燃次元（ID:chaintruth）原創(chuàng)
燃財經(jīng)出品
“今天想還房貸，說要排隊，目前排到7月11日了?！苯?，來自江蘇南京的一位網(wǎng)友說道。
“提前還貸有它的合理性。目前投資收益率低，理財產(chǎn)品也在逐步破剛兌，即使找到比房貸利率高的理財產(chǎn)品，用戶如果不夠?qū)I(yè)，存在理財收益不及預(yù)期甚至損失本金的可能性，未必最終跑贏銀行貸款利息?！比?60數(shù)字科技研究院分析師李萬賦對燃財經(jīng)分析道，手上有閑錢且房貸利率高的用戶提前還清房貸，還可以減輕心理的負(fù)債壓力。
2022年以來，全球資本市場出現(xiàn)了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現(xiàn)一定程度的浮虧，而銀行理財、大額存單等風(fēng)險較小的固收類產(chǎn)品的收益率也持續(xù)走低。相對于此前5%以上的房貸利率，如今理財收益已經(jīng)難以覆蓋房貸利息。
對此，住房金融高級分析師陳斌對燃財經(jīng)表示，對于消費者來說，如果沒有好的投資渠道，將手里的閑錢用于還房貸，也相當(dāng)于一筆投資收益。
燃財經(jīng)獲悉，自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR共下調(diào)5次累計下調(diào)40bp，2022年5月是5年期以上品種下調(diào)幅度最大的一次。
此外，5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！?/p>
據(jù)此，如今首套房貸利率或可降低至4.25%。
“現(xiàn)在房貸利率下降幅度較大，早兩年買房的人，多少會覺得自己虧了，提前還貸是一件無可厚非的事情。”陳斌也認(rèn)為，購房者愿意提前還房貸，表明他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，同時相信國家整體環(huán)境的穩(wěn)定性，也對未來有較好的預(yù)期。“是一件好事?！?/p>
提前還房貸
5月15日，張莉看到央行的最新通知，感慨了一句，“唯一一次的人生巔峰，就是房貸利率6.2%?！?/p>
2019年12月，人在廣西的張莉，買了現(xiàn)在居住的70平米小兩房，總價82.7萬元，在工商銀行貸款57萬元、期限30年，還款方式是等額本息，月供4600元。
“我們買在房價最高的時候。疫情開始后，基本都跌了，除非地段很好。”她告訴燃財經(jīng)，上個月，樓上的鄰居出售同戶型房子，賣了70萬元，“還是裝修好但沒住過的房子?！?/p>
3月以來，張莉和丈夫開始提前還房貸，以縮短年限、月供不減的方式，3月還款5萬元，4月還款10萬元，月供降到了3600元。5月11日，張莉再還款10萬元，繼而在5月20日，她告訴燃財經(jīng)，丈夫已申請房貸全款結(jié)清。
圖/張莉申請最后一次提前還房貸
在北京工作的林蘭，最近也提前還了河南鄭州房子的50萬元貸款。她告訴燃財經(jīng)，2018年1月在鄭州南區(qū)購買了一套121平米房子，貸款118萬元、期限30年，利率5.88%。
考慮了快一年，她和丈夫也決定提前還房貸，以年限不變、減少月供的方式，一次性申請還款50萬元，月供減少了3000元左右，如今月供不到4000元。因為購房合同已滿三年，他們無需支付違約金，也是直接手機(jī)操作即可。
“對于提前還（房貸），我們是深思熟慮的，一來要保證正常生活，二來也確保（還款之后）手里有應(yīng)急的錢，且能做點小額理財?！彼f道。
“每個家庭情況不一樣。我們就選擇減少月供的方式，這樣生活上能富余一點，尤其是之后還要養(yǎng)孩子?！蹦壳埃痔m和丈夫在北京工作，一個月房租、生活費加上房貸，開支超過一萬元，而兩人每月收入也就三萬元左右。她已經(jīng)懷孕四個月，孩子出生后生活花銷也將增加。
不過，為了提前還這50萬元房貸，林蘭還跟朋友借了10萬元，一年期利息4.5%?！斑@10萬元我隨時能拿出來的，只是得放手上應(yīng)急?！?/p>
湖北武漢的小企業(yè)主李夏最近也將兩套房的貸款還清了，一共還款132萬元。
2015年，她購買了一套別墅，貸款50%，利率是4.25%。2019年11月，她再買了一套學(xué)區(qū)房，貸款86萬元、期限25年，利率5.65%，還款方式是等額本息。
“第一套就不說了，還了這么多年，欠的貸款已經(jīng)不多。但第二套，我月供5000多元，到上個月，發(fā)現(xiàn)我還欠銀行82萬元。還了兩三年，就像沒還一樣?！眱商追康馁J款加起來，李夏每個月還銀行的利息，就要9000多元。
不同于上述購房者，莎莎以跟父母“打借條”的方式，用父母的100萬元存款提前還了第二套房的部分貸款。
2015年，她花180萬元購買了第一套房子，全額公積金貸款，父母跟自己的公積金覆蓋了月供。2018年，她花300萬元購買了第二套房子，貸款132萬元，丈夫的公積金覆蓋了大半月供，剩下房貸約3000元/月。
“父母的錢也是沒有更好的投資渠道，倒不如用來還房貸。因為月供輕松，我們就準(zhǔn)備選擇縮短年限的方式?！鄙嬖V燃財經(jīng)。
提前還房貸有多普遍？央行5月13日公布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，表明了情況。
報告顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
李夏告訴燃財經(jīng)，連她家保姆也提前還了房貸。
不能開源，只能節(jié)流
對于提前還房貸，具體到每個人身上，都是經(jīng)過仔細(xì)計算的。
“閑錢130萬元放銀行，一個月利息才3000多元，而每個月房貸給銀行的利息就9000多元，我肯定不想繼續(xù)背負(fù)房貸?！崩钕恼J(rèn)為，這中間差價6000元，已經(jīng)是一家三口一個月的生活費了，“少付6000元，就是賺了?！?/p>
作為中產(chǎn)階級，李夏卻是一個在投資理財方面非常保守的人，基金股票她都不購買，“我只做保守型投資，除了房子不動產(chǎn)，用來做生意周轉(zhuǎn)的流動資金，剩下的就是買理財和黃金，理財也是選擇保本品類?！睂Υ?，她覺得慶幸，當(dāng)身邊朋友因為投資虧損的時候，自己還是浮盈的。
這意味著，多年來，李夏的理財收益率都低于房貸利率。但疫情之前，她并不會想著提前還房貸。
“疫情對武漢的影響很大，特別是經(jīng)濟(jì)。我做奢侈品行業(yè)的，現(xiàn)在收入只有疫情之前的1/3?！彼寡?，以前收入高的時候，手頭流動資金周轉(zhuǎn)較快，能有更高的利潤。而如今收益沒有那么高了，倒不如在不影響生活品質(zhì)、生意周轉(zhuǎn)的情況下，還了房貸。“不能開源，只能節(jié)流，省一點是一點?！?/p>
當(dāng)然，李夏還了132萬元房貸后，手上就沒有那么多閑錢了。為了給公司運(yùn)作提供周轉(zhuǎn)資金，她同步將兩套房子進(jìn)行抵押，用公司的名義在工商銀行申請一筆經(jīng)營貸款，利率為3.6%。
“疫情之后，武漢推出了抵押經(jīng)營貸的業(yè)務(wù)，是支持中小企業(yè)的一項政策?！彼榻B道，這款經(jīng)營貸好處在于，就像信用卡的貸款額度，只有使用才需要支付利息，而不使用就不產(chǎn)生利息?！澳懿挥镁筒挥茫庑枰苻D(zhuǎn)的時候，我才會去使用這筆貸款?！?/p>
無論是李夏這樣的小企業(yè)主，還是普通的工薪階級，提前還房貸，原因都是相似的?！叭绻麤]有（收益率）高于房貸利率的投資項目，那就將房貸還了?！崩钕恼f道，“起碼房子是在那的?！?/p>
“錢在手里我們有嘗試基金股票，但是收益率不是很理想。有些基金收益率總體可以，能達(dá)到十幾個點，但是你總歸不敢將那么多錢全部砸進(jìn)去，所以放手里（理財）收益率是低于5.88%的?！绷痔m表告訴燃財經(jīng)，現(xiàn)在她的基金收益率好的是8%，差的已經(jīng)-30%，總體收益仍然是浮虧狀態(tài)。
“前幾個月，差點加倉基金，后來我想，加倉要是遇到跌，我會穩(wěn)不住。超過了心理防線，最后沒加。萬幸?！弊鳛橥顿Y小白，她現(xiàn)在的計劃是，基金、股票先觀望著，后期可能減倉。
孩子不久將出生，林蘭覺得，提前還了房貸，減少了月供，未來生活會輕松一些?！皩τ谛睦砗途駹顟B(tài)來講，也是好事情。”
最近，疫情管控下，她每日乘坐的公交甩站不停車，作為“天選打工人”，她每天打車上下班，來回打車費40元?！跋露Q心提前還房貸后，生活狀態(tài)更好了，吃好喝好?，F(xiàn)在好好工作，繼續(xù)攢錢，準(zhǔn)備下一次‘提前還房貸’?！?/p>
房貸利率或再降
“如果能夠抵抗外界的沖擊，中國的市場就會穩(wěn)定。未來可期的情況下，手上有余錢又沒有好的投資渠道，提前還貸未嘗不是一件好事，實際上就相當(dāng)于投資獲得一筆收益?！标惐髮θ钾斀?jīng)表示。
到底該不該提前還房貸？除了視個人或家庭的收入狀況，也要看房貸的具體情況。
李萬賦分析道，大多數(shù)房貸用戶都選擇了“等額本息”的還款方式，因此前期還款主要是還的利息，提前還貸還的反而是“本金”，還需要算清楚可能的提前還款手續(xù)費，尤其是還款周期過了大半的房貸用戶，這波操作實際“省下”的利息并不多。此外，在目前按照LPR加點的計價方式下，未來可能存在LPR下降帶來的利息減少，提前還貸就無法享受到這部分優(yōu)惠。
目前看來，為了提振市場信心、刺激市場需求，房貸利率可能還會有下降空間。不過，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，各城市政府、銀行還要按照“因城施策”原則，進(jìn)行市場利率定價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，“央行的通知應(yīng)該說是非常及時的，樓市現(xiàn)在需要穩(wěn)定，市場4月數(shù)據(jù)非常差。但這個通知只是最低限制，并非政策要求。大部分銀行大部分城市很可能不會執(zhí)行?！?/p>
張大偉建議道，在當(dāng)下存款利率已經(jīng)不到2的情況下，銀行應(yīng)該針對剛需和改善購房者，不論是新貸款還是過去貸款的，“一刀切”優(yōu)惠房貸利率到4.4，甚至應(yīng)該更低一些。
在房貸利率還較高的情況下，提前還房貸，不失為一種明智選擇。不過，如李夏等人選擇將房屋進(jìn)行抵押貸款，陳斌則提示這可能存在一定風(fēng)險。
陳斌分析稱，正常情況下，運(yùn)作良好的企業(yè)申請低息經(jīng)營貸，企業(yè)獲得福利，銀行也創(chuàng)造收益。但不得不考慮的是，如果企業(yè)未來存在經(jīng)營困難，那這筆貸款就可能批不下來；如果房地產(chǎn)市場有波動，房子抵押的價值也可能下降。
“小企業(yè)主要判斷好自己公司持續(xù)運(yùn)營的能力，要確保手上有足夠的流動資金，不宜將資金、房產(chǎn)等全部家當(dāng)都‘當(dāng)’進(jìn)去，這種手段有風(fēng)險。”他指出，抵押經(jīng)營貸也相當(dāng)于“房貸”，因而也要把握杠桿風(fēng)險。
陳斌表示，最近他還接觸到消費者，準(zhǔn)備借助第三方公司的名義申請抵押經(jīng)營貸，而這是風(fēng)險很大的行為?！耙坏┻@家企業(yè)有問題的時候，比如存在債務(wù)，個人的房產(chǎn)就會存在被沒收的危險?！?/p>
“30年房貸意味著什么？猶如隱形的枷鎖，需要你工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，踏踏實實干上30年，還貸30年，你買的房子才是你的?！毙〖t書上，一位提前還房貸的網(wǎng)友如是說道，30年的房貸給不少人帶去了精神壓力，“只有還掉房貸，才會松一口氣”。
房貸沉重，如果手有余錢，選擇提前還房貸，減少利息支出，也是減輕負(fù)擔(dān)。但個人必須結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)狀況，做好適合自己的選擇。
*文中莎莎、張莉、林蘭、李夏為化名。
*免責(zé)聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構(gòu)成對任何人的投資建議。