房地產(chǎn)最新消息：不要低估了管理層調(diào)控樓市的決心

或許，我們低估了管理層調(diào)控樓市的信心和決心。國(guó)慶至今，調(diào)控已開展了三輪，22個(gè)城市密集發(fā)布新政是“第一輪”，10月-11月圍堵資金違規(guī)入市、肅清秩序是“第二輪”，近期熱點(diǎn)城市加碼限購(gòu)限貸是“第三輪”。類似于南京、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市，在調(diào)控上已是梅開二度或三度了。

媒體報(bào)道，11月初高層明確表態(tài)，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，各地要丟掉幻想，不能松動(dòng)，要繼續(xù)嚴(yán)控，端正態(tài)度。也報(bào)道，決策層再次要求控制好房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，要求11月房?jī)r(jià)不得高于10月水平，如果再漲，不用約談，直接對(duì)地方政府進(jìn)行問責(zé)。而且，房?jī)r(jià)嚴(yán)控城市從16個(gè)增加到20個(gè)。

過往經(jīng)驗(yàn)看，如此嚴(yán)厲調(diào)控，到此為止就算啦。再說，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還不穩(wěn)當(dāng)，今年前三個(gè)季度GDP拉出一根6.7的直線，沒有掉頭向下，樓市是最大功臣。瑞銀預(yù)測(cè)，2017年房地產(chǎn)新開工增速放緩至0-2%，開發(fā)投資增速將從今年的約6%降至更低，樓市調(diào)整帶來的下行壓力將會(huì)使得實(shí)際GDP增速放緩。

繼續(xù)堅(jiān)持這一邏輯判斷，大錯(cuò)特錯(cuò)。最近，人民幣貶值加快，中間價(jià)創(chuàng)8年新低。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度全球第一、出口第一、貿(mào)易順差第一、外匯儲(chǔ)備第一的世界第二大經(jīng)濟(jì)體，貨幣為什么如此快速地貶值呢？直接原因是特朗普上位后，美聯(lián)儲(chǔ)加息提前、重整制造業(yè)、向中國(guó)等對(duì)美貿(mào)易順差國(guó)施壓。

受此影響，美元指數(shù)創(chuàng)新高、美股三大股指一騎絕塵，新興國(guó)家匯率貶值、資本外流。美大選以來，亞洲新興市場(chǎng)資金流出達(dá)110億美元，人民幣貶值預(yù)料之中。人民幣之所以貶值，還有另外一個(gè)擔(dān)憂，即基本面不樂觀，但房?jī)r(jià)史無前例地暴漲、資金全面樓市化，引致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)加息則會(huì)讓這種風(fēng)險(xiǎn)顯化。

未雨綢繆，主動(dòng)干預(yù)減少，讓貶值壓力漸進(jìn)和提前釋放。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)基本面并不樂觀的情況下，房?jī)r(jià)暴漲推升泡沫破滅預(yù)期，需要加緊布局樓市調(diào)控：一方面，通過限制需求準(zhǔn)入和杠桿，倒逼熱點(diǎn)樓市房?jī)r(jià)下降來“擠泡沫”；另一方面，嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入房市地市，繼續(xù)推高泡沫。

此外，2013-2015年開發(fā)投資和新開工整體低迷。經(jīng)過2014年以來“去庫(kù)存”政策的激勵(lì)，特別是今年樓市火爆，熱點(diǎn)城市庫(kù)存周期不斷下降。易居研究院統(tǒng)計(jì)，10月35個(gè)城市庫(kù)存周期為8.9個(gè)月，處在歷史低位。因此，熱點(diǎn)城市還要增加供應(yīng)，沖抵“資產(chǎn)荒”下投資需求和房?jī)r(jià)上漲的循環(huán)。

而且，庫(kù)存過大的地方還要“去庫(kù)存”，防止庫(kù)存積壓導(dǎo)致另外一種金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，調(diào)控不能太猛，引發(fā)地產(chǎn)過度緊縮、局部金融風(fēng)險(xiǎn)，避免因調(diào)控造成的地產(chǎn)下滑、金融風(fēng)險(xiǎn)與外部環(huán)境變化導(dǎo)致的預(yù)期改變、資金外流形成疊加，這就需要高超的調(diào)控藝術(shù)。由此，部分城市之所以在調(diào)控上梅開二度或三度，在于房?jī)r(jià)過快上漲、投資客占比50%-60%，但前期政策并不用心，要在督促下加大力度。

歷次金融危機(jī)表明，美元是全球的“錨貨幣”，美聯(lián)儲(chǔ)掌握全球流動(dòng)性閥門。美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，資本回流美國(guó)，新興國(guó)家貨幣貶值、資本外流、通貨膨脹、資產(chǎn)價(jià)格暴跌，局部金融危機(jī)爆發(fā)。吸取教訓(xùn)就要未雨綢繆、引導(dǎo)預(yù)期，無論是2015年以來人民幣主動(dòng)貶值，還是樓市調(diào)控，其意都在于此。