商的抗辯，延伸到對(duì)貸款銀行的抗辯。
首先，這里的購(gòu)房合同和貸款合同是關(guān)聯(lián)合同，并不是兩個(gè)彼此獨(dú)立的合同。
大家都知道，購(gòu)房者按揭貸款的唯一目的就是為了湊錢(qián)買(mǎi)房，兩個(gè)合同是相輔相成的。如果購(gòu)房者只簽購(gòu)房合同不貸款，這錢(qián)湊不夠，開(kāi)發(fā)商肯定也不會(huì)賣(mài)你，現(xiàn)實(shí)中，向開(kāi)發(fā)商欠錢(qián)買(mǎi)房的還真很少見(jiàn)。但如果購(gòu)房者只向銀行按揭貸款，但最終卻不買(mǎi)房，沒(méi)有大額首付款和房子擔(dān)保，銀行肯定也不愿意借出如此大的金額?，F(xiàn)實(shí)中，只有在商品房預(yù)售合同成立生效后，銀行才會(huì)和購(gòu)房者簽訂貸款合同，并且所貸款項(xiàng)并不流向購(gòu)房者，而是直接支付給開(kāi)發(fā)商作為樓盤(pán)專款，不得挪作他用。購(gòu)房者與銀行之間的貸款關(guān)系是基于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房關(guān)系而存在的，也就是說(shuō)沒(méi)有購(gòu)房關(guān)系就沒(méi)有貸款關(guān)系，兩者緊密聯(lián)系。最高院在相關(guān)案件中認(rèn)為，審理涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系的案件，應(yīng)避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。因此，購(gòu)房合同與貸款合同構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同，其所有當(dāng)事人之間都應(yīng)當(dāng)存在法律關(guān)系。
其次，在關(guān)聯(lián)合同中，業(yè)主可基于關(guān)聯(lián)合同《購(gòu)房合同》和《貸款合同》中開(kāi)發(fā)商未履行按時(shí)交房義務(wù)對(duì)銀行進(jìn)行抗辯。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條，“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”就體現(xiàn)了關(guān)聯(lián)合同、抗辯權(quán)延伸的立法精神，雖然只適用于合同被解除的情況下，但我們認(rèn)為，根據(jù)其立法精神，在合同未解除的情況下，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)可以對(duì)銀行以開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房進(jìn)行不還本付息的抗辯。目前，德國(guó)、歐盟、英國(guó)、日本均構(gòu)建了關(guān)聯(lián)合同或類(lèi)似制度，以保障消費(fèi)者的權(quán)利。
因此，如果在開(kāi)發(fā)商未按期交房或預(yù)期無(wú)法按時(shí)交房的情況下，還要求業(yè)主繼續(xù)履行貸款合同，實(shí)在是顯失公平，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)具有“斷貸”的抗辯權(quán)，直至房地產(chǎn)項(xiàng)目正常復(fù)工。但從司法實(shí)踐角度，基于其復(fù)雜性，我們并不建議這種簡(jiǎn)單粗暴，直接發(fā)聲明拒貸的方式，建議在金融監(jiān)管部門(mén)和當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，爭(zhēng)取與開(kāi)發(fā)商、貸款銀行達(dá)成暫停支付貸款本息、盡快完成項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)議和安排。
2014年1月，總書(shū)記在中央政法工作會(huì)議上指出：“要把群眾合理合法的利益訴求解決好……使群眾由衷感到權(quán)益受到了公平對(duì)待、利益得到了有效維護(hù)。”希望有關(guān)部門(mén)可以盡快完善商品房消費(fèi)者和金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的相關(guān)法律，使購(gòu)房者作為消費(fèi)者的權(quán)益得到充分的保護(hù)。
（歐陽(yáng)軍）
（候朝輝）
（李君秋）
（章欣宇）
參考文獻(xiàn)：
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11、最高院在2020年作出的（2019）最高法民再245號(hào)再審案中指出，“該案涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系……如果案涉合同正常履行，購(gòu)房者取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但因開(kāi)發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡……因此審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。
12、《德國(guó)民法典》第三百五十九條第1句規(guī)定，“基于關(guān)聯(lián)合同而發(fā)生的抗辯，使得消費(fèi)者有權(quán)向與之訂立關(guān)聯(lián)合同的銷(xiāo)售者拒絕履行給付的，消費(fèi)者可以拒絕償還金錢(qián)消費(fèi)借貸款項(xiàng)”。又根據(jù)該條第3句規(guī)定，“消費(fèi)者必須首先請(qǐng)求銷(xiāo)售者繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，而只有當(dāng)該請(qǐng)求權(quán)的行使未達(dá)到其目的時(shí)，消費(fèi)者才可以向貸款人行使其抗辯權(quán)，即拒絕支付貸款。
13、歐洲經(jīng)濟(jì)共同體《消費(fèi)信貸指令》（歐洲經(jīng)濟(jì)共同體消費(fèi)信貸指令87/102、EWG）第11條第2款規(guī)定，各成員國(guó)應(yīng)該通過(guò)立法規(guī)定消費(fèi)信貸中消費(fèi)者對(duì)貸款人的抗辯權(quán)。
14、英國(guó)的《消費(fèi)信用法》中，將消費(fèi)信用分為關(guān)聯(lián)信用和非關(guān)聯(lián)信用，其中關(guān)聯(lián)信用即指的是提供信用的貸款人和出賣(mài)人是同一人或者兩者之間有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。關(guān)聯(lián)信用這一概念與德國(guó)法中“經(jīng)濟(jì)上的整體性”頗為相似。值得一提的是，英國(guó)《消費(fèi)信用法》不僅有抗辯權(quán)延伸的制度，其甚至在第七十五條規(guī)定貸款人對(duì)出賣(mài)人的違約行為亦需承擔(dān)責(zé)任。
15、日本《分期付款販賣(mài)法》的第三十條規(guī)定了在消費(fèi)信貸交易中抗辯權(quán)的延伸，其規(guī)定了在消費(fèi)者從出賣(mài)人處購(gòu)買(mǎi)的商品有瑕疵或與約定不符的情形下，在出賣(mài)人修復(fù)或更換商品前，消費(fèi)者有權(quán)拒絕向貸款機(jī)構(gòu)付款。