<body> 近日住建部在北京召開了全國(guó)部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會(huì)，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個(gè)重點(diǎn)城市要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上，就是與十月份相比，環(huán)比不能上漲，只能下降！銀監(jiān)會(huì)出手，嚴(yán)查16城房貸！
臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）11月15日訊，從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，近期銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。這16城分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都。
據(jù)了解，此次檢查要點(diǎn)有五大方面，分別是：
個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸的調(diào)控執(zhí)行情況；
與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；
涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，如個(gè)人消費(fèi)貸，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，信用卡透支，房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)貸款等情況；
理財(cái)資臣財(cái)資管理情況，理財(cái)是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn);
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況。
無獨(dú)有偶，深圳再查“首付貸”“眾籌炒房”！據(jù)新華社消息，11月10日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)出通知，要求相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融會(huì)員企業(yè)，停止“首付貸”“眾籌炒房”等各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，已涉及相關(guān)違規(guī)業(yè)務(wù)的企業(yè)，須在一個(gè)月之內(nèi)完成清理整頓。
中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)“首付貸”等違規(guī)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的清理是一種信號(hào)，意味著各地正通過加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管，阻斷資金通過“旁門左道”流入樓市，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)，保持金融穩(wěn)定。
發(fā)改委這次動(dòng)真格了！開發(fā)商要難過了！
除了房貸，監(jiān)管終于要對(duì)土地融資出手！
據(jù)一位上海銀行業(yè)高管透露，11月上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局已經(jīng)對(duì)開發(fā)商競(jìng)拍土地的資金進(jìn)行穿透式管理。據(jù)了解，在最大頭的土地融資中，開發(fā)商可以動(dòng)用極高的資金杠桿，近年來，土地出讓金的配資比例（自有：配資）3：7開始變得普遍。甚至還只是參與競(jìng)拍要繳納競(jìng)拍保證金時(shí)，就有資金為開發(fā)商融資。
不難看出，對(duì)于開發(fā)商來說，只要能“搞定”買土地的錢，后面的融資壓力并不大。那么假如抽掉這部分資金供給，難以想象會(huì)有多少開發(fā)商在沙灘上“裸泳”。
可見，一旦控制銀行資金為房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買土地提供融資，土地交易市場(chǎng)當(dāng)前的瘋狂狀態(tài)將被遏制。
此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，11月11日，國(guó)家發(fā)改委也下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
這是繼交易所10月底通過分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，又一債市監(jiān)管部門對(duì)地產(chǎn)商發(fā)債融資祭出“緊箍”。
大勢(shì)清晰可見：無論是股權(quán)還是債權(quán)，還是混合類融資，令房地產(chǎn)市場(chǎng)真正瘋狂的，是杠桿率。一旦銀行和債市減少向房地產(chǎn)企業(yè)輸血，高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)無疑將受到顯著影響。
之后，房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？
那么多部門多管齊下，資金會(huì)流向何處？房?jī)r(jià)大跌可能性又有多大？
方正宏觀任澤平認(rèn)為房市債市大漲之后受到政策調(diào)控，股市性價(jià)比提升。從資金的角度，房市調(diào)控債市去杠桿增加資金流入預(yù)期。如今，市場(chǎng)正在蓄積力量，要密切觀察房市債市調(diào)控之后資金流向股市的軌跡。
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷則認(rèn)為在這一輪房地產(chǎn)的調(diào)控中，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)有所回落，但不會(huì)大跌。不過，房地產(chǎn)的銷售額會(huì)出現(xiàn)比較明顯的回落，風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)不斷地消解。
房?jī)r(jià)要去泡沫，去杠桿，要保持穩(wěn)定。但是短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)上漲并不容易，因?yàn)檫@一輪調(diào)控針對(duì)的主要是一二線熱點(diǎn)城市，而三四五線城市目前仍以去庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)有一定的上漲空間，但總體走勢(shì)會(huì)趨于平穩(wěn)。
此次全國(guó)性調(diào)控意味著什么？
從政治角度來看，此番樓市大調(diào)控來自國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的需要，保實(shí)體經(jīng)濟(jì)，保增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，同時(shí)也為明年十九大的召開營(yíng)造一個(gè)良好的氛圍。
目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)企穩(wěn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)前三季度報(bào)告來看，GDP增速均為6.7%，還有其他一些數(shù)據(jù)支撐，這給國(guó)家有底氣去調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在今年3月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，面對(duì)不同地區(qū)的樓市特點(diǎn)，要因城施策。不能用一個(gè)地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一線城市抑制投機(jī)，二線城市要穩(wěn)定下來，三線城市要去庫(kù)存，讓市場(chǎng)能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。值得注意的是，上一次全國(guó)樓市調(diào)控，41個(gè)城市被限購(gòu)， 南京限購(gòu)持續(xù)3年半之久。從經(jīng)驗(yàn)上，我們指望這次最嚴(yán)新政很快能退出舞臺(tái)似乎就很不符合經(jīng)驗(yàn)。至少可以說，調(diào)控政策在未來一年將不會(huì)有大的變動(dòng)。
買房人該怎么做？
面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，買房人應(yīng)該把握三個(gè)原則和兩大底線：
原則1、從之前的“買買買”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百u買買”；
調(diào)控政策未出之前，我提醒買房人要及時(shí)轉(zhuǎn)變思路，一味加杠桿是不明智的。如果當(dāng)初有關(guān)注我的朋友及時(shí)調(diào)整了自己的資產(chǎn)配置情況，相信現(xiàn)在市場(chǎng)遇冷期依然可以過得很好，手上留有足夠的子彈扛過這一兩年的調(diào)控市場(chǎng)，迎來下一輪的投資風(fēng)口。
原則2、房地產(chǎn)賺快錢的時(shí)代過去了！現(xiàn)在投資買房關(guān)鍵是先確保安全；
樓市風(fēng)向已轉(zhuǎn)向，現(xiàn)在我們的買房觀念也要跟著政策走，如果還在期待房子能漲多少再買，顯然是要吃虧的。調(diào)控之下，買房核心安全第一！現(xiàn)在房?jī)r(jià)達(dá)到高位、調(diào)控不斷加碼，投資房產(chǎn)獲利的空間在壓縮，想在南京靠樓市投資賺快錢已經(jīng)越來越難！你只要保證買到的房子不降價(jià)或少降價(jià)就可以了。
原則3、最靠譜的投資是自己，培養(yǎng)房商尤為重要；
這一波調(diào)控，恐慌的人很多，我覺得大可不必?！爸钦卟换?，勇者無畏”， 做一個(gè)成熟的投資者，就會(huì)淡然很多。真正的投資者，把握住市場(chǎng)，是從容的人，主動(dòng)介入樓市。過去20多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值已經(jīng)被反復(fù)證實(shí)。在大城市好好買房的大媽，這些年的收益一般都會(huì)高于巴菲特。如果早期能相對(duì)充分的介入，其實(shí)所持有資產(chǎn)的房?jī)r(jià)成本是比較低的，甚至比地價(jià)還要低不少，這樣的人抗跌性很強(qiáng)，投資也非常安全。
底線1、首付一定要來自自有資金；
上海調(diào)控的措施中就提出加強(qiáng)對(duì)首付貸、P2P等的資金杠桿監(jiān)管。雖然首付貸可以將購(gòu)房者的杠桿放大，也在一定程度上助推了上一輪房?jī)r(jià)的上漲。顯然調(diào)控風(fēng)口，此時(shí)如果再使用這種潛在風(fēng)險(xiǎn)大的買房方式，無疑自我加大風(fēng)險(xiǎn)性。首付貸周期短、利息高的特點(diǎn)讓借款人的還款壓力非常大，再加上房產(chǎn)短期內(nèi)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)很難。所以，大家一定要小心得不償失啊！
底線2、留足彈藥，保證2-3年不斷供很關(guān)鍵；
目前中國(guó)大城市的樓市已進(jìn)入去泡沫化進(jìn)程，樓市要去杠桿。對(duì)于投資客以及已經(jīng)擁有幾套房產(chǎn)的朋友，此時(shí)要做的是去杠桿，分散風(fēng)險(xiǎn)，手上要留足夠的資金等待下一個(gè)投資風(fēng)口的到來。畢竟房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，無論市場(chǎng)如何波動(dòng)，在未來2-3年還是有不少機(jī)會(huì)的，如果倒在黎明前就很難過了。
房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生何種影響？
1、對(duì)買房人的影響
買房人的牛市思維要轉(zhuǎn)變，因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)上漲的難度較大，短期獲取暴利是不現(xiàn)實(shí)的，要放棄掙快錢的念頭，以此保證自身的安全。目前來看，未來一年是買房的最好窗口時(shí)期。從買不到房到能買到房，也有得挑選，當(dāng)然一定要選擇高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
2、對(duì)開發(fā)商的影響
市場(chǎng)分化，幾家歡喜幾家愁。土地存量不足的開發(fā)商，在南京發(fā)展受阻。此外房地產(chǎn)營(yíng)銷人員的需求量減少，行業(yè)將面臨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)吸引力也在下降。
3、對(duì)土地市場(chǎng)的影響
土拍市場(chǎng)的熱度會(huì)下降，但一些好的地塊依然會(huì)受到開發(fā)商追捧。早期拿的地王，在當(dāng)前的市場(chǎng)下， 可能被套或站崗。
4、對(duì)新房市場(chǎng)的影響
市場(chǎng)分化會(huì)更明顯，前期上漲過快、板塊基礎(chǔ)不足、投資客比重過快的項(xiàng)目在這樣的調(diào)控下，局面將會(huì)比較差。不過一些限價(jià)板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，表現(xiàn)會(huì)更加強(qiáng)勁。此外，高價(jià)地的上市周期會(huì)被拉長(zhǎng)，未來一段時(shí)間南京新房市場(chǎng)的供應(yīng)量不會(huì)很大。
5、對(duì)二手房市場(chǎng)的影響
從10月百城房?jī)r(jià)指數(shù)來看，南京的二手房?jī)r(jià)格漲幅在全國(guó)十大重點(diǎn)城市排名第四，說明二手房主保持牛市思維，預(yù)期較高，價(jià)格比較堅(jiān)挺。但當(dāng)前市場(chǎng)下滑的還是很明顯的，很多中介門店已經(jīng)關(guān)門了。