業(yè)內(nèi)人士指出，雖然銀行通過渠道對(duì)接業(yè)務(wù)是常規(guī)操作，但經(jīng)營(yíng)貸若流入房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然是不合規(guī)的。銀行系統(tǒng)一般會(huì)監(jiān)測(cè)資金流向，只要查到，銀行就會(huì)要求一次性還清貸款，得不償失

圖/視覺中國(guó)

“利率低至三厘，一年可以節(jié)省幾個(gè)點(diǎn)，銀行房抵貸了解一下？”在素來活躍的貸款中介人員朋友圈動(dòng)態(tài)中，“房貸轉(zhuǎn)房抵貸”的推介正在增多。

值得注意的是，一些房抵貸實(shí)為經(jīng)營(yíng)性貸款。根據(jù)7月29日中國(guó)人民銀行公布的《2022年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），2022年二季度末，本外幣住戶貸款余額73.29萬億元，同比增長(zhǎng)8.2%，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額17.75萬億元，同比增長(zhǎng)15.1%，個(gè)人住房貸款余額38.86萬億元，同比增長(zhǎng)6.2%。

“大熱”的房抵貸

今年以來，在政策指引下，各家商業(yè)銀行加大了對(duì)小微企業(yè)的支持力度。多位從事貸款業(yè)務(wù)人士表示，作為一項(xiàng)小微經(jīng)營(yíng)性貸款，房抵貸成為近期的熱門業(yè)務(wù)。

“如果房子已經(jīng)還清貸款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，還款時(shí)間滿12個(gè)月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不過給的額度要減去還在按揭的部分，會(huì)比已還清貸款的房子低一些?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理表示。

對(duì)比此前購(gòu)房者所申請(qǐng)的5%甚至更高的房貸利率，房抵貸利率頗具優(yōu)勢(shì)，這也讓不少人看到了其中的“套利”機(jī)會(huì)。

據(jù)李女士介紹，其所持房產(chǎn)總價(jià)約為500萬元，此前向銀行申請(qǐng)約300萬元的住房貸款，貸款期限為30年，房貸利率為4.65%，累積支付利息約為257萬元。

根據(jù)貸款中介提供的方案，以等額本息為還款方式計(jì)算，若是將房子抵押轉(zhuǎn)換為利率為3.85%的房抵貸，總共可節(jié)省約50萬元利息。

銀行嚴(yán)控資金用途

在部分購(gòu)房者看來，可以提供高額度、低利率且期限較長(zhǎng)的房抵貸貸款，完美契合了其置換利率較高房貸的需求。

“經(jīng)營(yíng)貸期限一般在5年-10年，到期需要再次借助墊資還清本金后續(xù)貸，每次中介收取的費(fèi)用價(jià)格不菲，再加上包裝企業(yè)的費(fèi)用，全部算下來根本節(jié)省不了多少錢?！币幻y行業(yè)人士表示，如果個(gè)人單純出于節(jié)省利息的目的將房貸轉(zhuǎn)換為房抵貸，可能并不能達(dá)到預(yù)期效果。

根據(jù)上述貸款中介提供的信息，中介會(huì)收取貸款金額的1.5%作為服務(wù)費(fèi)，包括提供墊資渠道、與銀行溝通、準(zhǔn)備申請(qǐng)材料等，個(gè)人若需要申請(qǐng)房抵貸業(yè)務(wù)，還需要支付購(gòu)買營(yíng)業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用（5000元起步）。此外，若需要墊資，費(fèi)用在日利率0.07%左右。

在一位大行相關(guān)業(yè)務(wù)人士看來，對(duì)于購(gòu)房者來說，無論是將正在按揭的房貸轉(zhuǎn)換為利率較低的房抵貸，還是通過抵押房產(chǎn)獲得房抵貸用于購(gòu)房，若被查出均有“抽貸”風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，此前經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象就曾經(jīng)歷嚴(yán)查。

2020年4月20日，央行深圳支行下發(fā)緊急通知，要求全市各商業(yè)銀行針對(duì)2020年新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人）情況立即開展自查，包括且不限于借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)情況。

隨后，各地相關(guān)部門對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管趨嚴(yán)。包括上海在內(nèi)的多地監(jiān)管部門要求轄內(nèi)銀行排查轄內(nèi)銀行消費(fèi)貸、房抵貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

在此之外，中介提供的方案能否通過亦是未知數(shù)。

購(gòu)房者需理性

當(dāng)下“房貸轉(zhuǎn)房抵貸”業(yè)務(wù)是否真如貸款中介所說“異常火爆”？

一方面，從住房銷售的情況來看，此前“盛況”已然不在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022年上半年，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

另一方面，對(duì)比去年房貸緊縮的情況，如今貸款環(huán)境已經(jīng)較為寬松。在國(guó)新辦7月21日的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同央行將首套住房貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，指導(dǎo)銀行提高按揭貸款審批效率，目前放款速度已經(jīng)達(dá)到2019年以來最快水平。

整體來看，當(dāng)下經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量并不大。

由于已不具備首套房資格，二套房不僅房貸利率更高且需支付約70%的首付，上述購(gòu)房者計(jì)劃將手中房產(chǎn)抵押，申請(qǐng)“利率較為優(yōu)惠”的房抵貸。

“有的銀行在審核上不太嚴(yán)格，可能更多取決于客戶經(jīng)理個(gè)人的情況?！币晃汇y行從業(yè)者表示，“現(xiàn)在有小微企業(yè)貸款指標(biāo)要求，而且在銀行看來，借款人將錢用在房地產(chǎn)領(lǐng)域比拿去經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)還低一些。”

另一方面，上述銀行從業(yè)者表示，正常情況下授信主體為公司用途都是日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，但若有客戶將資金“轉(zhuǎn)幾手”依舊增加監(jiān)測(cè)難度。

值得注意的是，8月1日某銀行發(fā)布關(guān)于“調(diào)整提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的公告。雖然公告已在此后刪除，但背后折射出提前還貸現(xiàn)象增多。有市場(chǎng)人士直言，這反映出當(dāng)下居民不愿背負(fù)利率過高的房貸。