臣財(cái)貸款網(wǎng)1月6日訊，澳洲房屋首付只有低至10%，對(duì)于很多投資者來(lái)講是個(gè)貸款買房好機(jī)會(huì)。澳洲幾大銀行是如何審批投資者的申請(qǐng)的呢?如何才能貸的更多呢?

一般來(lái)說(shuō)，澳洲聯(lián)邦銀行(CBA)，西太平洋銀行(WBC)，澳紐銀行(ANZ)和澳洲國(guó)民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行，它們的評(píng)級(jí)屬于全球最高的評(píng)級(jí)之列，在審批貸款時(shí)通常采取比較謹(jǐn)慎的標(biāo)準(zhǔn)。

那么在澳洲買房，能向銀行借多少錢?需要有多少收入?銀行批準(zhǔn)貸款的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?

首先，銀行要求你有足夠的還款能力，每個(gè)月的收入扣除支出以外，還能付得起貸款。

其次，萬(wàn)一你還不起錢，銀行會(huì)收回房產(chǎn)，對(duì)外拍賣，所以它要保證房產(chǎn)物有所值，不至虧本。

銀行通常會(huì)對(duì)哪方面進(jìn)行審核？

1.借貸安全性(Security)：

銀行通過(guò)貸款價(jià)值比率(LoantoValuationRatio，簡(jiǎn)稱LVR)指標(biāo)來(lái)判斷和控制你作為貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。

2.你的還款能力(Servicing)：

為確保貸款在你的財(cái)務(wù)承受范圍內(nèi)，銀行要統(tǒng)計(jì)你的收入支出，看是否有盈余來(lái)負(fù)擔(dān)還款，同時(shí)也要考慮你的信用記錄、存款和就業(yè)情況等因素。

我們能向銀行借多少錢呢?

銀行用LVR來(lái)控制把錢借給你的風(fēng)險(xiǎn)：LVR=貸款額/房產(chǎn)價(jià)值。這個(gè)房產(chǎn)價(jià)值不是指買房?jī)r(jià)格，而是銀行委托的專業(yè)估價(jià)師評(píng)估的房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。

每家銀行對(duì)LVR的要求不同，一般認(rèn)為，貸款額如果不超過(guò)住宅物業(yè)價(jià)值的80%，那么風(fēng)險(xiǎn)還在比較可控的范圍內(nèi)。有些房產(chǎn)可能因?yàn)槲恢?、類型、面積或其它原因只能用來(lái)借更低的比例，甚至不被接受作為抵押物。

LVR越高，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，承受的風(fēng)險(xiǎn)就越大。有的銀行允許LVR超過(guò)80%，甚至可高達(dá)95%，但要求你繳納一定數(shù)額的房貸保險(xiǎn)(LenderMortgageInsurance，簡(jiǎn)稱LMI)，以保護(hù)銀行自己的利益。這是你給銀行買的保險(xiǎn)。

萬(wàn)一你違約不還錢，銀行拍賣你的房子收不回本錢，房貸保險(xiǎn)供應(yīng)商會(huì)彌補(bǔ)這個(gè)差額，同時(shí)向你追債。房貸保險(xiǎn)通常占房貸金額的1-4%左右，保險(xiǎn)費(fèi)從幾千到幾萬(wàn)不等，可一次性支付，也可以和貸款一起分期償還。

但如果你是高收入的專業(yè)人士，比如醫(yī)生、會(huì)計(jì)師、律師或礦業(yè)工程師之類，有的銀行可以免掉你的房貸保險(xiǎn)。

你需要有多少收入還貸?

除了考慮借貸安全性以外，銀行還要確保你有能力還錢。

每個(gè)銀行對(duì)還款能力的具體計(jì)算公式不同，但原則上都會(huì)比較你的收入和支出，計(jì)算財(cái)務(wù)盈余：財(cái)務(wù)盈余=稅后收入–所有貸款–生活支出–一定的緩沖額。如果盈余大于零的話，你被視為基本上有還款能力。

計(jì)算稅后收入時(shí)，除了基本工資外，有時(shí)銀行能將加班費(fèi)、獎(jiǎng)金、傭金和政府補(bǔ)貼也全部或部分算作收入。很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，投資房的租金收入也被算作收入。

還有哪些記錄也很重要?

除了LVR和還款能力計(jì)算外，銀行還會(huì)綜合考慮你的信用記錄、存款和工作情況，來(lái)決定要不要給你貸款。如果你經(jīng)常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀行登記過(guò)房貸咨詢，還老是長(zhǎng)期拖欠信用卡、電話和水電煤賬單，那么你的信用評(píng)分估計(jì)很低，很可能影響貸款審批。

還有，即便銀行通過(guò)了各項(xiàng)指標(biāo)的審核，也要算一下賬，看包括首付和還款額在內(nèi)的總支出是否符合家庭預(yù)算和規(guī)劃。如果你有買車的打算，同時(shí)計(jì)劃要把孩子送到私校，還要給父母辦理付費(fèi)移民，那就要提前制定預(yù)算，準(zhǔn)備好充足資金，應(yīng)對(duì)所有開支。