<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月26日訊，前幾天，一家房地產(chǎn)公司在上海拍下一塊地，創(chuàng)造了土地成交史上最貴的記錄。那么，這家公司現(xiàn)在的資產(chǎn)負(fù)債率是多少呢？89.83%。這資產(chǎn)負(fù)債率還比年初下降了63.6%！一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率在70%到80%是比較正常的。
這家公司正是融信中國(guó)，它在8月17日以14.3萬(wàn)/平方米的可售面積樓板價(jià)、139%的溢價(jià)率，拍下了上海內(nèi)環(huán)里某商住地塊。未來(lái)，這塊土地上的房子售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)/平方米將是板上釘釘?shù)氖隆?/p>
銀行與地產(chǎn)商一丘之貉
這個(gè)例子告訴我們，高房?jī)r(jià)的直接原因是高地價(jià)。融信中國(guó)有這么多錢(qián)嗎？半年報(bào)告顯示，公司合約銷(xiāo)售收入132.20億元，凈利潤(rùn)僅有10.17億元。顯然，自有資金不夠。截至6月30日，融信中國(guó)的有息負(fù)債額為257億元；其中，118億元來(lái)自證券市場(chǎng)，剩下來(lái)100多億元大部分來(lái)自銀行貸款。
現(xiàn)在，大家懂了吧，地王從何來(lái)？銀行給的錢(qián)！
這么說(shuō)，房?jī)r(jià)高，怪銀行嘍？銀行也很為難：房企賺錢(qián)能力比其他企業(yè)強(qiáng)，借錢(qián)給房企，也是理性的選擇嘛；而且，我們對(duì)于拿地成本過(guò)高的房企，也要限制貸款了呢。
好消息好消息，銀行要從源頭限制房企高價(jià)拍地啦！此話怎樣？
8月24日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道披露：有股份行近期下發(fā)通知，要求原則上不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項(xiàng)目；此前，還有一家華北股份行已下發(fā)通知，提示地王項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，“不做成本過(guò)高的項(xiàng)目”。
8月1日，據(jù)澎湃新聞披露：某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確，對(duì)于2015年三季度以后拿地且土地成本過(guò)高的項(xiàng)目，原則上不介入。
太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事。限制地王房企貸款，這個(gè)辦法早就被用過(guò)。
2010年1月，據(jù)華西都市報(bào)披露：記者從建設(shè)銀行內(nèi)部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對(duì)地王項(xiàng)目不得予以支持”。
2010年2月，據(jù)新聞晨報(bào)披露：工商銀行明確表示，對(duì)“四證”不全或項(xiàng)目差錢(qián)的房企，以及存在囤地、捂盤(pán)行為的房企，將在信貸投放上進(jìn)行 “封殺”，不再批新增貸款。據(jù)一名銀行人士透露，對(duì)于此前炙手可熱的“地王”項(xiàng)目，多數(shù)銀行目前在內(nèi)部都有明確的規(guī)定，要盡量“回避”。
暗度陳倉(cāng)：債權(quán)股權(quán)花樣多
那么，當(dāng)年的“限貸”效果怎么樣？來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：
非常遺憾，所謂限制“地王”貸款，并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被控制住。原因是，銀行有辦法繞過(guò)監(jiān)管，不通過(guò)“貸款”，而是通過(guò)“股權(quán)投資”給房地產(chǎn)注入資金。
比如：萬(wàn)科在北京要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，暫時(shí)沒(méi)有足夠的錢(qián)，于是它在北京成立一個(gè)項(xiàng)目公司，這個(gè)公司的有100股股份，萬(wàn)科自己留下20股，把其余80股賣(mài)出去。賣(mài)給誰(shuí)呢？賣(mài)給銀行。銀行或者通過(guò)向公眾發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品籌集資金，投資于這個(gè)項(xiàng)目公司的80股股份。同時(shí)，銀行與萬(wàn)科約定：等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完了，賺了錢(qián)，萬(wàn)科就將80股股份買(mǎi)回來(lái)，同時(shí)給銀行一定回報(bào)。這樣，萬(wàn)科獲得了資金，銀行也賺了錢(qián)。美哉！
不過(guò)，這種“明股暗債”的投資方式可能被禁止。銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）第35條規(guī)定：
面向公眾的商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品，不得直接或間接投資于境內(nèi)上市公司公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)行或交易的股票及其受（收）益權(quán)，不得直接或間接投資于非上市企業(yè)股權(quán)及其受（收）益權(quán)。
這樣做，等于不給飯吃，強(qiáng)制從源頭讓房企減肥。可是，房企的錢(qián)包瘦了，房?jī)r(jià)就能降嗎？
房企瘦身，房?jī)r(jià)照樣漲
房企變窮的后果，有兩個(gè)可能：
1.缺錢(qián)——競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)有錢(qián)的房企——買(mǎi)不到地——新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少——新房減少——樓市供給減少——供給與需求差距加大——房?jī)r(jià)被抬高
2.缺錢(qián)——?jiǎng)e的房企也缺錢(qián)——大家都不舍得花高價(jià)買(mǎi)地——拿地積極性降低——土地價(jià)格下降——拿地成本下降——房屋售價(jià)下降
前一種讓房?jī)r(jià)上漲，后一種讓房?jī)r(jià)下降，哪種更可能出現(xiàn)？
這要看不同的城市有不同的情況。央企、大型房企進(jìn)駐的城市，他們肯定不缺錢(qián)。若一個(gè)城市只有一家不缺錢(qián)的房企，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都缺錢(qián)，那這一家就不必花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)地，它的成本會(huì)小幅降低，但它可能更容易壟斷市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可能微漲、也可能微降。
如果城市有多家大型房企，如樓市火爆一線城市，那此番調(diào)控影響不大，大家依然會(huì)拼命砸錢(qián)搶地。如果城市都是缺錢(qián)的中小房企，那就會(huì)出現(xiàn)第二種情況，房?jī)r(jià)很有可能下降。可問(wèn)題是，都是中小房企的城市，一般都是三四線城市，房?jī)r(jià)本來(lái)就不高，銀行業(yè)不會(huì)限制他們貸款。
一線城市房企是市場(chǎng)的掌控者，被銀行限制貸款后，他們可能的做法是：
1.忍痛用高成本辦法融資——把成本轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房人——房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲
2.提高期房的預(yù)售款額度——買(mǎi)期房要交更多訂金——變相等于房?jī)r(jià)上漲
當(dāng)房子賣(mài)不出去時(shí)，房企如果還缺錢(qián)，為了迅速回收資金，很可能會(huì)選擇降價(jià)，薄利多銷(xiāo)。
總結(jié)一下，在火爆的一線城市里，即使房企變窮，也完全限不住房?jī)r(jià)上漲。指望銀行限貸能控房?jī)r(jià)，無(wú)異于緣木求魚(yú)。想在一線城市買(mǎi)房？做個(gè)好夢(mèng)吧各位！
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