近期，廣州市住房公積金中心發(fā)布新規(guī)：職工申請公積金貸款時不需要提供收入證明，主要看繳存基數(shù)。貸款人以及共同產(chǎn)權(quán)人的繳存基數(shù)合計只需達到申請公積金貸款月供(不含商業(yè)貸款部分）兩倍以上，就可以申請貸款。

這個影響并不會太大，100萬元公積金貸款，月均還款5671.96元，繳存基數(shù)只需達到月供款的兩倍以上，即5671.96*2=11343.92元。

無論是任何時期，公積金貸款利率都比商業(yè)貸款利率低，二者都有首套和二套的區(qū)別，但是同樣是商業(yè)貸款，也存在有無銀行折扣的區(qū)別，并且差距并不小，同時，按照廣州市公積金政策，個人公積金只能允許貸兩次，夫妻二人原則上能貸4次。

因此，首套房、二套房或者未來更多的換房需求，應(yīng)該如何根據(jù)不同時期選擇商業(yè)貸款和公積金貸款，值得商榷。

那么來簡單分析一下：

目前，首套房商貸利率普遍85折后為4.17% 公積金利率3.25%

貸款100萬（注意：已經(jīng)是目前廣州夫妻能貸到的最高額度），按照等額本息的還款方式，商業(yè)貸款的月供為6149元，而公積金的月供為5671元，二者的差距為478元，如果將貸款時間延長至30年，那么差距會在540元左右。

同是商業(yè)貸款，區(qū)別在于折扣

為何？銀行折扣跟隨貸款的始終。

2014年，各大銀行資金流頻頻收緊，2014年下半年，首套房商業(yè)貸款利率普遍上浮5%-10%，和今年入市的購房者的差別，將達到20%-25%，貸款越多，多支出的成本就越大。

按照當前的利率，如果上浮5%，同樣貸款100萬，貸款20年，月供為6679.92，比申請85折的貸款月供多了500多元。

張小姐今年4月份在海珠區(qū)買了一套小二手房，總價為80萬。

張小姐規(guī)劃用公積金貸款，后來張小姐決定改變主意。

她考慮到，若干年后，假如她用首套房的資金撬動二套房，那么貸款金額至少超過100萬，這時候的公積金派上用場將更加劃算，因為現(xiàn)下商業(yè)貸款的利率能享受85折。

簡單算賬，同樣貸款55萬元，采用純商業(yè)貸款，貸款20年計算，月供為3382。如果采用公積金貸款，月供款為3119，僅節(jié)省200多元。

假如未來需貸款200萬，夫妻二人的公積金可以貸款100萬公積金，另外100萬為商業(yè)貸款。

按照二套房算，此種組合貸款的月供為12655元，假如采用商業(yè)貸款，月供款為13600元，可以節(jié)省約1000元。

還清首套算首套，原理也是一樣的，總之貸款額度如果更高，采用公積金貸款的優(yōu)勢就越明顯。房價上漲，加上隨著家庭架構(gòu)的龐大，對房屋面積和品質(zhì)的需求也會越來越高，因此，每換一次房，基本貸款額度都將連番上漲，將有限的公積金留到換房時再使用，已經(jīng)有不少購房者選擇這么干。

有朋友提出疑問，一旦公積金長期被提取，那么也可能影響下一次貸款的金額。

根據(jù)公式，現(xiàn)在公積金可貸余額=賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)

不過，只要月繳存額能夠達到3000元左右，并距離退休年齡還有20年，即使賬戶余額為0，仍然能夠申請滿額公積金貸款。

對于月繳存額度較低的購房者，如果公積金賬戶余額過低，影響到貸款額度的可能性就更大。