11月18日訊,樓市限購政策是否有效?限購后,房價(jià)真的會如期下跌?北京房價(jià)漲不漲?二線城市是否會成為高房價(jià)重災(zāi)區(qū)?人民幣貶值會否帶動房價(jià)下跌?針對這些問題,記者專訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦。

限購措施往往還是治標(biāo)

我們的采訪從近期的樓市限購政策開始。十一期間,二十多個(gè)城市接連出臺樓市限購政策,各地樓市的成交量明顯下跌。這次的調(diào)控是否效果?限購后,房價(jià)真的會如期下跌?

劉世錦表示,首先需要分析一下今年房價(jià)為什么會上升,大體上有四個(gè)原因:都市需求上升、財(cái)政模式、土地制度、貨幣政策。

那么,目前限購措施到底怎樣?劉世錦坦言,最近出臺的限購措施很多是在限制需求,往往還是治標(biāo)。這個(gè)可能短期會起作用,但長期來講的話,人們要“進(jìn)城”的需求是擋不住的?!霸黾油恋毓┙o、改革土地、財(cái)政模式,推進(jìn)房地產(chǎn)稅,從長期來講才能治本。當(dāng)然下來還有我們的貨幣政策,錢不能太多了,太多以后它就會推動泡沫的?!?/p>

北京房價(jià)漲不漲?

近10年房地產(chǎn)調(diào)控歷史中,北京限購之初效果顯著,成交量下降,但之后房價(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)步回升甚至超過了調(diào)控前的房價(jià)的態(tài)勢。北京房價(jià)是否會一直漲?

劉世錦指出,需求在穩(wěn)定上升,關(guān)鍵問題就看供給能不能跟上去了。這個(gè)事實(shí)上也是供給側(cè)改革問題。

“比如說我們土地財(cái)政的模式改革能夠有一定進(jìn)展,房地產(chǎn)稅能夠推出來,政府的供給政策能有所調(diào)整,能供的地多供一點(diǎn),至少是放出一種預(yù)期來?!?/p>

此外,“如果我們的貨幣政策能夠更加穩(wěn)健一點(diǎn),不要再發(fā)過多的,超出經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際需要的那些貨幣,房價(jià)是能夠穩(wěn)下來的,甚至有一定幅度的回落?!?/p>

同時(shí),劉世錦也提出如果這些改革推得不利,造成的資源錯位引起的房價(jià)的高起,這可能就要打一個(gè)問號了。

二線城市將會成為高房價(jià)重災(zāi)區(qū)?

與一線超大城市房價(jià)的漲幅相比,部分省會城市、二線城市的房價(jià)漲幅更甚。有人甚至笑稱“全球房價(jià)漲幅榜中,中國的二線城市成最大黑馬?!?/p>

事實(shí)上,從今年4月開始,廈門、合肥、南京就牢牢占據(jù)新房價(jià)格漲幅榜的前三位。再加上未被納入官方統(tǒng)計(jì)的蘇州,被業(yè)界稱為房價(jià)上漲“四小龍”。

這究竟是由于一線城市“虹吸效應(yīng)”持續(xù)外擴(kuò)還是貨幣流動性過多?劉世錦認(rèn)為,這些因素不是單獨(dú)哪一個(gè)因素起作用,它是一個(gè)綜合作用?!胺彩欠績r(jià)漲得幅度比較大的,還都是經(jīng)濟(jì)比較活躍的,或者處在三大都市圈,或者內(nèi)地一些都市圈范圍之內(nèi)的?!?/p>

當(dāng)談到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一些二線城市,會不會將來超越北上廣,成為一個(gè)房價(jià)的重災(zāi)區(qū)。劉世錦說:“這個(gè)得走著看,當(dāng)然這些城市現(xiàn)在已經(jīng)采取了一些措施,但是現(xiàn)在看起來,至少從短期來講的話,試圖能夠產(chǎn)生效果的一些措施”,“會不會超過一線城市,關(guān)鍵問題就說它在整個(gè)區(qū)域發(fā)展過程中,它的中心地位會不會超過這幾個(gè)城市。”

房價(jià)上漲要怪三、四線城市?

劉世錦指出,中國現(xiàn)在整個(gè)城市的分化也是相當(dāng)明顯,經(jīng)濟(jì)相對衰落的地方房價(jià)是漲不起來的,有一些房價(jià)甚至還再往下落,去庫存的壓力反而很大。

就這一問題,記者追問道:“那么,庫存任務(wù)重的三、四線中小城市樓市是否會間接推升一線城市房價(jià)的上漲?比如說有種現(xiàn)象是,當(dāng)?shù)氐囊恍┚用襁x擇不購房,留著錢給孩子將來在一線城市買房子?!?/p>

“中國這幾個(gè)大的都市圈在加快發(fā)展,資源在加快聚集,就包括剛才講的這些人,他們以及他們的子女想到這些大都市圈里邊,到大城市里邊去發(fā)展,去工作,去生活,這個(gè)也是正常的,這是需求上升的一個(gè)部分”,劉世錦表示需要順應(yīng)這個(gè)需求。

“不僅是咱們國內(nèi),從全球范圍來講的話,將來大部分資源,大部分GDP它都集中在幾個(gè)大都市圈的,這是符合規(guī)律的。就這種發(fā)展的規(guī)律,我們要很好的要認(rèn)識它,最后要順應(yīng)它。”

人民幣貶值會帶動房價(jià)會下跌?

本周,人民幣開啟了更大幅度的下跌——在岸人民幣接連失守6.85、6.86大關(guān),離岸人民幣更跌破6.89,刷新八年新低。社會上出現(xiàn)了一種聲音:匯率貶值的話,會帶動房價(jià)會下跌。

針對此問題,劉世錦指出,匯率和房價(jià)可能在有些時(shí)候會有這種現(xiàn)象,但是不一定是完全替代的關(guān)系?!艾F(xiàn)在有一種討論說,到底是保匯率還是保房價(jià),就這種觀點(diǎn)我覺得問題本身還需要認(rèn)真地來分析,應(yīng)該有更深入的一些討論,這兩個(gè)不一定是完全替代的關(guān)系,相當(dāng)復(fù)雜。

人民幣貶值加速,是否意味著中國已經(jīng)做出了選擇?劉世錦稱:“這個(gè)從數(shù)量分析來講,不一定是這個(gè)關(guān)系。匯率影響因素太多,房價(jià)只是其中一個(gè)因素,房價(jià)影響因素也太多,它不是兩個(gè)簡單的說是一個(gè)匯率和房價(jià),百分之七八十都由另外一個(gè)因素在決定的?!?/p>

談及人民幣貶值預(yù)期,劉世錦稱匯率的變化還是依托于中國經(jīng)濟(jì)基本面的變化,中國經(jīng)濟(jì)基本上穩(wěn)下來了之后是有可能穩(wěn)定五年十年甚至更長一段時(shí)間。所以人民幣并不存在大幅度貶值的基礎(chǔ)?,F(xiàn)在人民幣匯率的問題,就是一個(gè)人民幣跟美元的比價(jià)問題。從中期或者長期來講,人民幣兌美元應(yīng)該說還有升值的潛力。

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