臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月12日訊，昨日，南京出臺(tái)房產(chǎn)新政，決定從2016年8月12日起，調(diào)整土地公開出讓競價(jià)方式和商品住房貸款首付比例。傳了一個(gè)月的南京房貸新政終于在昨天和蘇州的限購政策一起出臺(tái)，不過和蘇州合肥等地相比，南京的房貸政策并沒有認(rèn)房又認(rèn)貸，也沒有將二套房首付貸款比例提高到60%，只是將二套房首付比例提高了5%。而在土地出讓方面，熔斷拍地政策繼續(xù)，對(duì)搶地的開發(fā)商實(shí)行搖號(hào)，當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，所建商品房還必須現(xiàn)房銷售。新政的整體思路很明確，希望樓市進(jìn)入長期平穩(wěn)發(fā)展的斜上坡，而不是瘋狂走高或者瘋狂下跌的震蕩波。
地價(jià)超最高限價(jià)九成，要現(xiàn)房銷售超過最高限價(jià)，搖號(hào)決定地塊歸屬
[土地出讓下狠手]
雖然對(duì)于買房人的房貸政策很溫柔，但是由于土地多次熔斷，對(duì)開發(fā)商拿地的新政可謂十分嚴(yán)格，新的土拍政策有三條：
一是規(guī)定經(jīng)營性用地公開出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房價(jià)準(zhǔn)許成本。
二是當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件，其中當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進(jìn)行明確約定，并由房產(chǎn)部門在后期頒發(fā)銷售許可證時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行。
三是當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號(hào)產(chǎn)生競得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。采取該做法，主要目的是既要防止產(chǎn)生新的高價(jià)地，控制地價(jià)過快上漲，同時(shí)又加大土地市場供應(yīng)，對(duì)緩解市場需求、穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用。
開發(fā)商拿地不能有錢任性了
三條拿地新政讓持續(xù)看好南京市場的全國開發(fā)商們拿地的時(shí)候再也不能“有錢任性”了。之前由于一房難求，南京人買房不得不搖號(hào)，甚至花錢買房號(hào)，現(xiàn)在根據(jù)第三條規(guī)定，開發(fā)商買地也要體驗(yàn)一遍買房人的痛苦了，畢竟南京樓市吸引了全國開發(fā)商的目光，土地出讓又陷入停滯狀態(tài)，開發(fā)商搖號(hào)競價(jià)搶地的局面一定會(huì)發(fā)生，不過南京市國土部門并沒有就如何搖號(hào)、加價(jià)幅度如何制定給出具體消息。相關(guān)人士表示，具體措施會(huì)跟著新的土地出讓公告出臺(tái)。
開發(fā)商拿地上市的周期一般是10個(gè)月-12個(gè)月，現(xiàn)房銷售則要求樓盤上市時(shí)間增加一年到一年半的時(shí)間，如果是精裝修樓盤則還要再多半年到1年的時(shí)間。新政第二條的規(guī)定不僅讓拿地變難了，而且如果競價(jià)過于激烈，出現(xiàn)擦著限價(jià)紅線成交的情況，對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本也提出了更高的要求，因?yàn)殚_發(fā)商回籠資金周期加長，資金占用時(shí)間加長，貸款利息增加，開發(fā)成本大大增加，讓開發(fā)商在拿地舉牌接近最高限價(jià)的時(shí)候不得不好好考慮。
貸款買二套房，首付要多掏5%
首套房貸款已結(jié)清，二套房首付不低于35%
昨天下午，人民銀行南京分行發(fā)布《江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》，對(duì)二套房首付比例分別進(jìn)行了調(diào)整。
該《決議》指出，根據(jù)《南京市人民政府關(guān)于商請(qǐng)調(diào)整差別化住房信貸政策的函》(寧政函〔2016〕59號(hào))，江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制就南京市政府提出的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整意見進(jìn)行了商議，經(jīng)表決，同意執(zhí)行該意見如下內(nèi)容：
一是對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于30%”調(diào)整為“不低于35%”；
二是對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于45%”調(diào)整為“不低于50%”。
以購買南京市區(qū)300萬元的房產(chǎn)為例，本次新政出臺(tái)后，要多掏錢了，對(duì)于擁有一套房且貸款已結(jié)清的購房人來說，首付由之前的90萬上漲為105萬元；對(duì)于擁有一套房且貸款未結(jié)清的購房人來說，首付則由原先的135萬，上漲為150萬。
三套房停貸仍“認(rèn)貸不認(rèn)房”二套房利率仍上浮10%
就在上個(gè)月，南京風(fēng)傳出臺(tái)新版限貸政策，三套房直接停貸，這引起不少人關(guān)注。昨天，盡管新政中沒有單獨(dú)列出三套房政策，但記者看到，人行南京分行發(fā)布的《江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》中指出：“自律機(jī)制還議定，本次調(diào)整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時(shí)間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。”
這也就意味著，并不是之前坊間傳言的三套房直接停貸，而是將繼續(xù)執(zhí)行今年以來三套房貸款“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策。今年2月1日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)曾出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，再次明確禁止對(duì)“三套”及以上住房發(fā)放貸款，也就是“認(rèn)貸不認(rèn)房”：對(duì)于二套及二套以上住房，相應(yīng)購房貸款“已結(jié)清的”居民家庭，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策給予放貸；對(duì)于二套及二套以上住房，“未結(jié)清”的，不得發(fā)放“三套”及以上住房貸款。
利率方面，根據(jù)之前政策，對(duì)有住房、有貸款且“未結(jié)清”貸款的二套房，其“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。“已結(jié)清”的，商業(yè)銀行貸款利率下限可以定為0.7倍。對(duì)于二套及二套以上住房，相應(yīng)購房貸款“已結(jié)清的”居民家庭，利率上浮也更高。
首套房首付南京多家銀行已上調(diào)至3成
根據(jù)昨日《江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》中所指出：“自律機(jī)制還議定，本次調(diào)整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時(shí)間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。”那么首套房首付比例和利率也應(yīng)延續(xù)此前的標(biāo)準(zhǔn)。
本次新政前，央行、銀監(jiān)會(huì)于今年2月1日規(guī)定首次購買普通住房的商業(yè)貸款最低首付比例可以降為20%，隨后，南京大多數(shù)銀行對(duì)首套房執(zhí)行的政策是首付25%，利率9-9.5折。
不過，7月以來，南京已有多家銀行上調(diào)首套房首付比例至3成。截至7月20日，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，南京的17家商業(yè)銀行中，工行、農(nóng)行、建行、郵儲(chǔ)等9家商業(yè)銀行上調(diào)了首套房的首付比例，由最低的2.5成上浮至3成。而在過去的5個(gè)月中，這些銀行首套房的首付比例全部都是2.5成。
南京房貸新政有利于市場降溫
[業(yè)內(nèi)看法]
新政策對(duì)首套房沒有改變，把南京購房人二套房的首付比例提高了5%，對(duì)于首套房置業(yè)剛需人群和賣小買大、賣舊買新的純改善置業(yè)的購房人沒有影響，但是對(duì)于購買二套房進(jìn)行投資的購房人提高了首付比例，提高了投資的成本。對(duì)于新的房貸政策，業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為只是溫柔一刀。
南京地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示，限貸新政主要治理房價(jià)和樓市，土拍新政主要治理地價(jià)和土地市場，最終目的還是要穩(wěn)定房價(jià)與地價(jià)。新政對(duì)樓市的影響幾何？取決于開發(fā)商的判斷，等下一次土拍的結(jié)果就知道了。
對(duì)于南京樓市未來的走勢，平穩(wěn)降溫是主旋律，繼續(xù)大幅上漲是肯定不現(xiàn)實(shí)了，整體走勢會(huì)趨于平穩(wěn)，漲幅逐漸趨緩，但是各個(gè)板塊會(huì)出現(xiàn)差異化，樓市將會(huì)逐漸進(jìn)入一個(gè)理性消費(fèi)和理性投資的階段。
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