王姐夫妻倆一個(gè)是白領(lǐng)，一個(gè)是醫(yī)生，收入不錯(cuò)。作為財(cái)務(wù)投資人，他們?cè)谕飧邩蛞患屹Q(mào)易公司占有30%的股份，只是平時(shí)并不參與日常的運(yùn)營(yíng)。2019年4月份，他們把浦東三林的一套房子賣掉，換到了浦東洋涇地區(qū)，新買進(jìn)的是2000年竣工的學(xué)區(qū)房，離地鐵站點(diǎn)也近在咫尺，面積170平，市價(jià)約1000萬(wàn)。
存量貸款利息太高
2019年買進(jìn)之時(shí)，王姐夫妻在貸款政策上適用于“付七貸三”，截止目前按揭余額為277萬(wàn)元，年利率是5.39%，貸款期限30年，月供為1.58萬(wàn)元，償還方式為等額本息。這筆按揭貸款，并沒(méi)有公積金貸款的部分，也不能用公積金沖還貸。
在按揭貸款發(fā)放后，王姐又在該按揭銀行申請(qǐng)、并獲批了一筆抵押貸款，現(xiàn)余額為195萬(wàn)元，年利息6.22%，貸款期限20年，月供為1.46萬(wàn)，償還方式還是等額本息。277萬(wàn)與195萬(wàn)兩筆貸款合起來(lái)，就是去年風(fēng)靡一時(shí)的“3+X”產(chǎn)品，時(shí)至今日余威尚在。
由上表可見，目前該房總貸款余額472萬(wàn)元、加權(quán)計(jì)算年利息在5.73%，月供3.04萬(wàn)元。這兩筆貸款綜合5.73%的年利息，在今年降息的大趨勢(shì)之下，已經(jīng)十分扎眼。
跟著政策走
今年5月22日政府工作報(bào)告指出，2020年“大型商業(yè)銀行普惠型小微企業(yè)貸款增速要高于40%”已經(jīng)提出，去年的增速目標(biāo)則是30%。二師兄掐指一算，意味著僅僅是上述口徑下的貸款就要新增13000億元，更不要提其他的股份制等銀行新增發(fā)放量。需要增加放款，對(duì)應(yīng)的利息水平也在下降，各類產(chǎn)品也十分豐富。
月供下降了6859元
政策已經(jīng)指明了方向，明擺著有更優(yōu)惠的銀行產(chǎn)品，為什么不選擇呢。二師兄為王姐推薦的替代品是，年利息4.35%（首套房按揭年利息4.65%）、貸款期限20年（前239期按照30年等額本息的償還，最后一期償還剩余本金及當(dāng)期利息）。這是目前市面上年限最長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，并有靈活的還款方式還貸，降低月供壓力。
從資料準(zhǔn)備好前往新的貸款銀行審批開始，到新貸款發(fā)放完成，合計(jì)用時(shí)33天。整個(gè)置換期間，王姐支付的中間費(fèi)用合計(jì)10萬(wàn)元不到。貸款置換完成后，每月王姐月供下降了6800多元。
事實(shí)上，很多貸款都沒(méi)有按照約定的貸款年限履行完畢，往往存在提前結(jié)清的情況。那么，假設(shè)王姐置換后的新貸款是在第10年末結(jié)清，按其現(xiàn)金流量表，年折現(xiàn)率取4.65%（現(xiàn)行LPR水平）計(jì)算的話，其折現(xiàn)值為460.18萬(wàn)元，比相同情況下的置換前貸款折現(xiàn)值少了45.68萬(wàn)元。即可視為，此次置換操作扣除中間費(fèi)用后，相當(dāng)于一次性節(jié)約了35.68萬(wàn)元的支出。
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