貸款買(mǎi)房不易警惕常見(jiàn)糾紛

臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月29日訊，近日，有媒體報(bào)道，深圳市首套房貸款購(gòu)房者的比例接近94%，其實(shí)，不只是在深圳，放眼全國(guó)，貸款買(mǎi)房已經(jīng)成為購(gòu)房主流方式。貸款買(mǎi)房已經(jīng)是一件費(fèi)心費(fèi)力的事情了，如果在買(mǎi)房過(guò)程中再攤上糾紛，估計(jì)就更鬧心了。那么，在買(mǎi)房的過(guò)程中，有哪些常見(jiàn)的糾紛呢？

糾紛類(lèi)型一：兩證難辦

說(shuō)到購(gòu)房糾紛，最讓老百姓揪心的恐怕就是辦證的問(wèn)題了，辛辛苦苦買(mǎi)了房，被告知辦不了證，這種事攤在誰(shuí)頭上都窩火。辦不了兩證，購(gòu)房者無(wú)法報(bào)戶口，無(wú)法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜷_(kāi)展房屋抵押等，權(quán)益難以得到保護(hù)。

其實(shí)，造成房屋兩證絕大多數(shù)是由于開(kāi)發(fā)商“五證”不全造成的。

購(gòu)房警示：

購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)一定要查看開(kāi)發(fā)商的“五證”(《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》)和“兩書(shū)”(《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》)，現(xiàn)在絕大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)把證件復(fù)印件掛在營(yíng)銷(xiāo)中心供購(gòu)房者查詢，此外，買(mǎi)房者也可在武漢(樓盤(pán))房產(chǎn)局網(wǎng)站上查核。

值得注意的是，購(gòu)房者往往忽略證件內(nèi)容的真實(shí)性，這也會(huì)造成嚴(yán)重的后果。購(gòu)房者對(duì)證書(shū)內(nèi)容的核實(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》允許銷(xiāo)售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)。

《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。

所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。

所購(gòu)房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開(kāi)發(fā)的房屋。

此外，還有以下幾種原因會(huì)造成房屋不能辦兩證：

1.有的開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題常常會(huì)與承建商、銀行等發(fā)生債務(wù)糾紛(前期樓盤(pán)有抵押)，問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)，財(cái)產(chǎn)被凍結(jié)，最終影響購(gòu)房者辦證；

2.還有些開(kāi)發(fā)商喜歡擅自更改用途或規(guī)劃，例如將原本是商業(yè)用途的土地更改建設(shè)為住宅，也或者是利用工業(yè)用地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅，導(dǎo)致土地用途與房屋規(guī)劃用途不符，這樣的房屋也是不能辦理兩證的；

3.也有個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)建設(shè)，如建筑面積超出規(guī)劃面積等，這些都是造成后期不能辦理兩證的原因。

最后，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)該盡量選擇兩證齊全的房源，否則無(wú)法在房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。在兩證齊全的情況下，也需詳細(xì)了解前房主的資料是否齊全，避免產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)遭遇困境。

糾紛類(lèi)型二：逾期交房

開(kāi)發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時(shí)間。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商能否按期交房主要取決于開(kāi)發(fā)商的資金到位情況和竣工驗(yàn)收情況。一旦發(fā)生開(kāi)發(fā)商不能按期交房時(shí)，購(gòu)房者一般不能馬上要求解除合同，購(gòu)房者應(yīng)給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期。當(dāng)開(kāi)發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。

所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：

開(kāi)發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購(gòu)房者。

如屆時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)法交房，購(gòu)房者應(yīng)給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，允許開(kāi)發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。寬限期的長(zhǎng)短視具體情況而定。

如寬限期滿，開(kāi)發(fā)商仍不能交房，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過(guò)所交房款的20%。

糾紛類(lèi)型三：開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收費(fèi)

之前有網(wǎng)友投訴稱(chēng)，有些樓盤(pán)到了合同規(guī)定的交房期，不但沒(méi)有政府驗(yàn)收的相關(guān)證件，還讓業(yè)主繳納2300元的燃?xì)獬跹b費(fèi)，而按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定，水、電、天然氣報(bào)裝費(fèi)一律劃入商品房?jī)r(jià)內(nèi)，實(shí)行一價(jià)清。

有律師表示，針對(duì)此類(lèi)開(kāi)發(fā)商違規(guī)收費(fèi)，建議業(yè)主向武漢市開(kāi)發(fā)辦及房產(chǎn)管理部門(mén)投訴，由他們查處開(kāi)發(fā)商違規(guī)收費(fèi)的行為。

糾紛類(lèi)型四：擅自修改規(guī)劃

此前有報(bào)道，某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商單方面修改小區(qū)規(guī)劃，前期宣傳的花園景觀未按約定修建，業(yè)主不滿想要維權(quán)，可惜發(fā)現(xiàn)之前簽定的購(gòu)房合同中并未對(duì)此類(lèi)規(guī)劃細(xì)節(jié)做細(xì)致說(shuō)明，維權(quán)行動(dòng)也無(wú)法展開(kāi)。

律師提醒購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)不能僅憑開(kāi)發(fā)商給出的宣傳冊(cè)，或口頭上的承諾來(lái)研判小區(qū)規(guī)劃，某些重要的細(xì)節(jié)必須寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，以保證其有效性。

糾紛類(lèi)型五：房屋面積縮水

面積問(wèn)題是毛坯房易出現(xiàn)問(wèn)題之一。很多樓盤(pán)往往都會(huì)用贈(zèng)送面積來(lái)吸引客戶。這種在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“偷面積”的行為的確成為了不少買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的重要衡量因素。然而，有些樓盤(pán)，特別是毛坯房交付的樓盤(pán)卻在房屋落成后與原先展示給買(mǎi)家的樣板間有著一定的差距。例如，樣板間中曾經(jīng)出現(xiàn)的贈(zèng)送一半的入戶花園設(shè)計(jì)，最后交付時(shí)卻出現(xiàn)大幅縮水。

律師提醒，收房前購(gòu)房者需對(duì)房屋進(jìn)行細(xì)致的驗(yàn)收?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收則需注意以下事項(xiàng)：

1.所交付的房屋是否是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，面積是否一致；

2.房屋質(zhì)量是否合格、門(mén)窗等是否與合同的約定相符；

3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位；

4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。在驗(yàn)房過(guò)程若發(fā)現(xiàn)有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載。

糾紛類(lèi)型六：房屋質(zhì)量問(wèn)題

此問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)在精裝房上，不過(guò)房屋質(zhì)量糾紛在認(rèn)定賣(mài)方違約責(zé)任上較為明晰一些。目前國(guó)家對(duì)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的各項(xiàng)內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購(gòu)房者必要時(shí)可請(qǐng)建筑質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行實(shí)地檢查。

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