來源:中國(guó)青年報(bào)客戶端


中國(guó)青年報(bào)客戶端北京5月15日電（中青報(bào)?中青網(wǎng)記者 寧迪）今天下午，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中提出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。


此次《通知》的發(fā)布是為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。


與此同時(shí)，《通知》指出，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會(huì)將各派出機(jī)構(gòu)，按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。


《通知》對(duì)購(gòu)房家庭的商貸有何影響？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，個(gè)人首套住房的商貸利率下限調(diào)整對(duì)計(jì)劃買首套住房的家庭是一個(gè)利好，但對(duì)已經(jīng)購(gòu)房商貸的家庭還款不會(huì)有所影響。按照《通知》的要求，個(gè)人首套住房的商貸利率下限根據(jù)當(dāng)前5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下限4.6%可再下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，也就是利率下限最低可至4.4%。


今年1月，央行已將5年期以上LPR下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，創(chuàng)歷史新低。5年期以上LPR與個(gè)人住房貸款利率息息相關(guān)。在5月20日即將發(fā)布本月LPR前，央行、銀保監(jiān)會(huì)兩部門發(fā)布的通知舉措引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。


浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林指出，各地銀行的房貸市場(chǎng)利率下限并不相同，且有些銀行的房貸利率分為多檔：如一般按揭貸款利率是在5年期以上LPR（4.6%）的基礎(chǔ)上，上浮20個(gè)基點(diǎn)（4.8%），而首套用戶一般是在5年期以上LPR（4.6%）的基礎(chǔ)上，上浮10基點(diǎn)（4.7%），只有特殊用戶才能享受4.6%的利率不上浮，“5年期以上LPR是大多數(shù)銀行采用的貸款利率下限，這個(gè)利率下限并不是銀行開展按揭業(yè)務(wù)常態(tài)化使用的利率水平，大多數(shù)首套房客戶按揭的利率水平，在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上有上浮，一般按揭利率的水平都會(huì)高于利率下限。”


郭毅告訴中青報(bào)?中青網(wǎng)記者，今年開始，全國(guó)一些二三線城市商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)房貸利率做了下調(diào)，首套個(gè)人住房的按揭貸款利率下調(diào)到4.6%。按照《通知》，接下來各地有自主權(quán)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，決定是否繼續(xù)調(diào)整貸款利率，也有可能維持當(dāng)前利率不變。對(duì)于計(jì)劃購(gòu)買首套房的家庭來說，如果當(dāng)?shù)剡M(jìn)一步下調(diào)房貸利率，那個(gè)人貸款將享受利好。如果沒有調(diào)整的話，個(gè)人房貸則還是按照當(dāng)?shù)啬壳暗馁J款利率計(jì)算。


郭毅指出，目前許多城市針對(duì)普通住宅出臺(tái)了地方認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買普通住宅的家庭也可以參考當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，了解自己購(gòu)買的住房是否適用《通知》的要求。


盤和林認(rèn)為，此次《通知》的發(fā)布可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)首套住房的購(gòu)買需要。但按照目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)利率下限，以此打開銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)小城市首套房剛需用戶購(gòu)買，促進(jìn)小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。


“總體上銀行當(dāng)前調(diào)低房貸利率的空間其實(shí)很有限，5年期以上LPR普遍作為很多銀行的利率下限，是銀行獲取資金的成本，若銀行低于這個(gè)成本開展首套房信貸競(jìng)爭(zhēng)，銀行會(huì)降低信貸息差，從而降低利潤(rùn)率，對(duì)于銀行來說可能是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)?！狈粗P和林認(rèn)為，小城市銀行面對(duì)較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力和較少的房貸按揭需求，更容易選擇降低利率水平的方式來加大競(jìng)爭(zhēng)力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下調(diào)。


郭毅認(rèn)為，政府除了通過降低首套房貸款利率下限來支持剛性和改善性住房需求，還應(yīng)該考慮降低首付比例?！澳壳笆袌?chǎng)的購(gòu)房需求還是客觀存在的，無論是首套剛需還是改善性需求。但除了月供，首付比例對(duì)一些購(gòu)房家庭來說還是一個(gè)不小的壓力。”郭毅建議，各地可以考慮適度下調(diào)個(gè)人首套房和二套房的首付比例，或者考慮取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制，這將促進(jìn)更多購(gòu)房者入市。