房地產最新消息：利率上行將把美國樓市置于死地

但如今，這一低利率時代似乎將走向終結。

隨著美國利率政策額逐步回歸常態(tài)，汽車OEM廠商（原始設備制造商）絕非是唯一受到影響的領域。正如《華爾街日報》在文章中指出的那樣，根據美國抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association，MBA）的預測，在2017年，美國抵押貸款再融資的規(guī)模可能會下降46%，由于許多美國人都是通過抵押貸款再融資變現(xiàn)，來為其日均支出買單，幾乎每個企業(yè)都通過抵押貸款再融資的方式向消費者推銷出售產品，而這占據了美國經濟三分之二的規(guī)模?？紤]到這點，利率回歸常態(tài)對美國經濟帶來的影響十分讓人感到擔憂。

據報道，利率的快速反彈讓許多房屋所有者都開始停止對其抵押貸款進行再融資。MBA在本周三對外發(fā)布的一份數據顯示，在截止今年11月18日當周，申請抵押貸款再融資的人數較前一周下降，連續(xù)七周處于下降態(tài)勢，這也是自美國大選日以來申請抵押貸款再融資的人數連續(xù)第二周下降。據MBA預測，在2017年，美國抵押貸款再融資的規(guī)模將下降46%至4840億美元，這無疑會讓美國民眾通過降低月供成本來釋放現(xiàn)金的能力受到影響。抵押貸款再融資規(guī)模的下降還會影響銀行消費貸款業(yè)務的增長。

為了降低對該業(yè)務帶來的負面影響，銀行已經開始轉向那些風險更高的可調整利率貸款，或者允許借款人進一步從其房屋中撤資。全美貸款規(guī)模排名第十的抵押貸款商LoanDepot的首席營收官戴維-諾瑞思（Dave Norris）表示：“抵押貸款利率的上升已經讓消費者們感到震驚，我也沒有料會出現(xiàn)這種情況?！?/p>

據悉，本月利率的上行已經讓很多有抵押貸款再融資的借款人打消了念頭。追蹤美國抵押貸款支持證券的瓦爾特-施米特（Walter Schmidt）表示，在今年美國總統(tǒng)大選之前，有70%的30年期標準類按揭貸款借款人至少可以獲得其儲蓄額0.5個百分點的再融資利率，如今，這一比例已經降為35%。

在最近數周，由于人們?yōu)榱随i定利率，抵押貸款申請人數出現(xiàn)攀升，但盡管如此，MBA仍預計利率上升會對新增抵押貸款申請帶來不利影響，新增抵押貸款申請人數可能會在2017年下降16%。當然，判斷美國人判斷是否有購買力的標準很多，主要是看能否償付月供，因此在未來數月，或者數個季度，利率上升可能會使房價承壓。

利率上行對購房的影響可能并不是那么顯而易見，但部分買家已經開始在利率進一步上升之前采取措施鎖定利率。MBA的數據顯示，在截止今年11月18日當周，申請抵押貸款購房的人數較前一周增長了13%，較一年前增長了11%。然而，最終，利率上行會讓民眾對房屋的購買力下降，從而導致房屋銷量增速、房價增速以及抵押貸款活動放緩。不少分析師認為，在2017年，美國許多城市的房地產市場的房屋價值都會出現(xiàn)下滑。

上周，美國MBA將其對明年新增抵押貸款的規(guī)模預測下調了3%至1.58萬億美元，這意味著這比今年以來新增近1.9萬億美元抵押貸款減少了16%，再融資下滑是主要原因。與此同時，MBA指出，隨著再融資規(guī)模的萎縮，可調整利率的抵押貸款規(guī)模在最近數周出現(xiàn)攀升，因為，盡管利率上升，但貸款人/買家為了能夠維持現(xiàn)有月供支出仍打算利用現(xiàn)有的購房合約?！拔磥硪恢?，再融資規(guī)模還會進一步下降，特別是聯(lián)邦住房管理局(FHA)貸款和美國退伍軍人事務部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)貸款。無論是與上周還是去年相比，房屋購買規(guī)模都出現(xiàn)大幅攀升，這主要是因為借款人尋求獲得規(guī)模更大的貸款，這使得住戶購房平均申請的貸款規(guī)模上升至31萬美元，創(chuàng)出1990年啟動該項調查以來的最高水平?！?/p>

數據顯示，抵押貸款活動中，再融資的占比從前一周的61.9%下滑至58.2%，而申請可調整利率抵押貸款的人數占比上升至5.2%。值得注意的是，房地產市場專家馬克-漢森（Mark Hanson）在計算究竟哪些購房者需要抵押貸款時指出了類似的結論。他表示：“對于最終的使用者以及需要抵押貸款的購房者而言，房屋的價值從未如此高昂過。近期利率的攀升讓美國房地產市場本以低廉的購買力更為脆弱。由于收入的增速趕不上房價的漲幅，如今，美國民眾購買一套平均價值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%?！?/p>

可見，利率的攀升已經將“難以償付”推向極致，信貸規(guī)模已經超出范圍。即便在價格區(qū)間的下限，這一利率水平都會讓房價的上漲不具可持續(xù)性，而這一區(qū)間往往比中高端區(qū)間還要穩(wěn)定的多。

馬克-漢森通過下圖顯示出美國第二次房地產泡沫將會在哪個城市出現(xiàn)。

Case-Shiller房價指數，第一代泡沫VS當前的泡沫

總的來說，利率上升會最終抑制房地產市場的需求，這僅僅是“奧巴馬時代的復蘇”——至少會出現(xiàn)一個新的世代，來對美國歷史上將出現(xiàn)的史無前例的金融資產泡沫收拾殘局。