提問(wèn)：房姐你好，有個(gè)問(wèn)題沒(méi)弄清，如果我按揭買房，預(yù)計(jì)五年后出手，提前還款的余額是怎樣計(jì)算的（是不是提前還剩下本金，是否有違約金）？如果還款方式是等額本息，那五年按揭中還的70%左右是利息，是否會(huì)侵蝕大半利潤(rùn)，或者如果打算五年后出手，還款是否應(yīng)該選等額本金？是不是我的計(jì)算思路有問(wèn)題，說(shuō)到底買房投資最終還是要落實(shí)到收益率上是么？
回答：等額本金，每月還本金和利息逐漸減少，適合想要減少利息總支出或者提前還款的人群；
等額本息，每月歸還金額相等，但總支出利息多，適合收入不高工作較穩(wěn)定的年輕人。
如果考慮5年內(nèi)出手，可以選擇等額本金。
長(zhǎng)期持有選擇等額本息。
違約金要看和銀行簽的合同是怎么規(guī)定的，有些是1年后提前還款沒(méi)有違約金。
提問(wèn)：房姐好，目前限購(gòu)區(qū)有一套全款房78平，不限購(gòu)區(qū)有一套貸款房128平，都是登記在夫妻2人名下，現(xiàn)在想賣掉限購(gòu)區(qū)的78平置換限購(gòu)區(qū)120平左右的房子，我和老婆都是外地戶口，只有我一人有社保且滿了2年，因?yàn)槔霞肄r(nóng)村拆遷不能轉(zhuǎn)為武漢戶口，現(xiàn)在如何處理不限購(gòu)區(qū)域的那套128平的房子才能使我有在限購(gòu)區(qū)購(gòu)房的資格，請(qǐng)房姐務(wù)必回復(fù)，感謝感謝
回答：不限購(gòu)區(qū)的房子對(duì)敲給爸媽，騰出你的房票。
詳見知識(shí)星球內(nèi)部資料《樓市提款機(jī)——如何對(duì)敲把錢套出來(lái)？》
提問(wèn)：房姐你好，在一手新房a和隔壁二手房b中選擇，利用拆骨法分析幾個(gè)指標(biāo)，基礎(chǔ)盤，精裝修，樓齡，綠化與會(huì)所，房型差異，樓層差異，朝向差異，地鐵便利，品牌溢價(jià)，初房情結(jié)，請(qǐng)問(wèn)這幾個(gè)指標(biāo)如何量化的?比如基礎(chǔ)盤這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么定的，比如樓齡是如何做加減的?同理，其他指標(biāo)?
回答：一套房子不是一件商品，而是無(wú)數(shù)個(gè)因素組成的結(jié)合體。
類似于公司買賣并購(gòu)，報(bào)價(jià)不是針對(duì)公司殼的報(bào)價(jià)，而是對(duì)公司的管理，業(yè)務(wù)，人員等種種方面的報(bào)價(jià)。房子是無(wú)數(shù)種商品組成的結(jié)合體，并且這些商品的價(jià)值隨著變量而變化，譬如戶型等硬傷折價(jià)，在1500萬(wàn)房產(chǎn)里可以折價(jià)15%，而在300萬(wàn)房產(chǎn)里只能折價(jià)1.5%。
類似的，一套犄角戶型，我們把犄角影響的面積減去，剩下的面積再算單價(jià)，如果是市場(chǎng)價(jià)，那么相當(dāng)于白送一個(gè)犄角。
至于經(jīng)常有朋友問(wèn)，拆骨法有哪些條件，拆骨法怎么算？提問(wèn)沒(méi)有用，唯一的學(xué)習(xí)路徑是：實(shí)地看房并思考，想想「這套房為什么比上套房貴XX萬(wàn)？」看房無(wú)數(shù)，你自然會(huì)深入到交叉驗(yàn)證和復(fù)雜因素下進(jìn)行的對(duì)比。
提問(wèn)：房姐，做專業(yè)的房產(chǎn)投資人有哪些盈利點(diǎn)。謝謝！
回答：知識(shí)星球內(nèi)部資料有各個(gè)流派的賺錢模式，建議先學(xué)習(xí)下。詳見內(nèi)部資料《干貨！炒房各流派都是怎么賺錢的？》
提問(wèn)：房姐您好，二手房談價(jià)是讓中介去談還是自己直接去談？自己去談的話第一次談崩了就沒(méi)挽留的余地了。
回答：中介沒(méi)義務(wù)幫你，自己上。詳見知識(shí)星球內(nèi)部資料《二手房砍價(jià)50萬(wàn)實(shí)操技巧》
提問(wèn)：房姐好，我和開發(fā)商簽合同時(shí)覺(jué)得合同不合理不公平，拒簽怎么做，需要具體作些什么？我要保留什么，做以后退房的依據(jù)呢？
回答：1.不買定金退不退。
2.貸不下來(lái)款怎么規(guī)定的，換銀行還是退房。會(huì)不會(huì)有違約金，但是一般開發(fā)商都比較強(qiáng)硬，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)合同，開發(fā)商的合同都是利好自己的。
提問(wèn)：房姐，武漢主戰(zhàn)場(chǎng)，要買多少套房，建倉(cāng)多少平？才能與年收入200多萬(wàn)的實(shí)體老板持平？？
回答：這是我今天最喜歡的一個(gè)問(wèn)題：我要在武漢建倉(cāng)多少平，才能超過(guò)我傻逼的實(shí)體老板呢？
公式呢，我已經(jīng)在圖中寫出來(lái)了，非常的簡(jiǎn)單：
面積*單價(jià)（漲幅-加權(quán)資本成本）≥200
只要你在武漢持有1800平以上的次新，你在5-10年的范圍內(nèi)在概率上都會(huì)賺得比你的實(shí)體老板多。
1800平并不是一個(gè)遙不可及的數(shù)字。
加油吧，年輕人，這就是戰(zhàn)場(chǎng)。
提問(wèn)：武勝路皇后廣場(chǎng)負(fù)一樓格子鋪能買嗎
提問(wèn)：房姐你好。請(qǐng)問(wèn)鄂州萬(wàn)科五彩城1.1萬(wàn)含1500裝修值得投資入手嗎？
回答：別買，因?yàn)槟壳暗膬r(jià)格已經(jīng)是把未來(lái)的投資預(yù)期已經(jīng)透支了。這個(gè)價(jià)格為什么不看看武漢的？
提問(wèn)：目前JLH狀態(tài)。房產(chǎn)情況:我名下有江夏水晶儷一套3房。全公積金貸款，約15萬(wàn)。未辦證。老公有關(guān)山大道陽(yáng)光在線一套2房。
資金情況:手頭可以拿出50萬(wàn)，不影響生意周轉(zhuǎn)，1-2年內(nèi)月供1-5萬(wàn)隨意。問(wèn)題:孩子正值讀書期間，2房住父母+一家三口過(guò)于擁擠，有學(xué)區(qū)資源的地方換大房是剛需！1.想辦大額信用卡！2.如何投資房產(chǎn)？
回答：1.手里有50萬(wàn)，直接搬磚，試試招商經(jīng)典白。
可以直接找辦卡員申請(qǐng)，額度比較大。申卡順序也是一門學(xué)問(wèn)，房產(chǎn)圈內(nèi)部資料有大額卡速成篇，注意查看。另外就是一定要多核申請(qǐng)。
2.父母離婚獲得2張sfsd房票，搶2套限價(jià)新盤做接力貸，之前有推薦過(guò)的新盤，都交一遍資料。你們夫妻名下的房子，尾款少許30%可做截?cái)嗟盅骸?/p>
提問(wèn)：房姐，您好，你說(shuō)的沈陽(yáng)的新樓盤是沈北的融創(chuàng)唐軒上城嗎？外地人可以買嗎？
回答：不是，沈北延著地鐵線買，單價(jià)7千的新盤可以無(wú)腦入，最近有王首富的投資利好。
新房限購(gòu)，外地人需要繳納半年社?；蛘呗鋺舨拍苜I，二手房不限購(gòu)。
提問(wèn)：姐，05年的老小區(qū)，沒(méi)有電梯，五樓帶閣樓大戶型，五樓175，閣樓100上證，露臺(tái)10，閣樓折算一般面積算均價(jià)，價(jià)格是下面三四樓的七折左右，可入嗎？
回答：價(jià)格計(jì)算用拆骨法：頂樓折價(jià)10-20%
閣樓和樓臺(tái)：非房子本身贈(zèng)送的，最多按照2折購(gòu)買。房子贈(zèng)送的，可以按照3-4折買入，5-6折賣出。
提問(wèn)：房姐，花山碧桂園東境140大戶型，單價(jià)11000左右，精裝2500,投資值得出手嗎？小戶型是不是更適合投資？據(jù)說(shuō)旁邊的花山郡下期要漲價(jià)出精裝了，是否還是等花山郡呢？另外中介說(shuō)lh的單身名義買房要增加共同還款人是嗎？
提問(wèn)：DYD已放款，買了1.14保險(xiǎn)，現(xiàn)在能退了不？怎么退??？
回答：保險(xiǎn)有猶豫期
退保要扣手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)也是業(yè)務(wù)員所得，可以申請(qǐng)，無(wú)非就是影響客戶經(jīng)理的保險(xiǎn)業(yè)績(jī)
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