昨日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布“關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知”。該通知提出：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)前，5年期及以上貸款利率是4.6%，下浮20個(gè)基點(diǎn)，意味著首套房最低4.4%。

樓市專家認(rèn)為，此次房貸利率下調(diào)幅度大，重回2015年“930”后的利率水平，降低了居民的購(gòu)房門(mén)檻，節(jié)約了剛需首套房購(gòu)房成本，也提振了市場(chǎng)的信心。

調(diào)整針對(duì)新發(fā)放的個(gè)人房貸

此次差別化住房信貸政策，對(duì)于首套房、二套房的區(qū)別較大。根據(jù)《通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，將調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。而二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)4月公布的5年期LPR報(bào)價(jià)4.6%，按照此次調(diào)整，也就是說(shuō)首套住房的房貸利率最低可到4.4%，二套房房貸利率仍執(zhí)行最低5.2%的標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，通知還提出：在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，此次通知主要針對(duì)的是新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。

“按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元?！鄙鲜鰧＜艺f(shuō)。

利率重回7年前的房貸水平

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來(lái)政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯。從人民銀行發(fā)布的4月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前居民個(gè)人住房貸款負(fù)增長(zhǎng)情況較嚴(yán)重，居民住房需求疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，眾所皆知，房貸利率的下調(diào)會(huì)降低購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房者的入市。此次調(diào)整，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平。2016年全國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖也是因?yàn)楸藭r(shí)信貸環(huán)境較為寬松，她預(yù)測(cè)本次信貸政策釋放出的利好也有助于樓市企穩(wěn)轉(zhuǎn)暖。

王小嬙認(rèn)為，受疫情的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)意愿下降，成交低迷，周末央行的通知，將實(shí)質(zhì)性降低居民的購(gòu)房門(mén)檻，提振市場(chǎng)信心，讓居民看到房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律中，短期看金融，金融環(huán)境的寬松必然有助于市場(chǎng)向好。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林認(rèn)為，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下限從理論上來(lái)說(shuō)，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購(gòu)買(mǎi)需要。但需要注意的是，在房住不炒的總基調(diào)下，此次政策只是給了地方更多的自主權(quán)，由于銀行信貸依然是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，所以房地產(chǎn)貸款利率下限下降實(shí)際上對(duì)房貸市場(chǎng)的利率影響還是非常有限。即使地方有設(shè)定利率市場(chǎng)利率和房貸利率加點(diǎn)政策的能力，但銀行的資金不是來(lái)自于地方政府，而是主要來(lái)自于央行和儲(chǔ)戶渠道，其資金本身就有一定的成本。他表示，之前銀行圍繞房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)將利率壓在一個(gè)很低的水平，繼續(xù)向下壓低房貸利率空間非常有限。

具體執(zhí)行允許各地有差異

自今年起，中央頻頻喊話支持剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺(tái)樓市松綁政策，但從市場(chǎng)實(shí)際恢復(fù)情況，市場(chǎng)回穩(wěn)的速度不及預(yù)期。

據(jù)介紹，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。具體而言，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，可選擇跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。在銀行層面，在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

“此次調(diào)整賦予的‘因城施策’原則更為關(guān)鍵?！敝兄秆芯吭喝A中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政認(rèn)為，央行允許各銀行機(jī)構(gòu)根據(jù)所在樓市供需情況、房?jī)r(jià)情況、當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求對(duì)利率進(jìn)行靈活調(diào)節(jié)，屆時(shí)各個(gè)城市的房貸利率肯定會(huì)不一樣，以湖北省省會(huì)城市武漢為例，當(dāng)?shù)劂y行會(huì)不會(huì)全面落實(shí)，或者說(shuō)各家銀行是否會(huì)按最低利率執(zhí)行，可能也會(huì)有差異。

盤(pán)和林對(duì)“因城施策”的解讀是，允許各地視房地產(chǎn)的情況來(lái)制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，小城市以此打開(kāi)銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)小城市首套房剛需用戶購(gòu)買(mǎi)，促進(jìn)小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。但總體上銀行當(dāng)前調(diào)低房貸利率的空間其實(shí)是很有限的，LPR5年期利率普遍作為很多銀行的利率下限，本身就是銀行獲取資金的成本，若銀行低于這個(gè)成本開(kāi)展首套房信貸競(jìng)爭(zhēng)，銀行會(huì)降低信貸息差，從而降低利潤(rùn)率，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可能是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)。但小城市銀行面對(duì)較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力和較少的房貸按揭需求，銀行競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，更容易選擇降低利率水平的方式來(lái)加大競(jìng)爭(zhēng)力度，所以政策客觀上促使小城市銀行加大競(jìng)爭(zhēng)力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下滑。