十年前，李小姐在北京買了一套房，并幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率打7折，只有3.43%！

而南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5.42%。

然而，周六一早，北京的李小姐、南京的張先生的微信朋友圈同時被一條房貸利率換“錨”刷屏了。

原來，央行28日上午發(fā)布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鉤以前的基準利率了。

至于之前簽的房貸利率怎么調？央行給出了明確的切換方法。

然而，大家都不是搞金融的，認識“基準利率”但未必都認識LPR，買房的人們是一臉懵，包括李小姐和張先生在內的群眾紛紛表示：看不懂！

按照要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，但是否就意味著以后就是固定利率了？先買房的李小姐未來在LPR浮動時還能享受到3.43%的低利率嗎？后買房的張先生，還有機會房貸利率低一點嗎？

這還真是個算術題。

個人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，屬于浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然后上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現(xiàn)在是LPR。

LPR是什么？簡單理解：就是一種每個月公布一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。

看起來比基準低一丟丟，但 LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？

央行這次釋放的信息有兩個關鍵點：

一是：借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。

二是：存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數(shù)值方面，加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

翻譯成大白話即：

房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：

一是選擇固定利率，以后還房貸期限內就不浮動了；

二是從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以后LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。

什么意思？我們直接來算賬。

案例一：買房早，趕上打折的

央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3.43%，只是“基準換LPR、折扣換差值”。

不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎？

對，但只是在基準轉換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算后的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉換時，加點數(shù)值將在合同剩余期限內固定不變。

什么時候轉換？

央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時點轉換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

案例二：晚買房，遇上基準上浮的

與大多數(shù)這兩年買房的年輕人一樣，張先生買房時已經(jīng)處于樓市調控期了，各城市的房貸利率的優(yōu)惠幾乎不見蹤跡，相反都在基準上上浮。他的房貸利率是基準上浮10%，即：

在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。

如果選擇房貸利率切換LPR，假設5年后重新定價的LPR由4.8%上浮為5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （當前房貸利率）

同樣，假設5年后重新定價的LPR由4.8%下降到4.5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% ＜3.43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% ＜5.39% （當前房貸利率）

兩種變化，一目了然。兩個例子，你看懂了嗎？

房貸期限一般是20年左右，在如此長的期限內，LPR的浮動具有不確定性。如果你的情況與上述兩位雷同，你會怎么選擇？

對此，中國民生銀行首席研究員溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

LPR是每個月浮動，是不是房貸利率每個月也浮動？

不是。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協(xié)商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

其中，重定價周期最短為1年，也就是說，如果你嫌麻煩，你可以選擇3年或5年一切換。

目前，銀行的人已經(jīng)在行動了嗎？

對銀行而言，房貸利率換“錨”，他們要忙起來了。

截至2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點，“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。