房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR；現(xiàn)行房貸利率有折扣的城市，購房者房貸利息支出或有變化

新貸款市場報價利率（LPR）出爐5天后，參考LPR定價的個人房貸利率也迎來調(diào)整。8月25日晚，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。

“加點形成”意味著央行給了銀行自主調(diào)整的空間，不過央行同時限定，加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變，且首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點（100個基點為1%）。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是首套還是二套，都會和之前基本不變。此前央行也給商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整畫出上下限，但沒有銀行“一探到底”，上浮幅度也多在10%-20%，目前大部分城市房貸利率平穩(wěn)，主流平穩(wěn)。此次政策目的以平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期為主。

1 新政

10月8日起個人房貸利率參照LPR

央行8月25日宣布，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。

此前央行已透露過相關(guān)信息。8月17日，為引導(dǎo)資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，央行公布完善LPR報價機制，對于新機制增加5年期以上的期限品種，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這是為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準(zhǔn)向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。

8月20日，新LPR（貸款市場報價利率）首次報價顯示，1年期LPR為4.25%，較貸款基準(zhǔn)利率低10個基點，較原LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。在隨后的吹風(fēng)會上，劉國強預(yù)告，過幾天央行將會發(fā)布關(guān)于個人住房貸款利率政策的公告。

根據(jù)最新公告，央行依然給了商業(yè)銀行自主調(diào)整的空間，向上調(diào)整可“加點形成”，加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。向下調(diào)整中，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

央行稱，省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

2 看點

借款人可約定利率重定價周期

由于LPR一月報價一次，參照其定價的房貸利率也有重定價周期。央行表示，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

至于LPR一月報價一次，如果長期下行的話，是否可以理解為存續(xù)期內(nèi)后期房貸成本也可能減少？張大偉認(rèn)為不能這么判斷，因為現(xiàn)在不能確定長期LPR利率走勢，即使LPR利率下調(diào)，銀行肯定是浮動的，不會選擇全周期穩(wěn)定。

此外，目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，如果個人房貸期限不在這一范圍內(nèi)該參照哪個標(biāo)準(zhǔn)？央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

3 影響

房貸利率會保持基本穩(wěn)定

事實上，在LPR新報價機制出爐時，市場就曾出現(xiàn)了“降息”的解讀。新政中，房貸利率參照的LPR較原來貸款基準(zhǔn)利率更低，個人房貸利率是否會下行？

在20日的吹風(fēng)會上，劉國強就明確回應(yīng)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房貸利率雖由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?！坝幸稽c是肯定的，房貸的利率不下降?！?/p>

交行金研中心首席金融分析師鄂永健表示，新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都和之前基本不變。同時，央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負(fù)擔(dān)。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產(chǎn)市場過熱，體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這個政策可以理解為利好，因為LPR肯定會下調(diào)，這種情況下為避免刺激房地產(chǎn)，只能穩(wěn)定房地產(chǎn)利率?！叭绻鐣氏抡{(diào)，單獨房貸上漲，最后的結(jié)果只能是資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。所以此次政策目的以平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期為主。”

他進(jìn)一步分析稱，之前同類型的政策是要求房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的70%，目前大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%（約5.39%以上），二套房貸上浮20%-30%。按照現(xiàn)在國內(nèi)大部分城市針對首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款的一般都是沒有貸過款的剛需，對他們而言首套房貸款利率可能有點高，從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性。未來政策應(yīng)該針對這部分群體有定向的平穩(wěn)利率。