居民購房交易杠桿近六成部分銀行有房就貸

“全球前12大高房價城市中，中國作為發(fā)展中國家占了4席。地價高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號”，方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平表示，當前中國房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房價、地價暴漲，絕對房價已經(jīng)偏高。

爭議：“有房就貸”是否存在風險

對于招商銀行上海分行推出“有房就貸”產(chǎn)品一事，招行相關人士昨天回應南都記者采訪時表示，該產(chǎn)品僅針對上?？蛻簦驗楫?shù)禺a(chǎn)權部門可以做二次抵押，所以將二次抵押作為風險管理的輔助手段，貸款還是以個人信用情況為主。

廣、深等地是否有類似的房貸產(chǎn)品？上述招行人士表示，全國范圍都有，但“有房就貸”系列產(chǎn)品是聚焦優(yōu)質(zhì)“有房客群”，基于客戶的信用狀況、資產(chǎn)實力等綜合風險因素，為客戶提供一站式融資服務。不過，無論是招行還是他行的按揭客戶，在按揭結清之前主要根據(jù)其信用狀況給予小額信用貸款，并非二次抵押再貸款。

與“房抵貸”不同的是，二次抵押貸款不需要結清首次買房的貸款。招行也解釋，該產(chǎn)品以抵押為主，對于特別優(yōu)質(zhì)的客群可以適當辦理小額信用貸款。該貸款嚴禁用于購房、炒股、投資等國家禁止的用途。因此，用途合規(guī)清晰，也不存在提高購房者杠桿比例的問題。

但有專家認為，招行支持未還清貸款房產(chǎn)二次抵押的做法類似次貸危機之前的房地產(chǎn)市場，存在較高風險。

昨天，某股份制銀行個貸部的負責人向南都記者表示，目前廣州的銀行基本沒有做房產(chǎn)的二次抵押再貸款，主要還是小貸公司等民間金融機構做得比較多，因為二次抵押的風險比較大，最主要的風險點在于二次抵押的處置權排后，處置落實的第一身位人要在一押償付后才能處置。

廣州房衛(wèi)士按揭專家鄭大源昨天向南都記者表示，廣州主流銀行不接受有貸款未還清的貸款，二押難度很大，除非在本行申請，將已經(jīng)還掉的貸款再次貸出來。比如某客戶有房產(chǎn)、去某銀行貸款，當時借款100萬，現(xiàn)在還款10萬，尚欠90萬，那么可以找這個銀行貸款10萬，這個意義就不大。

另一家股份行廣州分行個貸部負責人也向南都記者表示，不做二次抵押再貸款，根據(jù)房產(chǎn)的再貸款也是針對企業(yè)高管才給予放款，主要根據(jù)信用狀況以及關聯(lián)企業(yè)對銀行的貢獻度。該負責人表示，二次抵押貸款最主要的風險在于沒有第二還款來源，招行上海分行做“有房就貸”是看重上海房產(chǎn)價格的快速上漲，如果出了問題，第一時間查封，應該可以追回成本。但如果遇到房價下跌，則可能會出現(xiàn)較大風險。

動向：有銀行收緊部分城市房貸

在資產(chǎn)荒的背景下，房貸和房企仍然被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上市銀行中報發(fā)布會上，多家銀行的高管都表達了下半年將在房貸上繼續(xù)發(fā)力。在五大國有商業(yè)銀行紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)信貸市場的帶動下，其他股份制銀行亦不甘示弱。

但隨著樓市瘋狂和房貸杠桿的加大，越來越多的地方政府加入了收緊購房政策的行列。目前已有9個一、二線城市接連出臺了調(diào)控措施，包括限購及限購升級、限貸升級、房價限漲幅、限地價競房價、熔斷搖號等。

近日，一條關于建行限購限貸的傳言引發(fā)關注。據(jù)了解，中國建設銀行天津市分行住房金融與個人信貸部于9月22日發(fā)布的《關于明確京、冀等戶籍客戶辦理按揭貸款相關事項的通知》中規(guī)定：非京、冀戶籍外地客戶，首套首付比例不低于40%，利率執(zhí)行基準利率0.9倍，非首套首付比例不低于50%，利率執(zhí)行基準利率1.1倍。

昨日，南都記者走訪廣深兩地的五大行發(fā)現(xiàn)，近期房貸市場比較穩(wěn)定，與前期保持一致。其中，廣州地區(qū)仍維持首套首付三成、利率8.5折，而深圳首套首付三成、利率9折不變。

深圳市住房研究會常務會長陳藹貧接受南都記者采訪時表示，此前深圳樓市的大幅上漲積累了一定風險，近期處于調(diào)整階段?！笆袌鲎叩浆F(xiàn)在，種種跡象都表明進入了觀望狀態(tài)，特別是房價一路上漲而成交量走低，量價背離就是市場進入拉鋸戰(zhàn)的一個重要信號?！?/p>

除了銀行在部分城市收緊房貸提高首付門檻以外，作為本輪房價上漲最瘋狂的上海，也在不斷規(guī)范房貸市場。上海銀監(jiān)局辦公室于9月22日印發(fā)了《上海銀監(jiān)局辦公室關于進一步規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機構業(yè)務合作管理的通知》，以進一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構與房地產(chǎn)中介業(yè)務的合作管理。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對南都記者表示，上半年已經(jīng)查處過不少中介，上海銀監(jiān)局此次發(fā)文是為了進一步強化規(guī)范中介的操作。他還稱，目前市場相對火熱，投機客利用加杠桿的方式進行投機，通過文件防止投機客通過加杠桿的方式干擾市場走勢。

有大型銀行個貸部資深人士稱，雖然最近個人住房按揭業(yè)務再度火爆起來，但由于前期查處比較嚴厲，暫時沒發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作頻發(fā)。

值得注意的是，如果中介機構向商業(yè)銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發(fā)不良貸款，這種情況也被視為違規(guī)。前述人士稱，房產(chǎn)中介負責貸款業(yè)務的人員由于手上業(yè)務較多，各家銀行都想與其搞好關系，因此其實中介的話語權反而比較大。

觀點：銀行過分熱衷房貸催生“鬼胎”

本輪樓市只漲不跌“神話”的主要因素，是當前樓市成為各路資金流入的投資、投機和消費熱點，杠桿刺激加劇了房價飛漲。中國農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行特約研究員雷振華撰文指出，中國經(jīng)濟領域樓市只漲不跌的“奇景”，與其說是公眾追捧的結果，不如說是銀行過分熱衷房貸催生的“鬼胎”。

“深圳樓市的杠桿水平，放到全國來比有過之而無不及”，陳藹貧坦言，市場內(nèi)外甚至普通人都已對樓市高杠桿形成共識。

雷振華認為，這勢必會誘導各家銀行錯誤地認為只要房地產(chǎn)信貸市場不斷做大，壟斷了整個金融資源，國家就不會過多地干預房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在今后一個時期仍然會經(jīng)久不衰，信貸投放就不會有風險。

海通證券首席宏觀債券分析師姜超表示，上半年地產(chǎn)銷售額同比增長近50%，但居民購房使用的交易杠桿已近六成，邊際杠桿率接近極限。

對于樓市的瘋漲，中國社科院金融研究所研究員、青島大學經(jīng)濟學院教授易憲容在接受南都記者采訪時表示，貨幣超發(fā)論、供需失衡論不是此輪樓市非理性狂奔的根本原因。“作為一個完全由投資投機為主導的住房市場，住房已經(jīng)完全成為投資工具，或投資品。”

“正因為當前中國房地產(chǎn)市場瘋狂是由投機炒作者所主導及支撐，這必然造成整個社會完全分裂為對立的兩極”，易憲容表示，即便是恐慌入市的購房者，也被高昂的房價拋在身后，最終造成絕大多數(shù)居民財富占有比重進一步降低，這些居民的消費能力嚴重弱化及擠出。

易憲容認為，目前因城施策對投機者而言，在稅收、信貸政策、首付比例甚至銀行審核貸款上都提供了套利的空間。如果政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策不從信貸及稅收政策入手，各自為政，只會讓當前房地產(chǎn)市場價格瘋狂由一個城市轉向另一個城市，最后把社會財富全面向少數(shù)人轉移，造成更嚴重的財富分配兩極分化。