本報記者郝上海報道。
今年以來,為支持實體經(jīng)濟(jì),進(jìn)一步降費(fèi)讓利,各銀行均推出優(yōu)惠貸款政策,貸款利率大幅下調(diào)。一般貸款加權(quán)平均利率(以下簡稱“一般貸款利率”)已連續(xù)三個季度低于個人住房貸款加權(quán)平均利率(以下簡稱“個人住房貸款利率”)。
但是,上面的傳播,讓很多“聰明人”嗅到了“商機(jī)”。103010記者多方采訪調(diào)查了解到,某中介推出了“轉(zhuǎn)按揭”一站式服務(wù),從中收取一定比例的傭金。它的名字叫“絕對可靠,節(jié)省成本”。
對此,一位資深銀行人士對記者表示:“用經(jīng)營性貸款資金償還房貸,首先是合規(guī)風(fēng)險,涉及偽造企業(yè)背景和資金用途。最重要的是利率風(fēng)險。經(jīng)營性貸款利率一旦上浮到房貸利率以上,無論從貸款周期還是利率來說,都不劃算?!?/p>
看起來誘人
中國人民銀行發(fā)布的《中國經(jīng)營報》顯示,9月份一般貸款利率為5.31%,比去年12月份下降0.43個百分點(diǎn);個人住房貸款利率為5.36%,比去年12月下降0.26個百分點(diǎn)。這是連續(xù)第三個季度,普遍貸款利率低于個人住房貸款利率。
記者注意到,今年以來,多家銀行推出了利率誘人的房貸產(chǎn)品。例如,某國有銀行針對個人客戶(如小型私營業(yè)主和工薪階層)推出了一款數(shù)字抵押貸款產(chǎn)品。年利率低至3.85%,最長可貸20年,金額高達(dá)千萬元。
普遍貸款利率降低的背后,是多家貸款中介在朋友圈推出“按揭貸款代替商貸”的方案。
記者調(diào)查期間,滬上某中介從業(yè)者汪鋒(化名)表示,還沒買二套房或者已經(jīng)按揭了二套房的客戶,必須通過這種方案“轉(zhuǎn)按揭”,可以節(jié)省不少成本。
談及具體操作,汪鋒說:“做這個生意,你必須有一套已經(jīng)全款購買的房子。然后,我們會幫你注冊公司,把營業(yè)執(zhí)照,財務(wù)流水等資料辦好。只需要1.5%左右(貸款總額)。費(fèi)用看你的實際情況。如果你名下有公司,我們操作起來相對容易一些,收費(fèi)也會少一些。我們可以為你的商貸申請4.5%成本價的房子,如果你按揭買二套房,按揭利率至少5.25%,永遠(yuǎn)劃算?!?/p>
根據(jù)汪鋒給出的方案,如果不考慮其他額外成本,以10年期貸款額度100萬為例。貸款人將5.25%的抵押貸款置換為4.5%的經(jīng)營性貸款資金,貸款年利率降低0.75%。預(yù)計貸款人總共可以減少利息100萬元 0.75 % 10年=7.5萬元,扣除給中介的一次性費(fèi)用100萬元1.5%=1.5萬元,最終節(jié)省貸款利息6萬元。
然而,這個看似誘人的方案真的可行嗎?記者向銀行人士求證。
上海某銀行房貸客戶經(jīng)理表示:“按揭貸款和以房養(yǎng)老經(jīng)營性貸款對應(yīng)的是兩種產(chǎn)品,后者是針對企業(yè)客戶的,企業(yè)將房產(chǎn)質(zhì)押給銀行時辦理的經(jīng)營性貸款利率相對優(yōu)惠。但是,銀行在申請住房貸款時也會審查相應(yīng)的條件。對個人來說,一旦銀行發(fā)現(xiàn)資金使用有問題,就要承擔(dān)斷貸風(fēng)險。”
“按揭貸款轉(zhuǎn)為以房養(yǎng)老經(jīng)營貸款,一方面涉及虛構(gòu)貸款申請背景和資金用途,存在一定風(fēng)險;另一方面,再融資需要到最后一家銀行結(jié)算,尾款才能結(jié)算。結(jié)算尾款的資金可以是自己的現(xiàn)金,也可以是過橋資金,這些都是需要考慮的資金成本。”一位股票銀行人士指出。
合規(guī)、利率雙風(fēng)險
除了上述“以經(jīng)營代替抵押貸款”的套路外
前述資深銀行人士告訴記者:“申請經(jīng)營性貸款,需要提供真實的經(jīng)營背景、資金用途等相關(guān)資料。即使僥幸通過偽造材料申請到經(jīng)營性貸款,在后期銀行的貸后檢查中要求貸款人提供納稅申報單等材料時,也很容易監(jiān)測到背景不實的貸款。然后,貸款人將被要求立即還清貸款。此時中介已經(jīng)提前收了傭金,不會對貸款后期可能遇到的問題負(fù)責(zé)?!?/p>
記者多方采訪了解到,“轉(zhuǎn)按揭”操作主要存在合規(guī)風(fēng)險和利率風(fēng)險。其中,合規(guī)風(fēng)險主要是銀行對貸款用途的監(jiān)控和日常貸后管理。利率風(fēng)險主要表現(xiàn)在,如果房貸利率上浮到房貸利率以上,考慮“節(jié)約成本”的貸款人這次會多花錢。
某城商行普惠金融部人士告訴記者:“需要考慮到利率的不確定性。有的銀行推出10年期貸款續(xù)貸產(chǎn)品,不還本,只顯示10年信用,貸款利率會有浮動。如果明年優(yōu)惠貸款政策不延續(xù),貸款利率上浮超過房貸利率,置換就不劃算了。”
除了合規(guī)風(fēng)險和利率風(fēng)險,貸款人還應(yīng)該考慮抵押貸款是否與抵押貸款周期相匹配。一般來說,按揭貸款的期限較長,而銀行提供的其他產(chǎn)品,如商業(yè)貸款、消費(fèi)貸款等,期限一般較短。
此外,上述接受采訪的某城商行普惠金融部人士也指出,目前部分銀行推出的十年無債續(xù)貸產(chǎn)品,很容易被貸款人用來炒房,企業(yè)主可以將名下房產(chǎn)抵押申請個人經(jīng)營性貸款,只要支付10年利息,中間不需要再融資。
“不還本的產(chǎn)品設(shè)計沒有問題,
但只要市場有尋租空間,很難避免企業(yè)主將經(jīng)營貸獲得的資金投入房地產(chǎn)市場?!币晃粐行心称栈萁鹑诓扛呒壗?jīng)理表示。此前,銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示,如果是通過房產(chǎn)抵押申請的貸款,包括經(jīng)營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向,確保資金運(yùn)用在申請貸款時的標(biāo)的上。
事實上,監(jiān)測資金用途對銀行的貸后管理提出挑戰(zhàn)。“以銀行現(xiàn)有的技術(shù)手段,只能監(jiān)測到貸款資金的第一手流向,至于第二手及以后的資金流向,銀行很難查到。從貸后資金監(jiān)管的這個角度來說,銀行已經(jīng)做到了貸后監(jiān)管。在貸后管理中,銀行還會考察企業(yè)的主營業(yè)務(wù)是否正常,但通常是,這類客戶主營業(yè)務(wù)是正常的,常規(guī)的貸后管理手段識別不了?!鼻笆瞿吵巧绦衅栈萁鹑诓咳耸咳缡钦f。