其受矚目原因有二:一是4幅地賣出方式全部采取“限房價、競地價”方式;二今年以來,北京已經多個月未有住宅用地供給。
在限房價上,海淀永豐的3幅土地標準類似,商品房均價每平方米不超過5.34萬元,最高單價不超過每平方米5.61萬元;而大興黃村土地要求商品房均價每平方米不超過5.58萬元,最高單價每平方米不超過5.85萬元。
記者從開發(fā)商手中獲得的上述土地競拍規(guī)則文件顯示,在地價的限制上,賣地方設置了一個相比過去更為復雜的競拍規(guī)則,包括設置上限、競拍自持比例,來防止拍出地王。一位本地上市房企人士評價說,這是一道奧數(shù)題。據悉,一些準備競拍的開發(fā)商為制定拍地方案請來了保險公司的精算師。
一道奧數(shù)題
上述“限房價、競地價”的4塊地塊,目前已進入掛牌進程。不過,獲悉:截至目前,多家有意拍地的開發(fā)商尚未對這些土地報價。實際上,往常的北京土地掛牌,開發(fā)商通常在現(xiàn)場競價的一周前就完成報價。
“我們相中海淀永豐的19號地塊,暫未出價的原因是買地難度較高,現(xiàn)在在拼直覺、智商、計算競爭對手、揣摩賣家心理,誰都不敢先下賭注?!蹦成鲜蟹科竽玫刎撠熑送嘎?,這次拍地類似于打21點(撲克游戲),你需精準地搞對所有的加牌點、停牌點、賭倍點、分牌點和投降點。
前述土地競拍規(guī)則文件顯示,4幅土地采取的是“限房價、競地價”,開發(fā)商要想順利獲取需要邁過數(shù)道門檻。
首先,4幅土地,政府均設定了一個報價上限。開發(fā)商的報價一旦高于價格上限,政府則宣布直接進入下一個競拍環(huán)節(jié)。
接下來的環(huán)節(jié)是對某一地塊住宅部分建面的自持比例進行競拍。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%,開發(fā)商的競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍,價高者得。但是一旦有兩個以上的競拍者都愿意100%自持。競拍又將進入下一個環(huán)節(jié)——商辦自持競拍。
上述4幅土地中,海淀永豐19號、20號地塊有商辦部分,而海淀永豐18號地塊和大興黃村21號地塊沒有商辦部分因此自動跳過這一環(huán)節(jié)。
在商辦自持競拍環(huán)節(jié),同樣,起拍面積是該地塊商辦部分總建面的2%,競拍階梯也是1%的整數(shù)倍,競拍時間是5分鐘1次,價高者得。但當有兩家及以上開發(fā)商表示愿意全部自持商辦部分。10天后,進入技術標競選環(huán)節(jié)。
這輪競選中,非常重要一點:若地上建筑面積≥10萬平方米的商品房,需住宅產業(yè)化率≥60%;若地上面積≤10萬平方米且地上建筑面積≥5萬平方米,需住宅產業(yè)化率≥40%。
文件中還提及的三點指出:
一是若開發(fā)商想繞過競拍自持商品房、自持商辦房的競拍,可直接提交商辦、商品房均是100%自持的申請書,參與到高標準商品住宅建設方案投報階段。
二是海淀永豐18號地塊和大興黃村21號地塊交易規(guī)則相同,海淀永豐19號地塊和海淀永豐20塊地塊交易規(guī)則相同,但前兩者沒有自持商辦用地競拍環(huán)節(jié)。
三是,政府尚未明確規(guī)定住宅自持部分的自持時間,而規(guī)定商辦部分的自持時間是至少20年。
不出地王
據統(tǒng)計,北京2016年前10月只拍出了23塊土地,賣地收入僅為300多億元,而位居二線城市的南京、杭州同期賣地收入均超出千億元。從地方財政收入和土地供應指標雙重考量,當?shù)囟加懈邇r賣地的沖動。
從地理位置來看,海淀3塊土地和大興黃莊都是有望賣出高價的地塊,政府為何設置如此復雜的門檻?
業(yè)內人士分析,這種賣地方式,可以對沖開發(fā)商拿高價地的預期和積極性,既杜絕了北京誕生地王的可能性,又讓北京市獲得賣地收入,“限房價、競地價”方式,捆綁自持房屋比例,讓北京告別高地價、高房價的模式。
另外一方面,增加自持比例不允許對外散售,讓開發(fā)商告別“快周轉”模式,對開發(fā)商資金要求高,地塊進入拼土地成本定價、拼資金周轉率階段?!安荒玫?,就沒活干,企業(yè)就錯失北京市場,拿地,拼自持比例,拼自持比例其實就是拼建筑成本、資金成本等等?!鼻笆錾鲜蟹科竽玫刎撠熑朔Q,海淀區(qū)平均每年新盤簽約套數(shù)在2000套上下,現(xiàn)在海淀新樓盤均價已接近每平方米7萬元,海淀區(qū)市場較大,這3塊土地市場潛力價值大。
2016年前11月在北京拿地的前20強企業(yè)只有綠地、招商地產、中鐵、龍湖,其他房企在北京顆粒無收,目前北京新建商品房交易已到歷史低點,眾多房企陷入焦慮狀態(tài),目前各大房企正在拼命研究這道奧數(shù)拿地題目,“我們已有10名精算師專心計算這塊土地?!蹦辰鹑诩瘓F不動產相關負責人說。
入市猜想
海淀永豐18號、海淀永豐19號、海淀永豐20號和大興黃村21號住宅總面積約70萬平方米,剔除約10萬平方米配套后,住宅用地約60萬平方米。
這些土地入市會帶來怎樣的市場結果?
市場人士分析,在北京市政府執(zhí)行嚴格房地產調控背景下,北京賣地的結局無非有四種:一:開發(fā)商觸摸到最高價,商住和辦公全部100%自持;二:開發(fā)商觸摸到最高價,商住自持一定比例,不參與到辦公自持比例;三:開發(fā)商觸摸不到最高價就成交;四:流拍。
在北京土地市場5月出現(xiàn)0塊土地供應背景下,出現(xiàn)結局三和結局四概率極小,最關鍵的是第二種結局。
“第一種結局就是拼誰土豪,誰有錢;第二種結局取決于開發(fā)商要找到政府調控的平衡點,什么是調控平衡點?賣地不虧錢,賺錢,又不誕生地王,最關鍵是房價賣得也不貴。”前述金融集團不動產部門相關人士說,不為難政府,不為難房價,才能不為難自己。
這種新的賣地形式,最后會給北京樓市帶來怎樣的影響?
按照80平方米和120平方米來區(qū)分小戶型、大戶型,兩類住宅的建設面積比例7:3,在現(xiàn)有地塊面積情況下,海淀區(qū)會添加約3000套小戶型房子,約900套大戶型房子,大興會添加約1000套小戶型房子,300套大戶型房子,總共約5000套房屋,相當于北京市年度成交的8%左右,一定程度上可以對沖北京房屋供小于求的局面,尤其是改善海淀區(qū)供小于求的局面。
“這是沒有考慮外力的理想結果,關鍵看開發(fā)商自持比例,若自持比例過高,那么開發(fā)商就需要這些項目建成豪宅,慢慢等政策松綁。既可以政治正確,又沒有誕生地王,開發(fā)商也不用扣成本;要么就嚴格遵守限房價、競地價,在銷售產權上做文章。”某上市房企營銷總監(jiān)分析。
一些業(yè)內人士認為這種交易方式后期有可能會做調整,對此,北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會回應表示:“一是補充公告具備同等效力;二是外界傳言可能不會嚴格執(zhí)行新的交易規(guī)范的說法不對,必須嚴格執(zhí)行。”
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