終于有一個(gè)排名，輪到北上廣深墊底，那就是房貸利率。
最近我就發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，一線城市的房?jī)r(jià)雖然高，但房貸利率并不高，顯著低于二三線城市，特別是上海、深圳，房?jī)r(jià)利率全國(guó)最低。
一線城市的朋友們，以后買(mǎi)房能貸款就貸款吧，這可是其他二三四線小伙伴都羨慕不來(lái)的。
01
房?jī)r(jià)越高的城市，房貸利率反而越低？
最近全國(guó)房貸“漲”聲一片，你的錢(qián)包還好么？
一組可參考的數(shù)據(jù)是，2021年1月20日-2月18日，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比上漲4BP;二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比上漲3BP。（據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市、674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的統(tǒng)計(jì)）
41個(gè)城市中，18個(gè)城市平均房貸利率環(huán)比上漲，5個(gè)城市環(huán)比下降。
一線城市里，廣州的漲幅最牽動(dòng)人心。這兩個(gè)月，廣州主要大行房貸利率普遍漲價(jià)，漲幅在20-80個(gè)基點(diǎn)之間，放款周期也拉長(zhǎng)，等三五個(gè)月屬于常態(tài)，或者壓根不確定。
但很多粉絲發(fā)現(xiàn)，即使?jié)q了不少，廣州房貸利率也比鄰居們、二線小伙伴們低得多。
我順勢(shì)統(tǒng)計(jì)了一下最近兩個(gè)月，主要城市的房貸利率。原來(lái)不只是廣州，一線城市的房貸利率普遍比二三線城市低！
話不多說(shuō)，上干貨：
注意看這個(gè)排名，是不是有一種感覺(jué)，房?jī)r(jià)越高的城市，房貸利率反而越低。
可以看出，19個(gè)主要城市中，一線城市處于房貸利率中下游水平，四大行首套房貸款利率在5.20%及以下，被成都、合肥、武漢、南京、東莞、西安、鄭州等太多小伙伴超過(guò)了。
上海、深圳更是處于墊底，與成都、合肥、武漢這些選手幾乎低了1個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，同樣貸款200萬(wàn)元，按30年等額本息計(jì)算，在上海每月需還款10312元，累計(jì)還款總額371.2萬(wàn)元，而在成都，每月還款大約12055元，累計(jì)還款總額是433.9萬(wàn)元。
還款總額，成都比上海足足多了60萬(wàn)元，這就是上海居民的福利啊。
房貸利率大幅上漲之后的廣州，排名仍然很靠后，最新（3月1日）四大行首套房利率為5.20%，二套房為5.40%，同樣被小老弟佛山、遠(yuǎn)方親戚中山的利率壓了一頭。
北京比上海、深圳、廣州的房貸利率稍高，四大行首套房利率為5.20%，二套房為5.70%，但長(zhǎng)期來(lái)看，北京房貸利率仍然比二線城市低得多。
而且，不僅僅是今年，從最近幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市的利率大部分時(shí)候都比其他城市更低，這是一個(gè)常態(tài)，不是一個(gè)特例。
02
一線城市資金供應(yīng)大、銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈
想不到吧，房?jī)r(jià)最高的一線城市，特別是上海、深圳，房貸利率竟然墊底，這是為啥呢？
為此，我專(zhuān)門(mén)請(qǐng)教了幾個(gè)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，總結(jié)了一些原因。
首先，一線城市錢(qián)多啊，融資成本本來(lái)就低，特別是上海、深圳是兩大全國(guó)性金融這些，資金供給量大，銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了爭(zhēng)奪客群，銀行不得不盡可能地降低利率。
第二，一線城市的房?jī)r(jià)高，一套房子頂二線城市三四套房子，每個(gè)買(mǎi)房人都是大客戶(hù)，銀行降一點(diǎn)利率，博一個(gè)“薄利多銷(xiāo)”也是可以的。
第三，一線城市的信用體系建設(shè)更成熟、銀行風(fēng)控能力更強(qiáng)，再加上賺錢(qián)方式更多元，來(lái)錢(qián)快，銀行更加有安全感，敢于大方借錢(qián)。另外，一線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)多、平均收入高，銀行傾向于認(rèn)為一線城市的買(mǎi)房人還款能力更強(qiáng)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)低，也樂(lè)于把利率調(diào)低。
再看看二線、三線城市們。他們的銀行相對(duì)較少，購(gòu)房者選擇對(duì)比的空間不夠多。而且，他們的房子總價(jià)更低，公積金貸款客群多、比例較高，銀行自然更加硬氣、不肯輕易放低腰桿。
其實(shí)說(shuō)到底，這都是利率市場(chǎng)化的必然結(jié)果。從以前的基準(zhǔn)利率到現(xiàn)在靈活LPR加點(diǎn)定價(jià)，市場(chǎng)這只無(wú)形的手威力大顯，在利率上拉扯出一線城市與二三線城市的差距。
一句話，有競(jìng)爭(zhēng)，一切商品的價(jià)格才會(huì)降下來(lái)，包括銀行的利率。
03
房貸利率還會(huì)繼續(xù)上浮嗎？
另外，咱們買(mǎi)房人最關(guān)心的問(wèn)題——近期一線城市房貸利率會(huì)繼續(xù)上浮么？我特意請(qǐng)教了廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源，他的觀點(diǎn)如下：
“房貸利率作為樓市調(diào)控的指揮棒，起到非常關(guān)鍵的作用。具體利率走向，需要看樓市的動(dòng)向。未來(lái)半年到一年，如果樓市走向平穩(wěn)，那么利率也會(huì)平穩(wěn)，如果市場(chǎng)過(guò)熱，不排除繼續(xù)提高房貸利率的可能?！?/p>
看貨幣政策的走向，今年的主旋律是“收緊”，不排除加息的可能，所以房貸利率年內(nèi)繼續(xù)上浮的空間仍然有。
鄭大源還說(shuō)：“目前的利率雖然已經(jīng)有增加，但仍然處在歷史上的低位水平?！?/p>
看看上面的圖就知道了，近20年來(lái)，全國(guó)房貸利率的錨總體下放，連帶著全國(guó)平均房貸利率也在走低，現(xiàn)階段的上浮應(yīng)該是常態(tài)的短期波動(dòng)。
所以，短期的話，各城市房貸利率的漲跌要看樓市調(diào)控的需要，可能有小幅波動(dòng)。但長(zhǎng)期來(lái)看，房貸利率還是會(huì)繼續(xù)走低。
放在全球視角看，也是如此。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方，利率就越低……這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
例如，日本、瑞士、法國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸利率一度可以低到1點(diǎn)幾，而土耳其、阿根廷的房貸利率能突破20%、30%，為啥呢？
因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家的資金供應(yīng)量大，資金成本低，而且信用體系建設(shè)夠成熟、銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)較低，銀行可以薄利多銷(xiāo)。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增速也普遍較低，導(dǎo)致他們的企業(yè)能夠承擔(dān)的利率也不會(huì)太高。
總的來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)利率和GDP增速有著強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。
所以，長(zhǎng)期來(lái)看，資金供應(yīng)量大、銀行競(jìng)爭(zhēng)更激烈的一線城市，其房貸利率將繼續(xù)略低于二三線城市。
03
利率漲了，還要不要買(mǎi)房？
再說(shuō)回我們普通買(mǎi)房人，尤其剛需一族，現(xiàn)在能不能買(mǎi)房？
關(guān)于房貸利率的走向，短期內(nèi)存在繼續(xù)上浮的可能性，而且很多銀行會(huì)暫停房貸，但長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)階段的利率仍然處在歷史性低位，建議大家該買(mǎi)房的還是要買(mǎi)，不要因?yàn)槔实亩唐诟?dòng)打了退堂鼓。
但是請(qǐng)記住，老老實(shí)實(shí)用自己的錢(qián)付首付，不要向銀行借錢(qián)付首付，那樣很危險(xiǎn)，現(xiàn)在很多城市都在查。
鄭大源說(shuō)：“既然是剛需，無(wú)論何時(shí)，有合適的房子，買(mǎi)得起（首付款夠），也供得起（月供壓力可以承受，不會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂），那么隨時(shí)可以買(mǎi)的。當(dāng)然在細(xì)節(jié)來(lái)分析，多看，不要太沖動(dòng)，不要為了買(mǎi)而買(mǎi)?！?/p>
不知道這算不算一種安慰，雖然我們一線城市的房子越來(lái)越貴，但房貸利率便宜啊！這樣的便宜，真的好想占。