近年來,房價的步步高升讓不少購房者望房興嘆,而主管部門的“限購”+“限價”政策又誤傷了一部分剛需家庭,在房住不炒的主基調(diào)下,銀行通過對房貸逐漸收緊、首付比例的提高以及延長放款周期等措施,更是讓剛需購房者雪上加霜。
今年10月份,銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會上表示:“保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”,那么,信號的釋放是剛需的春天嗎?
01 購房貸款條件
對于90%以上的家庭,基本都是通過銀行房屋貸款的形式購買房產(chǎn),銀行也會對購房者的資質(zhì)進(jìn)行審查,主要條件如下:
首先,申請人的年齡在18-65周歲及以上,也就是購房者必須具有民事行為能力。
最后,申請方及配偶信用狀況良好,無逾期記錄或者高負(fù)債。
由于住房貸款為中長期貸款,銀行的上述要求,主要是以降低貸款的風(fēng)險。一般而言,除這些條件外,購房者還需準(zhǔn)備還款能力證明、信用證明、首付款收據(jù)及相關(guān)資料,去銀行申請貸款,待銀行審核通過并放款后,購房者按住房貸款合同如期繳納房貸即可。
02 首套房首付比例
首付就是買房時按國家規(guī)定第一次支付的最低比例款項(xiàng),可以高于但不能低于這個比例,剩余的資金從銀行貸款,因?yàn)榭紤]到購房者的還款能力,銀行會要求購房人提供不低于規(guī)定的首付比例,也就是由個人支付一部分房款,以降低銀行的授信風(fēng)險。
根據(jù)中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2016〕26號):“在不實(shí)施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點(diǎn);對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實(shí)施“限購”措施的城市,個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行”。
按照央行及銀監(jiān)會的政策:在不實(shí)施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)貸款,在不限購的城市,原則上首套房首付比例為25%,但這個比例不是強(qiáng)制性的,在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,各地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定商業(yè)貸款的最低首付款比例,最多可下浮5%,也就是首付比例最低可低至20%。但是,目前市場上使用商貸貸款購買首套房的首付比例基本在30%左右。
03 首套房貸款利率
現(xiàn)在,住房貸款均采用LPR+BP的形式構(gòu)成,10月,央行公布的LPR為4.65%,但市場上銀行住房貸款遠(yuǎn)高于LPR市場利率報價。
2021年5月部分地區(qū)住房貸款首付比例及利率
地區(qū) | 首套最低首付 | 首套平均利率 | 二套最低首付 | 二套平均利率 |
上海 | 3.5成 | 4.69% | 7成 | 5.28% |
東莞 | 3成 | 5.41% | 4成 | 5.65% |
烏魯木齊 | 2成 | 4.87% | 3成 | 5.25% |
佛山 | 3成 | 5.21% | 4成 | 5.40% |
北京 | 3.5成 | 5.20% | 8成 | 5.70% |
南京 | 3成 | 5.44% | 8成 | 5.71% |
南寧 | 2成 | 6.02% | 4成 | 6.26% |
南昌 | 3成 | 5.61% | 4成 | 5.87% |
廈門 | 3成 | 4.95% | 7成 | 5.45% |
目前,從政策基調(diào)來看,監(jiān)管層對房地產(chǎn)的管控一直沒有變化,為了打擊炒房客,大部分地區(qū)提高了住房貸款首付比例及貸款利率,延長了放款周期等等,這些措施,在一定程度上遏制了炒房客,但也對剛需造成了誤傷,與維護(hù)剛需購房者合法權(quán)益的初衷相悖。
10月,90個主要城市主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個基點(diǎn),為今年以來首次下調(diào),說明信貸環(huán)境有所改善。
在房貸政策市場“一城一策”的定價原則下,房貸政策分化的情況仍將長期存在,但對剛需而言,已出現(xiàn)銀行房貸松動的跡象。
04 結(jié)論
筆者預(yù)計(jì)四季度住房貸款將“有保有壓”,對首套購房者、賣一買一的改善購房者予以保障和支持,對炒房客將進(jìn)一步進(jìn)行打壓;房貸利率下調(diào)的范圍或?qū)U(kuò)大,銀行放款周期有所縮短,住房貸款環(huán)境的改善有利于剛需入市。
目前,樓市呈現(xiàn)“量價齊跌”局面,在首付比例及利率對剛需給以支持的政策下,剛需或迎來購房窗口期。