09月30日訊，今年，樓市瘋狂，大家都是有目共睹，9月份上海人民還上演了一出離婚買房的“好戲”。人們一邊抱怨房價(jià)高，一邊奮不顧身的沖進(jìn)樓市。同時(shí)，每個奮不顧身沖進(jìn)樓市的人的心里也帶著一份糾結(jié)：買了，跌了怎么辦；沒買，錯過這個機(jī)會買不起了怎么辦？ 前段時(shí)間，河南有一對做小買賣的大爺大媽，由于擔(dān)心房價(jià)再度瘋長超過自己的支付能力，就扛著自己做買賣攢下來的一麻袋的錢來售樓處買房，當(dāng)然這一麻袋的錢并不是百元大鈔，而是一元和五元的零錢。最后，售樓處抽調(diào)了數(shù)位員工才數(shù)清了這一麻袋的鈔票，總共是三萬塊。
中國的樓市自商品化以來還沒有經(jīng)歷過大的調(diào)整，在沒有下跌“參考史”的情況下，大家更愿意相信房價(jià)會繼續(xù)上漲。從這件小事可以看出，房價(jià)只漲不跌的理念已經(jīng)深入到了社會風(fēng)險(xiǎn)抵御能力最弱的群里。
如今，越來越多的人開始相信房地產(chǎn)是被政府護(hù)著的一頭倒不下的“?！保绕涫且痪€城市的房價(jià)還將更加堅(jiān)挺。然而，一個瘋狂的市場最終會回歸到原有的價(jià)值，不管這個回歸的周期有多長，以及回歸的方式是怎樣，去年A股的股災(zāi)就是一個真實(shí)的例子，只不過它回歸的方式有些不好看，是個硬著陸。
泡沫肯定會被擠出，讓資產(chǎn)回歸到合理的價(jià)格，這個過程或許三年，或許五年，但方式不太可能是日本式的硬著陸，倒有可能是人民幣計(jì)價(jià)的房價(jià)沒有跌，但美元計(jì)價(jià)的房價(jià)則是大幅縮水。
市場上不乏一些看空樓市后市的觀點(diǎn)，從中我們也可以窺探出中國樓市存在的一些風(fēng)險(xiǎn)。
一、中國購房者的還款負(fù)擔(dān)已超過次貸危機(jī)時(shí)的美國人
2011年~2012年，中國居民家庭每年負(fù)擔(dān)的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。美國在次貸危機(jī)時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)32%。而日本在資產(chǎn)泡沫時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。
對比可見，中國目前高達(dá)40%還款負(fù)擔(dān)率，已超越次貸危機(jī)時(shí)期的美國，已接近資產(chǎn)泡沫時(shí)期的日本，可見，中國人的負(fù)債程度之深，還款壓力之大。
二、上市房企凈利潤增長速度大幅下滑
一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對沖了內(nèi)地低利率環(huán)境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤率持續(xù)下滑成為趨勢。A股上市房企上半年凈利潤同比下滑的房企達(dá)到驚人的51家，且有6家凈利潤同比增長僅僅是因?yàn)樘潛p減小而已。頻出的高價(jià)地塊如果不能順利“解套”，債務(wù)杠桿最終可能成為房企脖子上的致命套索。
三、一線城市高房價(jià)在人才市場造成劣幣驅(qū)逐良幣
高房價(jià)已經(jīng)將外來人口流入的門檻越抬越高，精英人才因?yàn)閻毫拥木幼∩顥l件而選擇逃離，而簡單體力勞動者本來就無意定居大城市，所以反而不會被高房價(jià)所嚇退。人才的流失將降低經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量，而人口的規(guī)模和素質(zhì)對于城市或經(jīng)濟(jì)體發(fā)展而言意義重大。
四、貨幣“大放水”不會一直持續(xù)
一方面，本輪實(shí)行的寬松貨幣政策初衷并非單獨(dú)指向樓市，但在實(shí)操中卻讓重點(diǎn)城市樓市成了最大的得益者，還虹吸了其他實(shí)業(yè)的資金。另一方面，如果貨幣大規(guī)模放水，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊下滑，從而導(dǎo)致匯率大幅下跌，這是管理層最不愿看到的現(xiàn)實(shí)。未來通過溫和的方式來讓貨幣政策適度緊縮，這對樓市是一個重大的利空。
總之，一句話：“錢多還是換點(diǎn)美元吧。”