澎湃新聞記者 陳月石


最優(yōu)房貸利率迎來調(diào)整。


全國版?zhèn)€人住房貸款利率下限降至不低于4.4%


5月15日，中國人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。


按照4月20日最新的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。


也就是說，如果貸款購買首套普通自住房，商業(yè)性個人住房貸款利率為不低于4.4%（5年期以上LPR為4.6%減20個基點）。


目前，我國個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。


而本次政策調(diào)整的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，簡單地說，是全國首套房貸都要遵守的下限。


“因城施策”自主確定房貸加點下限


需要需要注意的是，并不是各地執(zhí)行的都是上述首套房利率下限。


《通知》明確，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。


央行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。


以上海為例，在2019年10月參考貸款市場報價利率（LPR）的房貸利率新政落地后，上海執(zhí)行的房貸利率為首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點。按當時的5年期以上LPR報價計算，利率分別為4.65%和5.45%。隨著5年期以上LPR報價從4.85%一路降至4.65%，在上海購入首套房的最優(yōu)利率固定在4.65%，二套房最低利率則隨LPR報價動態(tài)調(diào)整為5.25%。


去年7月，上海首套房貸利率從4.65%調(diào)整至5%，增加了35基點，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，增加了45基點。


今年2月，滬上各銀行的首套房貸利率跟隨LPR變動下降至4.95%，二套房貸利率5.65%。


“目前統(tǒng)一執(zhí)行的最優(yōu)利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何調(diào)整首套房最優(yōu)利率、力度有多大，還需要再等等?！睖夏彻煞葜沏y行零售業(yè)務(wù)部人士表示。


機構(gòu)預(yù)計5月LPR有望下調(diào)


本次調(diào)整，并不涉及公積金貸款和存量商業(yè)住房貸款，已經(jīng)“背上”房貸的想要享受到利率下調(diào)，可以“期待”本月20日公布的LPR。


可見的是，5月13日央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。


居民貸款在非春節(jié)月份負增長，除了疫情對消費的沖擊，市場普遍認為，更反映出地產(chǎn)下行壓力，隨著前期政策的累積，5月LPR有望下調(diào)。


光大證券認為，貨幣政策有望通過存量和增量政策工具，加快引導LPR報價利率下行，5月LPR有望調(diào)降。4月，央行通過降準、上繳結(jié)存利潤以及建立存款利率市場化調(diào)整機制，已經(jīng)對金融機構(gòu)負債成本進行了明顯壓降。向前看，央行有望繼續(xù)多措并舉降低金融機構(gòu)負債成本，引導社會融資成本繼續(xù)下行。


目前房地產(chǎn)需求端的預(yù)期弱化較為明顯，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場則需要出臺更多穩(wěn)定需求端預(yù)期的政策，包括因地制宜地適度放開限購政策、適度調(diào)降按揭貸款利率、給予剛需購房者更多稅收優(yōu)惠等措施?！惫獯笞C券指出。


中信證券也認為，5月LPR有望下調(diào)。央行在金融數(shù)據(jù)的答記者問中提到，未來將“充分發(fā)揮貸款市場報價利率改革效能，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機制作用，推動降低銀行負債成本，進而帶動降低企業(yè)融資成本”。考慮到央行在4月的存款改革使全國加權(quán)平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下調(diào)。


國盛證券認為，鑒于4月信貸社融大降，再結(jié)合央行第一季度貨幣政策報告指出“4月最后一周全國金融機構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率下調(diào)了10bp”，預(yù)計可能下調(diào)LPR（最快5月20日）；鑒于當前市場利率已大幅走低（DR007降至1.55%附近），指向短期OMO/MLF利率下調(diào)的可能性不高。


責任編輯：鄭景昕 圖片編輯：蔣立冬