銀行降首付的第一槍,打響了!

剛剛,山東菏澤市工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例,“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。

這是近日以來(lái),全國(guó)首次出現(xiàn)個(gè)人商業(yè)性房貸首付政策松動(dòng)。什么信號(hào)?

山東菏澤不是一個(gè)普通的城市,人口眾多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò),具有一定的代表性。

我們此前就做出判斷,在央行、住建部陸續(xù)吹風(fēng),放松貸款限制,鼓勵(lì)住房消費(fèi)之后,地方政府可能迎來(lái)一個(gè)政策寬松的窗口期。

不排除進(jìn)一步放松限購(gòu)、限貸、限售等政策。

菏澤,是第一個(gè)做出勇敢嘗試“吃螃蟹”的城市。也許是因?yàn)?,菏澤本身是非限?gòu)城市,對(duì)政策松綁的敏感程度相對(duì)比較低。

值得注意的是,此次菏澤商業(yè)銀行調(diào)低貸款首付比例,是符合政策要求的。

根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策要求,非限購(gòu)城市的首付比例一般可以定在25%,最低還可以下浮5%。

而且,菏澤也做出了具體的規(guī)定,并不是每個(gè)購(gòu)房者都能享受到二成首付,必須符合“無(wú)房無(wú)貸”條件。

為什么,每次率先出手的都是菏澤?

從經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)說(shuō),菏澤表現(xiàn)并不差,去年成績(jī)還相當(dāng)亮眼。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3977億元,同比增長(zhǎng)8.8%,增幅居山東全省第3位。

全市一般公共預(yù)算收入、規(guī)上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、全體居民人均收入、全體居民人均消費(fèi)支出五項(xiàng)主要指標(biāo)增幅位居全省第1位。

這樣的實(shí)力,還是很能打的。

更何況,作為生育率較高的區(qū)域,菏澤過(guò)去10年常住人口也沒(méi)有下降,反而上升了50萬(wàn)人。

當(dāng)然,菏澤的特殊性在于,它是中國(guó)眾多人口外流城市中的一員,頗具代表性。

超過(guò)1千萬(wàn)的戶籍人口,有大約150萬(wàn)左右常年在外打工,因此常住人口只有879萬(wàn),這也導(dǎo)致菏澤的整體購(gòu)買力有限,樓市容易波動(dòng)。

其實(shí),中國(guó)絕大多數(shù)三四線城市,都面臨著跟菏澤相似的處境。

正因如此,菏澤樓市在2021年備受沖擊,可以說(shuō)是跌宕起伏。

從下半年開(kāi)始,房?jī)r(jià)一路下滑,整體進(jìn)入低迷期。2021年12月成交面積為19.69萬(wàn)㎡,環(huán)比下降19.5%,同比下降46.4%。

去年全國(guó)315個(gè)城市中,菏澤的二手房跌幅排在304位,是吊車尾的存在。

菏澤市場(chǎng)庫(kù)存大,在售二手房房源數(shù)量大,救市也就勢(shì)在必行了。

對(duì)絕大多數(shù)小城市來(lái)說(shuō),一旦房?jī)r(jià)下滑,市場(chǎng)就會(huì)量?jī)r(jià)齊跌,進(jìn)入一個(gè)不景氣的循環(huán)。

如果政府不出手,很難打破這樣的困境。

自從2017年起,菏澤商品房爆發(fā)式增長(zhǎng),購(gòu)買力跟不上供應(yīng)的增長(zhǎng),庫(kù)存不斷上升,形成了高水位的壓迫勢(shì)頭。

到2019年中開(kāi)始,二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始逐漸下行,整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期。

及時(shí)開(kāi)啟了政策松綁,一時(shí)間菏澤樓市也很難恢復(fù)元?dú)猓€需要等待整個(gè)大環(huán)境復(fù)蘇的春風(fēng)。

比菏澤首付松綁更重要的,是整個(gè)宏觀趨勢(shì)釋放出來(lái)的信號(hào)。

如果觀察得更加仔細(xì)一些,菏澤是第一個(gè)政策明碼松綁的城市,但或明或暗的,早已有省市在試探降首付的“底線”。

年前,安徽省就傳出鼓勵(lì)購(gòu)房降首付的做法,把房產(chǎn)消費(fèi)放在大宗商品消費(fèi)中,明確傳遞了松綁的意圖。

安徽省的文件是這樣描述的:

在推進(jìn)春季大宗商品消費(fèi)方面……引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費(fèi)旺季,通過(guò)分期免手續(xù)費(fèi)、贈(zèng)送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式,擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。

畢竟,有了國(guó)家部委的多方吹風(fēng),鼓勵(lì)消費(fèi)已經(jīng)成了當(dāng)下的一種“ZZ正確”,是地方政府可以拿來(lái)用的一張“護(hù)身符”。

而在大灣區(qū)的佛山,非限購(gòu)區(qū)也傳出了部分項(xiàng)目購(gòu)房“首付低至2成”的消息。

不過(guò),這種操作多半是開(kāi)發(fā)商用各種手段“暗戳戳”的辦法,不是政府公開(kāi)的政策松動(dòng)。

放在大的房地產(chǎn)周期來(lái)看,首付比例的松動(dòng),是整體環(huán)境寬松的一個(gè)重要標(biāo)志。

今年的經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力較大,不排除地方政府會(huì)陸續(xù)出臺(tái)松綁政策,力保房地產(chǎn)投資和樓市興旺。

當(dāng)然,菏澤這樣“救市”的小城市,樓市本身?yè)u搖欲墜,風(fēng)向較大,對(duì)投資來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何價(jià)值的。

目前,真正有底氣的大城市,還遠(yuǎn)沒(méi)到松綁的邊緣。如果有新的信號(hào),黃大大將第一時(shí)間發(fā)布解讀文章。

整體而言,2022還是穩(wěn)中求進(jìn)的一年,更加重要的信號(hào),要等3月的全國(guó)大會(huì)結(jié)束后,才能有比較靠譜的預(yù)期。

讓子彈,再飛一會(huì)兒。