先得明確一點的是,按照《物權(quán)法》的規(guī)定,普通住宅70年之后可以自動續(xù)期。而對于商業(yè)項目土地,使用期限一般是40或50年?!段餀?quán)法》對此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說,居住用地到期后可以自動續(xù)期,而商業(yè)用地目前尚未確定。所以,不要輕易相信銷售人員的承諾。
如果不考慮房屋性質(zhì),單看價格還是很有吸引力的。
這種商住兩用的房子,因為得到政策上支持的“不限購、不限貸”和房屋總價低等優(yōu)勢,受到很多投資者的青睞。
但時,公寓和普通住宅是有區(qū)別的,“不限購不限貸”其實也沒那么美好。
先看一張比對表格:
1、產(chǎn)權(quán)方面
由于商住兩用的房子,土地的使用性質(zhì)為非住宅,因此使用時間就是40年或者50年。另外,在售的一些二手商住兩用房,土地使用證大多是在幾年前取得的,因此不少項目的實際使用年限可能會更少一些。
而住宅的土地使用年限為70年,就是俗稱的大產(chǎn)權(quán)房。
2、貸款
普通住宅,比如北京、上海購買第一套房的首付是35%,并且可以使用利率更優(yōu)惠的公積金還貸。
而公寓無論買了幾套,貸了幾次款,只要還清了就不影響以后繼續(xù)貸款買商住的房子??上У氖牵I這種類型的房子,貸款是不能用公積金的,并且首付是50%,商貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
3、購房數(shù)量
普通住宅有限購,全國各地的限購措施有所不同。而公寓則沒有限購措施,只要你有錢就可以買。
4、配套設(shè)施
如果買的是新交付的普通住宅,通常都是毛坯房,需要業(yè)主自己再去裝修,可能又是幾十萬的支出。
而公寓多為精裝修,拎包就能直接入住,周圍的環(huán)境、物業(yè)服務(wù)也相對較好。
5、成本
普通住宅都是按民用的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費、水電氣費的,因此入住后的總成本還是比較低的。
而商住兩用的房子,由于房屋性質(zhì)不同,相關(guān)費用的收取都是按照商業(yè)性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)去征收的,粗略算了一下,費用要比普通住宅高出一倍多,這樣以后的入住成本勢必增加很多。
稅費上也有差異。普通住宅初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時的契稅為1.5%,而商住兩用性質(zhì)的住宅,契稅按3%征收。
6、落戶和子女教育
購買普通住宅后,只要符合當(dāng)?shù)氐臈l件,都可以落戶,還能享受就近入學(xué)的政策。這也是為什么會有“學(xué)區(qū)房”這么一說了。
而公寓還得從性質(zhì)上說,由于是在商業(yè)用地上建的,屬于商業(yè)性質(zhì),因此不能落戶,當(dāng)然孩子的上學(xué)問題也無法解決。
7、面積選擇
無論是住宅還是商住兩用的房子,價格都受到地段、市場走勢等方面的影響,同一個區(qū)域的房子,房價都差不多。
不過,因為公寓的戶型比較單一,面積也比較小,所以買房的總花費也少一些。而住宅主要是剛需住房,因此戶型種類比較多,面積也比較大,所以總的花費更多。
規(guī)劃君覺得,如果買房真的是打算以后安家入住的,最好避免商住兩用的房子。雖說可能便宜點兒,但這種房子的用途,實際上是SOHO,也就是在家里辦公或者純公寓式住宅。而后續(xù)一系列的問題,比如生活成本高、無法落戶、孩子不能就近入學(xué)、同樓可能辦公跟居住混合,環(huán)境不好……都是麻煩。
如果是投資的話,也要多方面考慮。畢竟商住兩用的房子不能落戶,可能未來剛需接盤的比較少,增值幅度會比普通住宅低一些,再加上出手時較高的稅費,都會影響投資回報。當(dāng)然,不是不能投資,但是一定要選擇好的區(qū)位、開發(fā)商和物業(yè),了解清楚區(qū)域規(guī)劃的前景。
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