房?jī)r(jià)最新消息：樓市瘋狂西安為何“巋然不動(dòng)”

房?jī)r(jià)就像一個(gè)天平，一邊是“民生”，一邊是“城市競(jìng)爭(zhēng)力”。一般情況下，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)引發(fā)一系列城市的“民生問(wèn)題”，如貧富差距擴(kuò)大、城中村改造、耕地被占等。但是另一方面，房?jī)r(jià)也是城市競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力的晴雨表。有人認(rèn)為，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)與GDP有直接關(guān)系。GDP會(huì)影響房?jī)r(jià)，但不是房?jī)r(jià)的決定因素和核心因素。2015年，廈門(mén)的GDP只有西安的60%，房?jī)r(jià)卻高達(dá)3.4萬(wàn)元/㎡，比西安整整高出四倍。而同樣是西北省會(huì)城市的蘭州，2015年GDP只有2095億元，而房?jī)r(jià)已達(dá)8896元/㎡。

那為何在全國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高的當(dāng)下，西安房?jī)r(jià)為何“巋然不動(dòng)”增幅緩慢呢？

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的購(gòu)買(mǎi)心理

購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理和購(gòu)買(mǎi)股票的人一樣，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。這就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)越高就越有人買(mǎi)。如果房?jī)r(jià)一直上漲，買(mǎi)的人就會(huì)越多，且是迫不及待爭(zhēng)著買(mǎi)。購(gòu)房者認(rèn)為此刻不買(mǎi)，以房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)日后更難買(mǎi)。同理，如果房?jī)r(jià)一直處于低水平狀態(tài)，購(gòu)房者會(huì)持觀望狀態(tài)，等房?jī)r(jià)低到谷底的時(shí)候再投資購(gòu)買(mǎi)。

這樣的購(gòu)買(mǎi)心理讓很多一線城市的房?jī)r(jià)一直上漲，且出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)罄”、“日光”等現(xiàn)象，連“鴿籠”都爭(zhēng)著搶?zhuān)屛靼膊粶夭换鸬臉鞘幸惨恢碧幱诜績(jī)r(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。

市場(chǎng)去庫(kù)存壓力大

剛需疲軟、投資以及改善性需求萎縮加劇了市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力，而過(guò)高的庫(kù)存量也給西安樓市帶來(lái)一定的影響。截至2016年7月末，西安商品房庫(kù)存為2944.83萬(wàn)平米，去化周期為18個(gè)月。供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)讓開(kāi)發(fā)商調(diào)整了自身的銷(xiāo)售策略，降價(jià)促銷(xiāo)成了最普遍的現(xiàn)象。

高庫(kù)存帶來(lái)的價(jià)格戰(zhàn)，客觀上促進(jìn)了成交量，但是，長(zhǎng)期的低房?jī)r(jià)讓市場(chǎng)長(zhǎng)期處于“低品質(zhì)戰(zhàn)”，將會(huì)產(chǎn)生“降低風(fēng)險(xiǎn)→低價(jià)銷(xiāo)售→品質(zhì)降低→土地流拍”的循環(huán)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展極為不利。

人口紅利遭遇上限

根據(jù)不久前公布的西安市常住人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2015年11月1日零時(shí)，西安市常住人口為869.76萬(wàn)人，全國(guó)排名第二十六位，同2010年第六次全國(guó)人口普查相比，增長(zhǎng)2.71%，人口年平均增長(zhǎng)率為0.54%。而根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年，西安市商品房銷(xiāo)售面積1763.68萬(wàn)平方米，居全國(guó)前列。且西安、咸陽(yáng)兩市人口約占陜西省人口總量30%，而在鄭州、成都等省會(huì)城市，省會(huì)城市人口占全省人口的比例分別只有10%、17%。

人口紅利是人口發(fā)展史上難得的機(jī)遇，由此帶來(lái)的高儲(chǔ)蓄率和高投資率能夠極大帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。然而從以上這些數(shù)據(jù)可以看出，西安的人口吸附能力可能已經(jīng)達(dá)到極限，人口紅利逐漸減弱。除非有大規(guī)模的人口遷入，“以價(jià)換量”的做法將不會(huì)長(zhǎng)久。另外，人口結(jié)構(gòu)的改變也帶動(dòng)了住宅需求的變化，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)及時(shí)調(diào)整思路和策略，適應(yīng)市場(chǎng)新變化。

資源向一線城市聚集

世界的資源總量是一定的，也是有限的。但一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)在客觀上也比中小城市需要更多的資源，于是便出現(xiàn)人口、資金、資源等都以極快的速度向有限的一線大城市中積聚，一線城市的土地成本、教育資源、醫(yī)療資源、工作機(jī)會(huì)、發(fā)展?jié)摿Χ济黠@高于內(nèi)地中小城市。

當(dāng)土地成本上升的時(shí)候，房?jī)r(jià)也會(huì)跟隨上漲。小區(qū)在名校周?chē)奂?，?jié)約教育成本的同時(shí)也催升了房?jī)r(jià)。因此，當(dāng)有限的優(yōu)質(zhì)資源向一線城市聚集時(shí)，造成了一線城市居高不下的房?jī)r(jià)，也由此反襯出西安房?jī)r(jià)漲幅緩慢。

房地產(chǎn)建設(shè)與開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市的管理水平、規(guī)劃能力、建筑美學(xué)和生活方式的外在表現(xiàn)。在全國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理應(yīng)走在前列。西安在數(shù)十年的發(fā)展長(zhǎng)跑中已經(jīng)落后于鄭州、成都等城市，未來(lái)的西安不能單純依靠“以量取勝”，更重要的是城市發(fā)展綜合競(jìng)爭(zhēng)力。西安房?jī)r(jià)不僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，背后也更是西安綜合水平與能力的體現(xiàn)。