房貸沒(méi)還清的前提下，可以把房子再次抵押給銀行借款嗎？

眾多周知，同等條件下，一般抵押貸款的利率會(huì)低于信用貸款的利率；不過(guò)合格的抵押物并不好尋，最近有網(wǎng)友就在問(wèn)，他在建行辦理了20年期的房貸，貸款已經(jīng)還了5年了，最近幾年房?jī)r(jià)不斷的上漲，目前貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，想問(wèn)這個(gè)房子可以繼續(xù)在銀行辦理抵押貸款嗎？

答案是肯定的，可以，而且這有一個(gè)專業(yè)的名詞叫做二押，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

舉例分析：小明2016年購(gòu)房時(shí)，價(jià)格為1萬(wàn)元/平方米，房產(chǎn)面積100平方米，則總價(jià)為100萬(wàn)元，首付30%，在銀行貸款70萬(wàn)元。五年時(shí)間眨眼一過(guò)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，小明當(dāng)時(shí)購(gòu)買的房子，價(jià)格已經(jīng)變?yōu)榱?萬(wàn)元/平方米了，此時(shí)該房子的總價(jià)值變?yōu)榱?00萬(wàn)元，按照銀行最高的70%的抵押率計(jì)算，此時(shí)小明的房子理論上可以設(shè)定抵押額度：200萬(wàn)元*70%=140萬(wàn)元。

小明2015年購(gòu)房時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始還房貸了，假設(shè)這5年的時(shí)間，小明已經(jīng)歸還了10萬(wàn)元的貸款本金，那么小明這時(shí)候的貸款本金剩余70-10=60萬(wàn)元；所以理論上這個(gè)房子此時(shí)還可以再貸出來(lái)：140萬(wàn)元-60萬(wàn)元=80萬(wàn)元。

有一句話說(shuō)得很好：理想是美滿的，但現(xiàn)實(shí)是骨感的。二押雖然在理論上可以，但在實(shí)際操作層面上，很難，因?yàn)槎旱扔跀U(kuò)大了風(fēng)險(xiǎn)，所以大部分銀行都不會(huì)接受。

仍然以上述案例為例，小明在A銀行辦理的住房按揭貸款，這時(shí)候剩余的貸款本金60萬(wàn)元，此時(shí)房?jī)r(jià)200萬(wàn)元，無(wú)論怎么賣，基本都不存在回收不了本金的情況；但如果A銀行繼續(xù)給予小明80萬(wàn)元的二押貸款，這時(shí)候貸款本金達(dá)到了140萬(wàn)元，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大大的增加了，特別是房?jī)r(jià)是波動(dòng)的，并非一直穩(wěn)步上升，二押等于給銀行的貸款帶來(lái)更高的風(fēng)險(xiǎn)，所以絕大部分銀行都不會(huì)同意。

或許有人會(huì)說(shuō)，我不找銀行，直接找其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行二押，可以嗎？雖然說(shuō)非銀金融機(jī)構(gòu)，在審核上相對(duì)會(huì)松一些，但其實(shí)也不容易，畢竟作為二押的債權(quán)人，其執(zhí)行權(quán)力時(shí)，只屬于第二順位，清償順序劣于一押的債權(quán)人，所以現(xiàn)實(shí)中就算是非銀金融機(jī)構(gòu)，也很少愿意接受二押的。特別是辦理二押還需要房產(chǎn)證，而你在房貸還未結(jié)清時(shí)，產(chǎn)權(quán)證是抵押在銀行的，在未經(jīng)銀行同意的情況下，你根本無(wú)法辦理二押登記手續(xù)。

當(dāng)然有的地方住房按揭貸款在房產(chǎn)證出證之后，銀行會(huì)換發(fā)為他項(xiàng)權(quán)證，同時(shí)將房產(chǎn)證歸還給購(gòu)房者（此時(shí)的房產(chǎn)證上的《設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利》會(huì)有蓋章說(shuō)明）。這種情況下，在未告知一押銀行的情況下，確實(shí)可以繼續(xù)去辦理二押，不過(guò)一般銀行的格式合同會(huì)約定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押等方式處分抵押物。所以你在未告知的情況下辦理二押，一旦銀行在貸后管理中發(fā)現(xiàn)的話，有權(quán)要求你提前還款，這點(diǎn)你要提前做好這個(gè)準(zhǔn)備。

目前來(lái)說(shuō)，接受二押貸款的銀行還是比較少的，非銀金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)多一些，但也不好找；如果覺(jué)得房子抵押貸款的金額偏低，又無(wú)法取得二押的，你可以先把原剩余的貸款本金結(jié)清，然后把房產(chǎn)證解壓，解壓后再重新去申請(qǐng)辦理抵押貸款，這樣就可以多貸款了。