先說(shuō)我的結(jié)論：不一定。
要不要提前還房貸、提前繳清保費(fèi)，是一個(gè)非常個(gè)性化、非常私人化的事情。
上周和幾個(gè)朋友小聚，總免不了聊到房子。
關(guān)于今年提前還貸潮，關(guān)于自己要不要提前還房貸，大家的看法都不一樣。
我們的想法都帶有自己的立場(chǎng)和角色。
而我們每個(gè)人都不可能100%了解另外一個(gè)人的情況。
所以，我們只能根據(jù)自己的情況，做適合自己的選擇和決定。不必盲目跟風(fēng)，更不必焦慮。
目前，我身邊還沒有提前還房貸的，但是，有想把20年的保費(fèi)提前一次性繳清的。
提前還房貸、提前繳清保費(fèi)，是認(rèn)為未來(lái)不確性太大。
怕自己身體有個(gè)萬(wàn)一、工作有個(gè)萬(wàn)一、投資有個(gè)萬(wàn)一。。。孩子怎么辦？老婆怎么辦？父母怎么辦？債務(wù)怎么辦？
一、為什么要提前還房貸、提前繳完保費(fèi)？
1.【長(zhǎng)期成本】是確定的。
房貸和保險(xiǎn)的利息（按保單貸款的利息估算），大約在5%左右，這都是長(zhǎng)期確定要花的成本。
2.【長(zhǎng)期收益】是不確定的。
未來(lái)，投資收益——特別是確定的、不低于5%的投資收益，越來(lái)越少。
未來(lái)，除了投資以外的收益，也變得不確定。
3.收益不確定，就要減少支出。
如果提前還房貸、提前繳完保費(fèi)，省下5%的利息支出，相當(dāng)于獲得一個(gè)確定的、長(zhǎng)期的5%的投資收益。
4.中長(zhǎng)期利率往上？還是往下？誰(shuí)也不知道。
雖然大多數(shù)人認(rèn)為中長(zhǎng)期利率會(huì)往下走，但也有人認(rèn)為已經(jīng)到底，沒有再往下走的空間了。
而利率走勢(shì)不是我們能左右的，對(duì)于控制不了的因素，最好按50%、50%的概率去想，兩手準(zhǔn)備。
二、提前還房貸，能省多少錢？
我們先來(lái)做2個(gè)假設(shè)，然后再基于2個(gè)假設(shè)，來(lái)計(jì)算一下能省多少錢。
假設(shè)1：購(gòu)房情況如下：
房貸總額：300萬(wàn)。
還款年限：30年。
還款方式：等額本息（每個(gè)月還的本金+利息的金額不變）。
年利息：5%（月利息：0.417%）。
利息方式：固定利息。
說(shuō)到這里，想起有個(gè)朋友曾經(jīng)這樣跟我說(shuō)：“如果銀行讓你選【等額本息】，你就要選【等額本金】；或者相反。如果銀行讓你選【固定利息】，你就要選【浮動(dòng)利息】，或者相反。”
假設(shè)2：提前還貸100萬(wàn)，還剩下200萬(wàn)房貸。
你剛從基金贖回100萬(wàn)，這支基金過去2年賺錢了，但今年卻虧錢了。
其他投資市場(chǎng)也不太好，你看了一下萬(wàn)德的數(shù)據(jù)，從去年到現(xiàn)在，各類資產(chǎn)的平均收益率只有2%左右。
圖1：2021年6月至今，各類資產(chǎn)回報(bào)率
圖2：2022年初至今至今，各類資產(chǎn)回報(bào)率
2%這個(gè)平均收益，是不是比你預(yù)期的要低很多？
你過去的投資收益，是平均之上，還是平均之下呢？
你認(rèn)為，未來(lái)自己的投資收益，會(huì)在平均之上，還是平均之下呢？
這100萬(wàn)，目前沒有更合適的地方，用來(lái)提前還房貸反而是最好的投資。
基于上面的情況，下面我們來(lái)估算一下：
1.假設(shè)100萬(wàn)用于去做其他投資，不用于提前還房貸：
房貸年支出：-19.2萬(wàn)。
按照前面假設(shè)的房貸信息，總房貸300萬(wàn)，每個(gè)月還款-1.6萬(wàn)左右，一年還款-19.2萬(wàn)。
投資年收益：+2萬(wàn)塊。
假設(shè)年投資收益是2%，100萬(wàn)*2%=2萬(wàn)塊。
那么這一年，你的凈收益是-17.2萬(wàn)。
投資收益-房貸支出：2-19.2=-17.2萬(wàn)。
2.假設(shè)100萬(wàn)用來(lái)提前還房貸的話：
還了100萬(wàn)，還剩下200萬(wàn)房貸，按200萬(wàn)房貸來(lái)計(jì)算未來(lái)一年的還款金額是：-12.8萬(wàn)，每個(gè)月-10.7萬(wàn)。
和上面相比，每年少花17.2-12.8萬(wàn)=4.4萬(wàn)。
4.4萬(wàn)*30年=132萬(wàn)。
三、我要提前還房貸嗎？
每年省下4.4萬(wàn)，不算一個(gè)小數(shù)字，還記得我的文章《媚麗：存不下錢？讓你小錢變大錢并不難》，里面每年存4萬(wàn)款，10年存40萬(wàn)，幾十年后，就是幾百萬(wàn)。
如果提前還200萬(wàn)？提前還300萬(wàn)呢？
但上面這種測(cè)算，是非常簡(jiǎn)單粗暴的，實(shí)際上，是否要提前還房貸，要考慮的因素非常多。
拋開【時(shí)間】這個(gè)最重要的因素不說(shuō)，上面的測(cè)算，要有三個(gè)假設(shè)前提：
第一個(gè)：你正好有100萬(wàn)。
第二個(gè)：房貸利息是5%，固定不變。
第三個(gè)：你的投資收益是2%。
這三個(gè)假設(shè)前提是否成立或存在，放到每個(gè)人身上是千差萬(wàn)別、千變?nèi)f化、瞬息萬(wàn)變、感慨萬(wàn)千。
1.100萬(wàn)不是大多數(shù)人一下就能拿出來(lái)的現(xiàn)金。
而低于50萬(wàn)的提前還房貸，意義都不大。
2.房貸利息從5%降到3%了呢？
3.別人投資虧錢，但我的投資收益可能有6%、8%呢？
比如放在保險(xiǎn)賬戶里復(fù)利增長(zhǎng)，跑過5%的房貸是沒有問題的。
所以，是否提前還房貸、提前繳清所有的保險(xiǎn)費(fèi)，是你的投資理念、可動(dòng)用的流動(dòng)資金、資產(chǎn)配置水平、投資經(jīng)驗(yàn)、收入、負(fù)債、對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)（經(jīng)濟(jì)形勢(shì)）的判斷等等綜合因素共同決定的。
如果你和你的家庭，未來(lái)長(zhǎng)期（10年以上）會(huì)面臨：【支出增速>收入增速】，收入趕不上支出，或者你對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)烈的擔(dān)憂，當(dāng)然可以選擇減少負(fù)債。
不過，房貸通常是一個(gè)家庭的總支出，如果同樣按家庭總收入來(lái)算的話，一個(gè)家庭平均獲得5%的年化收益，不算太難。
總之，還是文頭我的觀點(diǎn)：要不要提前還房貸，是一個(gè)非常個(gè)性化的事情。
你對(duì)此有什么想法，歡迎來(lái)聊~~