廣州房貸還款方式,又多了一種選擇!

近日,楚楚朋友圈不少二手房中介都瘋狂發(fā)這張圖↓

情況屬實(shí)?先息后本的還款方式劃算嗎?申請有什么條件限制?

來,我們一文看清。

貸款30年利息多10萬,只適合投資客

首先,楚楚撥通的是中國銀行天河支行的電話,信貸部經(jīng)理明確:中行沒有先息后本這種還款方式,四大行都不會有。

難道,網(wǎng)上流傳的消息是假的?

最后,楚楚撥通了興業(yè)銀行的電話,對方表示,可以做先息后本的房貸!

但是條件比較苛刻,該項(xiàng)業(yè)務(wù)面對的是世界500強(qiáng)、事業(yè)單位以及公務(wù)員等員工,年收入必須達(dá)到全年利息+本金總和的兩倍!

而且,這種房貸只適用于中心6區(qū)的二手房,外圍區(qū)不能做,新房也不能做......

它的具體還款方式是:

前10年每年先歸還利息,每年年末歸還1%本金;

第11-20年每年先歸還利息,每年年末歸還4%本金;

第21-30年每年先歸還利息,每年年末歸還5%本金。

既然條件這么苛刻,是不是能讓購房者“占大便宜”?

我們來算一下數(shù),以目前大多數(shù)人已選擇的4.45%年利率來算,第一年,等額本息的利息是88341.41元,先本后息是89000元,后者比前者多約658元。

但每月還款額方面,先本后息月供僅7416元,比等額本息低了兩千多。

這樣的情況將持續(xù)到第10年,也就是說,10年前,先本后息的月供都是比較輕松的,年底只需要拿出2萬元償還本金即可,這對有年終獎(jiǎng)的工薪階層來說,問題不算太大。

但從第11年開始,先本后息每年底需償還8萬元本金,折算下來月供已高于等額本息。

從第21年開始,先本后息每年底需償還10萬元本金,乍一聽壓力更大,但實(shí)際上此時(shí)每月的月供只剩下一兩千了,所以壓力相對11-20年少很多。

總的看來,先本后息與等額本息相比,壓力主要集中在第11-20年,而且按貸30年來計(jì)算,先本后息的利息還要比等額本息多出10.87萬元。

這么看來,先本后息這種還款方式也并沒有很劃算,只對在10年內(nèi)就能還清貸款的買家比較友好,但這種買家,在市場上少之又少。

83城放松限貸,信貸口子已松

不管怎樣,先本后息這種還款方式的出現(xiàn),都算是樓市信貸開了一道口子。

此外,早在8月22日,央行就公布5年期以上LPR降至4.3%,與之前相比降了15個(gè)基點(diǎn)。雖說業(yè)內(nèi)都預(yù)料到LPR會降,但主流媒體和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測都是下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),結(jié)果下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),不難看出國家對放松信貸的力度還是比較大的。

而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),2022年以來,83城相繼放松限貸,其中57城首套房首付比例下調(diào)至20%,比如蘭州、貴陽、南通等;

44城實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸,如鄭州、宜昌、肇慶等;41城下調(diào)二套房首付比例,其中33城二套首付下調(diào)至30%,如如南寧、西寧、紹興等。

信貸放松的背后,是中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)的決心。

房貸利率一直下行,提前還貸有必要嗎?

在此背景下,又有人產(chǎn)生了這樣的疑問:

既然房貸利率不斷下降,我有無必要提前還款,賣一買一享受新的利率?

可見,目前已出現(xiàn)“提前還貸潮”。

大源按揭總經(jīng)理鄭大源向媒體表示,提前還款肯定是有好處的,意味著部分按揭利息可以不用支付了,但也要從4個(gè)方面去衡量:

1、如果申請房貸時(shí)的貸款利率較高,則有必要提前還款;

3、提前還款的資金,是要規(guī)劃在接下來一個(gè)比較長的時(shí)間內(nèi)不會使用到這筆錢;

4、資金有沒有盈利的空間,如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)渠道,賺取利率差,則不需要考慮提前還款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,如果按照“按揭利率+手續(xù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+折舊+機(jī)會成本”等計(jì)算,持有一套房產(chǎn)的成本一般在5%左右,如果找不到5%以上的理財(cái),那么,提前還款可能就相當(dāng)于理財(cái)了。

對于提前還貸的節(jié)點(diǎn),易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向媒體分析道,如果要決定提前還款,就要選擇在貸款的前幾年提前還款,后期的利息支出就會少一些,比較劃算,到了貸款年限的中后期,提前還貸意義不大。

此外,嚴(yán)躍進(jìn)還強(qiáng)調(diào),如果辦理提前還款的手續(xù)等待時(shí)間比較長,超過兩個(gè)月,可能反而會打亂購房者償還計(jì)劃,最后就會顯得不劃算。唯有銀行手續(xù)簡單且違約金很少,提前還貸才確實(shí)可以考慮。

原創(chuàng):楚楚