政 策 解 讀

重磅！8月25日，房貸利率迎來歷史性改革，央行發(fā)布新規(guī)，中國房貸利率將參照最新LPR市場利率進行制定：

首套房貸款利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸款利率不得低于LPR加60個基點（bp）。

從此按揭貸款以“貸款基準(zhǔn)利率”為標(biāo)尺的時代徹底結(jié)束了！我們最熟悉的數(shù)字基準(zhǔn)利率4.9也跟著落幕了，下面樓叔將對此次貸款利率改革進行詳細(xì)解讀！

樓叔敲黑板：什么是LPR利率？與基準(zhǔn)利率的區(qū)別是什么？

LPR利率即貸款基礎(chǔ)利率，是商業(yè)銀行對其優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他利率可在此基礎(chǔ)上加減基點生成。

我們之前用的衡量標(biāo)準(zhǔn)叫央行基準(zhǔn)利率4.9%，利率上浮10%，是指提高的幅度，是一個相對的量。

如今執(zhí)行的叫基礎(chǔ)利率，加減基點是一個絕對的量，二者是有區(qū)別的。

例如：基準(zhǔn)利率4.9%，利率上浮10%，就變成了4.9%*（1+10%）=5.39%，即利率增加0.49%。

因為1個基點（bp）=0.01%，所以上浮10%也就加了49個bp。

了解完最基本的央行基準(zhǔn)利率和LPR基礎(chǔ)利率后我們再來解讀中國人民銀行公告〔2019〕第16號。

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

政策解讀：首先我們來看政策之前赤峰的房貸利率政策，基準(zhǔn)利率4.9，為堅持房子是用來住的不是用來炒的政策不放松，赤峰執(zhí)行首套房上浮10%年利率5.39厘，二套房上浮20%年利率5.88厘。

如今的利率算法是近一個月LPR基礎(chǔ)利率+基點，LPR基礎(chǔ)利率是以全國銀行間同業(yè)拆借中心為貸款基礎(chǔ)利率指定發(fā)布人。每個交易日根據(jù)各報價行的報價，提出最高、最低各一家報價，對其余報價進行加權(quán)平均計算后，得出貸款基礎(chǔ)利率報價的平均利率作為LPR基礎(chǔ)利率。

所有以后的個人銀行貸款不同的時間，LPR基礎(chǔ)利率也是不一樣的，根據(jù)市場報價定房貸利率更接近市場行情，同時加點數(shù)值和之前的利率上浮很相似，為了降低貸款風(fēng)險對個人信用不好的或者資質(zhì)差的客戶進行不同的加點，赤峰已經(jīng)有銀行開始實施系統(tǒng)自動測評客戶資質(zhì)，對資質(zhì)差的進行上浮。

例如：12月1號簽訂合同，LPR利率執(zhí)行11月20最新公布的LPR利率，以此類推。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

政策解讀：加點數(shù)值確定整個合同是不變的，但LPR基準(zhǔn)利率每年會隨市場發(fā)生改變，所以房貸利率合同也會隨之變化，假如與銀行金融機構(gòu)約定利率重定價周期為2年，那么兩年后，利率會根據(jù)最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率執(zhí)行重新簽訂合同，如果報價利率低了，就可以享受執(zhí)行低利率，如果高了就得承受高利率。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

政策解讀：該規(guī)定預(yù)示著再無首套房打折說法，不得低于即大于等于，按8月20日5年期以上LPR利率為4.85%，首套房利率不得低于4.85%，赤峰首套房利率上浮10%為5.39%，執(zhí)行4.85%相當(dāng)于首套房利率下降了0.54%。

二套房在基礎(chǔ)利率上加60個基點，也就是4.85%+0.6%=5.45%。

此前赤峰二套房基準(zhǔn)利率上浮20%，年利率5.88%。這樣看對赤峰來講二套房利率同樣也下降了。

但是LPR利率每個月都會調(diào)整，最終還要看10月8日新政執(zhí)行時相應(yīng)的LPR利率。

四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

政策解讀：這里提到了“因城施策”，利率改革后在國家信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲎兓_定利率加點下限，各轄區(qū)內(nèi)加點下限不一樣，會造成利率分化的局面，所以加點下限才是利率漲幅的關(guān)鍵，地方房價上漲過快肯定要加基點，地方地產(chǎn)蕭條加點肯定會減少，因城施策自己把控。

五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

政策解讀：結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險、信貸條件確定加點數(shù)值，首先更加明確了利率市場化，根據(jù)銀行金融機構(gòu)自身經(jīng)營狀況做好風(fēng)控，貸款審批會更加嚴(yán)格，同時強調(diào)客戶風(fēng)險和信貸條件，比如征信好、收入高，流水好的優(yōu)質(zhì)客戶利率加點肯定會低，流水差、負(fù)債高的客戶肯定會相應(yīng)提高加點。所以本次調(diào)控非常接近市場化更人性化。

政策解讀：主要防止銀行違規(guī)操作，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)按揭、加按揭。轉(zhuǎn)按揭二手房貸款中比較常見，賣方有貸款，買房也需要貸款，這就需要轉(zhuǎn)按揭來完成，一般由中介公司把控整個銷售環(huán)節(jié)，風(fēng)險率不高。這里主要講加按揭，隨著房產(chǎn)估值上漲，客戶申請追加貸款，這樣加按揭對銀行的風(fēng)險比較大。既然出臺本條規(guī)定，猜測應(yīng)該是違規(guī)占比較高，銀行要加大整頓力度。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

政策解讀：新老政策分割時間節(jié)點2019年10月8日，10月8日前發(fā)放或者已簽訂貸款合同依然執(zhí)行原利率政策。10月8日以后簽訂的貸款合同，按合同約定采用新的利率計算方式，對比之前的利率，可能上浮，也可能下調(diào)。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

政策解讀：商業(yè)用房銀行貸款還是一如既往地“高標(biāo)準(zhǔn)、高要求”，就是個高啊，直接加60個基點沒商量!公積金不受影響保持不變。

結(jié)語樓叔

作為房貸利率歷史性的變革可謂意義深遠，基準(zhǔn)利率從此謝幕，LPR基礎(chǔ)利率登上舞臺。

啟用LPR其實是讓房貸利率更貼近市場行情，讓剛需客戶、優(yōu)質(zhì)客戶享受更優(yōu)越的貸款利率，抑制炒房客，提高資質(zhì)較差客戶的貸款利率，更加人性化。

規(guī)定提到了對銀行和個人的風(fēng)險控制，所以個人貸款利率將會因人而異，銀行為了防止壞賬率會越來越嚴(yán)格。

那么大家最關(guān)心的問題來了，房貸利率到底是漲了還是降了？這個要等10月8日以后，公布的LPR利率和赤峰加點下限才能知道到底是跌了還漲了，而且利率加點下限是交給轄區(qū)的，所以各城市利率將會市場化、多樣化，但目前房地產(chǎn)市場還是以維穩(wěn)為主，不會因為利率的計算方式而有大的波動，為了使新老政策平穩(wěn)接軌，樓叔預(yù)測赤峰加點后利率不會有大的起伏，仍然會保持在首套5.39、二套5.88的范圍內(nèi)，個別資質(zhì)條件差的客戶除外。

所以以后按揭貸款利率要結(jié)合銀行自身經(jīng)營狀況，每個月各報價行市場報價后的平均利率，個人貸款條件，來確定最終按揭利率，所以多方面因素影響利率的制定，如今朋友圈不明真相的人，大肆宣傳利率上漲的信號，請大家理性判斷，按8月20號的PLR看赤峰房貸利率是在下降，最終還是要看2019年10月8日PLR以及地方加點，購房者不要恐慌，利率的改革還是以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主，讓我們拭目以待吧。