2022年將舉行四次英格蘭銀行 (BoE) 貨幣政策委員會(huì) (MPC) 會(huì)議，下一次宣布將于 8 月 4 日舉行。目前的鷹派基調(diào)表明，到2022年底利率可能會(huì)從目前的1.25上升到2.25%左右。這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的緩和，但不會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。
8月份英國(guó)加息50個(gè)基點(diǎn)至1.75%的可能性越來(lái)越大
1.25%的增長(zhǎng)率是自全球金融危機(jī)以來(lái)的最高水平，市場(chǎng)現(xiàn)在暗示預(yù)計(jì)到2022年底將達(dá)到3%，牛津經(jīng)濟(jì)和資本經(jīng)濟(jì)(ce)等預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)明年分別為2%和2.5%，CE預(yù)測(cè)明年為3%。英國(guó)央行的市場(chǎng)預(yù)期利率今年為2%，到2023年將升至2.75%。
更快收緊利率，8月份加息50個(gè)基點(diǎn)至1.75%的可能性越來(lái)越大。造成這種情況的一個(gè)重要原因是匯率。到2022年為止，英鎊兌美元匯率已下跌約9%，這意味著進(jìn)口商品變得更加昂貴，這可能會(huì)增加通脹壓力——這是英國(guó)央行希望限制的。美聯(lián)儲(chǔ)在6月份實(shí)施了75個(gè)基點(diǎn)的加息，這進(jìn)一步增加了這一規(guī)模的可能性。
這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么還有待觀察，萊坊預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)調(diào)整，漲幅將放緩。
利率上升可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的五種情形。
1. 從短期來(lái)看，那些在過(guò)去一年左右通過(guò)再抵押或獲得新抵押貸款而固定利率的人影響有限
根據(jù) Mortgage Lenders & Administrators 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2017年以來(lái)，超過(guò)90%的借款人已經(jīng)鎖定了利率。近82%的未償還抵押貸款現(xiàn)在采用固定利率，而2013年這一比例還不到30%，而且這些貸款的平均利率已經(jīng)降到了2%的新低。許多借款人短期內(nèi)不會(huì)受到影響。
2、現(xiàn)有借款人可以隨著他們的抵押貸款而變動(dòng)，而其他新的借款人可能已經(jīng)鎖定了利率。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在潛在需求。萊坊金融(Knight Frank Finance)稱，首次購(gòu)房者或?qū)ふ业诙鬃》康娜?沒(méi)有現(xiàn)有抵押貸款)可能已經(jīng)鎖定了利率，有效期最長(zhǎng)可達(dá)9個(gè)月?，F(xiàn)有的業(yè)主，那些已經(jīng)重新抵押或按現(xiàn)有利率的人可以轉(zhuǎn)移他們的抵押貸款，從而避免更高的利率。
3、負(fù)擔(dān)能力的提高可能會(huì)在中期內(nèi)抑制住房需求
自2021年9月以來(lái)，使用全國(guó)平均水平，將利率和房?jī)r(jià)變化考慮在內(nèi)，每月支付金額平均增加了230英鎊，增幅為32%。對(duì)于貸款價(jià)值比(LTV)為75%的兩年期抵押貸款，平均利率從去年9月份的1.2%提高168個(gè)基點(diǎn)至今年6月份的2.88%。相比之下，基準(zhǔn)利率上升了115個(gè)基點(diǎn)。這將抵押貸款還款占平均收入的比例從2020年初的27%推高至36%。
根據(jù)萊坊目前的預(yù)測(cè)和牛津經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)工資水平的預(yù)測(cè)，如果利率繼續(xù)在預(yù)期的道路上走下去，達(dá)到3%，我們有理由預(yù)計(jì)抵押貸款還款占平均收入的比例將上升到42%，這是自2008年底以來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)的水平。
4、負(fù)擔(dān)能力可能會(huì)開(kāi)始影響新的抵押貸款需求
抵押貸款審批開(kāi)始放緩，表明需求正在降溫，但幅度不大。4月份和5月份的新批住房數(shù)量分別為6.61萬(wàn)和6.62萬(wàn)套，而3月份為6.95萬(wàn)套。雖然略低于疫情危機(jī)前12個(gè)月的平均水平66700，但這并不表明經(jīng)濟(jì)大幅放緩。
5、市場(chǎng)預(yù)期由于增長(zhǎng)放緩，利率將在中期內(nèi)逆轉(zhuǎn)
五年期掉期利率是抵押貸款利率路徑的關(guān)鍵指標(biāo)，已從2020年11月的低點(diǎn)1.18%穩(wěn)步上升至近期高點(diǎn)3.17%?？紤]到人們對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的看法越來(lái)越淡，這一數(shù)字已經(jīng)降至2.7%
簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)疲軟，但正如萊坊英國(guó)住宅研究主管湯姆比爾所強(qiáng)調(diào)的那樣，這更多是英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正?；倪^(guò)程。由于利率上升以及市場(chǎng)可能已經(jīng)見(jiàn)頂?shù)男拍?，供?yīng)已經(jīng)開(kāi)始增加，這將開(kāi)始緩解一些房?jī)r(jià)增長(zhǎng)壓力。