對(duì)于不良率攀升的問題，專家認(rèn)為目前政策趨于回暖，風(fēng)險(xiǎn)整體可控
《中國(guó)科技投資》張婷 楊永潔
近年，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額增速逐漸放緩。數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款較去年同比增長(zhǎng)僅0.9%，全國(guó)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)率由14.6%跌至11.3%。多位分析人士表示，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額增速放緩有多方原因，包括房貸余額基數(shù)大、受房貸相關(guān)監(jiān)管政策影響等。
截至目前，多家上市銀行2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率普遍上漲，包括國(guó)有大行、股份制銀行及城商行等。研究人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，影響金融機(jī)構(gòu)對(duì)公房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)；但由于監(jiān)管部門積極采取措施，目前其整體風(fēng)險(xiǎn)可控。
房地產(chǎn)貸款增速降至0.9%
近年來，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額增速正在放緩。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2021年末，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款余額為192.69萬億元，其中房地產(chǎn)貸款總額達(dá)52.17萬億元，占比27%。在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.01萬億元。
房地產(chǎn)貸款可分為房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款、證券化的房地產(chǎn)貸款。根據(jù)央行的定義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款；而個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。除針對(duì)個(gè)人發(fā)放的貸款外，其余均為對(duì)公房地產(chǎn)貸款。
2017-2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別為8.3萬億元、10.19萬億元、11.22萬億元、11.91萬億元、12.01萬億元，呈上升趨勢(shì)，但增速逐漸放緩，同比分別增長(zhǎng)16.74%、22.6%、10.1%、6.1%、0.9%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，說明銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款增速下降。
*近年來房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額情況，根據(jù)央行數(shù)據(jù)制圖
個(gè)人住房貸款方面，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額增速亦在放緩。2017-2021年，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額分別為21.9萬億元、25.75萬億元、30.07萬億元、34.44萬億元、38.32萬億元；同比分別增長(zhǎng)22.2%、17.8%、16.7%、14.6%、11.3%。
*近年來個(gè)人住房貸款余額情況，根據(jù)央行數(shù)據(jù)制圖
針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額增速放緩的原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)科技投資》記者分析道，“第一為統(tǒng)計(jì)上的原因，貸款余額為累積值，這個(gè)數(shù)據(jù)普遍來講余額較多。2015年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)為房屋銷售數(shù)據(jù)較好，總體往上走，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款較多。由于開發(fā)貸款歸還期限較長(zhǎng)，不斷累積，開發(fā)貸款余額即會(huì)較高。從統(tǒng)計(jì)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)貸款基數(shù)不斷變大，因此增長(zhǎng)率在減少”。
嚴(yán)躍進(jìn)繼續(xù)補(bǔ)充表示，第二，去年房地產(chǎn)貸款余額增速下降較快，亦與央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》相關(guān)管控措施有關(guān)，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率出現(xiàn)下降，“今年，增長(zhǎng)率可能會(huì)有所反彈。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、央行第一季度金融統(tǒng)計(jì)工作發(fā)布會(huì)等，均體現(xiàn)刺激住房的導(dǎo)向，有助于活躍后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款?！?/p>
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅則認(rèn)為原因有三：一是房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)有其極限；二是房地產(chǎn)貸款增速放緩為貸款雙方原因；三是房地產(chǎn)貸款還需考慮配套資金