撰文=燕十三
一個(gè)事情的發(fā)生在不同場(chǎng)景之下,會(huì)誕生出不同的語(yǔ)義,也會(huì)有不同的效果。
最近,中國(guó)人民銀行發(fā)布了《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》,“為深化利率市場(chǎng)化改革,進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)運(yùn)用,現(xiàn)就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜公告”。
如果“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”放在2019年初執(zhí)行,那一定是萬(wàn)億優(yōu)惠大免單,值得舉杯相慶;如果“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”放在2020年初,那一定是因?yàn)椤皩?shí)體缺錢”,導(dǎo)致必須執(zhí)行低利率刺激信貸擴(kuò)張。
現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)有多缺錢?大家恐怕想不到,但一定能夠感覺(jué)得到,開(kāi)年第一天就降準(zhǔn)0.5%,釋放資金8000億,還是開(kāi)年第一天,就要求“各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂浮動(dòng)利率房貸的貸款合同”,要求“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”!
為什么會(huì)缺錢?三駕馬車,出口、投資、消費(fèi)拉不動(dòng)經(jīng)濟(jì),反而壓力變大。與老美的一場(chǎng)紛爭(zhēng)導(dǎo)致高端產(chǎn)業(yè)回流,低端產(chǎn)業(yè)喪失競(jìng)爭(zhēng)力,關(guān)鍵是市場(chǎng)被掀翻了。因此,“刺激內(nèi)需”是一個(gè)大方向。
但現(xiàn)在深層次的問(wèn)題是,在“以債為錨”的模式之下,市場(chǎng)缺少優(yōu)質(zhì)借貸人,政府,企業(yè),個(gè)人,究竟哪一個(gè)能夠承擔(dān)起M2的洪水?
房地產(chǎn)可以承接,但房地產(chǎn)是周期之母,也是灰犀牛,上下感覺(jué)太危險(xiǎn),因此,只能落地“利率雙軌制”,將錢一點(diǎn)一點(diǎn)向?qū)嶓w輸入,刺激企業(yè)貸款,刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
這個(gè)時(shí)候要求“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”,從基準(zhǔn)利率(固定)轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)PR(浮動(dòng)),房貸減負(fù)絕對(duì)不僅是一次請(qǐng)客吃飯。
其一,什么是“存量貸款”?所謂“存量貸款”,就是LPR推出之前的個(gè)人房貸,按照《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2019》公布,個(gè)人住房貸款截止2018年末達(dá)到25.8萬(wàn)億。這一部分存量貸款,必須納入改革范圍。
其二,為什么“轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR”?所謂“轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR”,就是將行政手段(基準(zhǔn)利率)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)手段(LPR),每個(gè)月按照市場(chǎng)情況進(jìn)行LPR調(diào)整,一旦市場(chǎng)化之后,降息降準(zhǔn)就不再會(huì)拍腦袋決定了。
因此,考慮一下,過(guò)去執(zhí)行的基準(zhǔn)利率其實(shí)就是央行自己判斷的數(shù)據(jù),現(xiàn)在LPR執(zhí)行采用的是10-18家銀行報(bào)價(jià)加減點(diǎn)形成(LPR=央行MLF利率+上下浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)),因此,從拍腦袋決定轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化決定,這本來(lái)就是一種進(jìn)步。
這一公告發(fā)布,將一些“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”的表面問(wèn)題逐漸解讀,但有一點(diǎn)銀行沒(méi)有給出答案,貸款人應(yīng)該選擇哪種方式!
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,有人提出了一個(gè)假設(shè),選擇浮動(dòng)利率更好,還是選擇固定利率更好?“臨界點(diǎn)”又在哪里?
其實(shí),通俗一點(diǎn)來(lái)講,如果購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)LPR房貸利率預(yù)判為下降,就首選浮動(dòng)房貸利率。如果購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)LPR房費(fèi)利率預(yù)判為上升,就首選固定利率。
因?yàn)槿卞X,只有執(zhí)行低利率才能給企業(yè)放水,但低利率不代表利率會(huì)斷崖式下降或者垂直下降,一定是尖頂微型震蕩下跌,然后不斷做微型調(diào)整。
從上圖可以看出,目前的基準(zhǔn)利率基本上處于近20年來(lái)的最低點(diǎn),仔細(xì)算算,即便上浮20%也只是相當(dāng)于2015年的基準(zhǔn)利率,因此,利率4.9%是一個(gè)門檻。
因此,面臨“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”的選擇,由于前期一些購(gòu)房者享受到八折利率優(yōu)惠,參照歷史最低利率標(biāo)準(zhǔn),如果房貸利率≤3.92%,可以選擇固定利率,如果房貸利率≥4.9%(特殊情況2016年歷史最低),可以選擇浮動(dòng)利率。
為什么這么選?因?yàn)?,目前,基?zhǔn)利率是4.9%,只有打八折才能夠?qū)崿F(xiàn)房貸利率4.9%*0.8=3.92%!考慮一下,一旦轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR,利率漲跌不再固定,LPR上漲就一起漲,LPR下跌也只是微末利益。
當(dāng)然,這都只是一個(gè)假設(shè),政府不可能在執(zhí)行從基準(zhǔn)利率(固定)轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)PR(浮動(dòng)),還給自己留個(gè)BUG,因此,這一假設(shè)即便是當(dāng)前成立,在未來(lái)還是會(huì)被政策堵住。
因此,在購(gòu)房合同之中暗藏了一段話,讓這個(gè)事情變得十分模棱兩可。
雖然,“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”協(xié)商執(zhí)行,但購(gòu)房者無(wú)法拒絕轉(zhuǎn)換LPR利率,只能選擇轉(zhuǎn)換時(shí)間、轉(zhuǎn)換方式。
這是為什么?因?yàn)?,在?gòu)房合同之中,就有一條免責(zé)提到“因國(guó)家政策變動(dòng),或房產(chǎn)局,銀行等機(jī)構(gòu)政策調(diào)整原因,或因其他無(wú)法預(yù)見(jiàn)的不可抗力因素而導(dǎo)致該房屋交易或貸款不能正常進(jìn)行或完全不能進(jìn)行的,三方互不承擔(dān)違約責(zé)任。”(各地合同略有差異)
這是什么意思?銀行簽訂借款合同,如果提前收回房貸,一點(diǎn)法律責(zé)任都沒(méi)有。放在當(dāng)下,就是強(qiáng)制要求大家從“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”。
從目前資料看,全球已經(jīng)進(jìn)入金融寬松周期,三大經(jīng)濟(jì)體(美國(guó)、歐洲、日本)的利率普遍偏低,在-0.10-1.75之間,遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)高利率執(zhí)行,因此,中國(guó)房貸利率還有一定下降空間。
還有一點(diǎn),國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)利率盡管拉均來(lái)看,還是在歷史低位,但各個(gè)省市執(zhí)行的折扣并不一致,現(xiàn)在,高利率所造成的影響很直接,企業(yè)無(wú)法貸款,經(jīng)濟(jì)無(wú)法持續(xù),想要刺激企業(yè)貸款,最重要的一點(diǎn)就是利率夠低。
但如果利率夠低,會(huì)造成什么影響?如果理財(cái)收益年化只有3-4%,還不如投資固定資產(chǎn),就算未來(lái)長(zhǎng)期橫盤,市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)年增值25%,但優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目跑贏這些理財(cái)工具還是挺輕松的。
說(shuō)到底,即便是“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”,為銀行定向給實(shí)體輸血筑造蓄水池,但只要資金流入個(gè)人,就一定會(huì)刺激住房消費(fèi)!
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