今天來(lái)給大家提個(gè)醒。

關(guān)于房貸利率的計(jì)算，大家都知道現(xiàn)在已經(jīng)普遍采用LPR定價(jià)方式，也就是LPR基礎(chǔ)利率+加點(diǎn)的定價(jià)方式。

而對(duì)于那些用舊方式定價(jià)房貸利率的業(yè)主，銀行的做法就是采用自主申請(qǐng)的方式轉(zhuǎn)換。

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)還有大量并沒(méi)有主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)換房貸利率定價(jià)方式的業(yè)主。

對(duì)于這部分業(yè)主的房貸，中農(nóng)工建等銀行自行批量轉(zhuǎn)換成LPR浮動(dòng)利率定價(jià)方式，并且規(guī)定在2020年12月31日之前如果有異議，則可以自主轉(zhuǎn)回或協(xié)商處理。

也就是說(shuō)，如今是被批量處理的存量房貸自主選擇的最后期限，這也是最后變更的機(jī)會(huì)。如果在下個(gè)月底之前沒(méi)有提出異議，也就是說(shuō)默認(rèn)了銀行的批量轉(zhuǎn)換，不能再轉(zhuǎn)回。

01

這事會(huì)影響到買房者未來(lái)幾十年的房貸利息支出，所以得重視。

那么究竟要不要默認(rèn)銀行的批量轉(zhuǎn)換？

這就在于你究竟要選擇固定利率還是浮動(dòng)利率了。

而固定利率和浮動(dòng)利率，可以說(shuō)是各有利弊。

固定利率的情況下，不管國(guó)家的LPR怎么變化，都和自己無(wú)關(guān)，不能享受國(guó)家降息帶來(lái)的福利，同時(shí)也不需要承受國(guó)家加息的帶來(lái)的利息增加風(fēng)險(xiǎn)。

而浮動(dòng)利率跟隨國(guó)家LPR利率變化而變化，既有機(jī)會(huì)在國(guó)家降息的時(shí)候減少利息支出，也需要在國(guó)家加息的情況下增加利息支出的風(fēng)險(xiǎn)。

究竟固定利率好還是浮動(dòng)利率好，要取決于未來(lái)國(guó)家加息還是降息。

目前國(guó)內(nèi)的5年期LPR基礎(chǔ)利率是4.65%，而且自從2020年4月份之后LPR基礎(chǔ)利率也沒(méi)有變化過(guò)。

至于未來(lái)國(guó)家的政策將會(huì)是降息還是加息，這又取決于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

一般來(lái)說(shuō)，如果國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，降息的機(jī)會(huì)就大；如果經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)甚至過(guò)熱，加息的機(jī)會(huì)更大。

02

目前的情況是：

第一

如今美國(guó)總統(tǒng)競(jìng)選暫時(shí)告一段落，拜登競(jìng)得了總統(tǒng)之位，而拜登將中國(guó)定義為美國(guó)“主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”。

長(zhǎng)期而言中國(guó)的處境依舊不會(huì)有大幅度的改善，中美之間的競(jìng)爭(zhēng)早已經(jīng)是覆水難收。

這對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是一種阻力，在國(guó)際大環(huán)境方面國(guó)內(nèi)就缺乏了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，高度繁榮的條件。

第二

目前房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)告別黃金時(shí)代，但依舊是國(guó)內(nèi)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

今年10月底中央召開第五次全體會(huì)議，強(qiáng)調(diào)了把“創(chuàng)新”放在核心地位，“科技自立自強(qiáng)”作為戰(zhàn)略支撐。未來(lái)國(guó)家要大搞科技創(chuàng)新，但是科技創(chuàng)新并不容易，需要長(zhǎng)時(shí)間的積累。

在科技產(chǎn)業(yè)替代房地產(chǎn)成為支柱性產(chǎn)業(yè)之前，國(guó)家大概率不會(huì)大幅度抑制房地產(chǎn)的發(fā)展，因?yàn)檫@會(huì)影響到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和可持續(xù)發(fā)展。

所以未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策方向依舊會(huì)是讓房地產(chǎn)平穩(wěn)，在國(guó)內(nèi)購(gòu)買力越來(lái)越不足，房子越來(lái)越多的情況下，這就相當(dāng)于消滅了房貸利率加息的需求。

在經(jīng)濟(jì)增速不足的時(shí)候，還可能通過(guò)降息來(lái)加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三

11月初，新華社播發(fā)了十四五規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)建議，透露出了中央對(duì)房地產(chǎn)的基本政策，包括“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”、“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展?！钡?。

相比于2018年的堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲等態(tài)度，如今國(guó)家的態(tài)度很緩和，于房地產(chǎn)而言是利好。

國(guó)家沒(méi)有遏制大家買房的意思，那么房貸利率加息的政策就不容易出現(xiàn)，降息則有可能。

總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于這一點(diǎn)，我的判斷是未來(lái)15年內(nèi)國(guó)內(nèi)LPR基礎(chǔ)利率，加息的概率要小于降息的概率。

03

對(duì)于要不要默認(rèn)銀行的批量操作，我的觀點(diǎn)是：

1，如果剩余的還貸時(shí)間不是很長(zhǎng)，可以選擇默認(rèn)銀行的操作，保留浮動(dòng)利率定價(jià)方式。

2，對(duì)于那些剩余還貸時(shí)間高于15年，如果目前自己的房貸利率比較高，那么也可以默認(rèn)銀行的操作。

一方面在于未來(lái)15年內(nèi)你可能有換房的需求，另外一方面根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，LPR不會(huì)無(wú)限上漲，風(fēng)險(xiǎn)有限。

而如今自己的房貸利率比較高，可以尋求降低房貸利息的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然如果自己極其厭惡風(fēng)險(xiǎn)，那么就需要向銀行提出異議，將自己的房貸利率轉(zhuǎn)為固定利率。

3，如果剩余還貸年限長(zhǎng)，自己原本的房貸利率又很低。

則可以向銀行提出異議，把房貸利率轉(zhuǎn)為固定利率，消除未來(lái)不確定因子，對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)計(jì)劃做出更加穩(wěn)定的安排。