我們買房銀行只提供等額本金跟等額本息的還款方式，而恰恰想要的先息后本方式銀行不會給，這樣導(dǎo)致后期只能將房產(chǎn)按揭貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營抵押貸，但還是有很多人顧慮到期歸本問題，白白被銀行賺去利息。




等額本息跟先息后本哪個劃算？


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我們以貸500萬、4.9%、等額本息，30年為例：








ps：等額本息30年總共支付利息456萬











而先息后本500萬，年化3.7%，30年期限，利息卻到了555萬，比等額整整多了100萬？


大家一看到這數(shù)據(jù)就嚇到了，心想還是30年等額本息劃算。








從還款金額來看，確實確實是等額劃算，但我們忽視一項很重要得數(shù)據(jù)。






通貨膨脹問題！我們必須清楚的認(rèn)識到，通脹每年依然持續(xù)存在，印鈔機(jī)每天仍在工作，物價在上漲。等額本息總利息少，但前期壓力非常大，相當(dāng)于前期用值錢的錢去還未來不值錢的錢。




我國2001-2020年20年期間的總通貨膨脹率1524.54%，復(fù)合年化通貨膨脹率為14.96%。




簡單說就是：2020年12月31日，1624.54元人民幣的購買力大致相當(dāng)于2001年1月1日100元人民幣的購買力。




按照這個計算來說，500萬 30年內(nèi)，我續(xù)貸10次，加上成本跟利息，其實收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本。




先息后本雖然總利息還的要更多，但后期錢會變得越來越不值錢，在房產(chǎn)的增值和通脹的稀釋下，哪怕這筆利息算下來更多，其實也微不足道了，








在未來十年，對于核心資產(chǎn)，我們的通貨膨脹率會在每年9%左右。如果你的錢主要是在社會發(fā)展，社會財富積累的過程中不落伍，那么你的投資理財就需要實現(xiàn)9%以上的復(fù)合年化收益才能實現(xiàn)財富的保值。










先息后本有什么劣勢？


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先息后本年本有兩個明顯的劣勢：


1、 還3年-5年，需結(jié)清一次本金，就是所謂的“續(xù)貸”


一般客戶都會產(chǎn)生墊資費(fèi)、公證費(fèi)及其他手續(xù)費(fèi)，總成本高于貸款金額的1.5%，因此綜合成本會比其他兩種高。




2、 政策風(fēng)險，是否可以順利續(xù)貸要看貸款政策以及個人征信保持問題。




綜上所述，先息后本綜合成本高、續(xù)貸有不確定性、續(xù)貸需要投入一定的精力，并不一定適合所有人。










老 蔣 總 結(jié)




我是建議大家優(yōu)先選擇先息后本。




1、三種還款方式，不同的是歸還本金的速度


2、如何選擇還款方式，取決于借款人的現(xiàn)金流狀況，像一線城市資金流動率大，都會優(yōu)先選擇資金利用率高的方式


3、在高通脹的時代，多（低利率）負(fù)債是明智的選擇。






在深圳購買500萬以上的房子本身壓力是巨大的，有這么好的方式減輕還款壓力，而且能讓自己舒適的生活著。