市場上充裕的資金正在尋找出口。

“最近每天能接十幾個(gè)電話,大多都是賣房子和推銷貸款、資金周轉(zhuǎn)的?!焙|最近不堪其擾。

進(jìn)入5月份,她明顯感覺到,越來越多的機(jī)構(gòu),正積極推銷金融貸款產(chǎn)品:“不但有銀行的電話推銷,連美團(tuán)這種外賣平臺(tái),都打來電話說能提供借款。”

胡蕓的感受并非孤例。今年以來降準(zhǔn)、降息等一系列相對寬松的金融政策實(shí)施,以及疫情后實(shí)施的普惠金融政策、針對中小微企業(yè)的信貸、貸款等金融優(yōu)惠力度支持,并且通過展期、續(xù)貸等方式,對受疫情影響,暫時(shí)遇到困難的中小微企業(yè)貸款予以臨時(shí)性延期還本付息的安排,使得市場上資金充裕,并且積極尋找發(fā)放途徑。

中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示,5月新增人民幣貸款1.48萬億元,同比增加2984億元;新增社會(huì)融資規(guī)模連續(xù)第三個(gè)月破3萬億元,達(dá)到3.19萬億元,比上年同期多1.48萬億元,創(chuàng)歷史同期新高。

銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,自2020年1月25日至5月15日,各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對中小微企業(yè)到期貸款本金實(shí)行延期安排規(guī)模達(dá)到1.28萬億元,對中小微企業(yè)還貸后再給予融資等多種方式提供的支持,達(dá)到了1.9萬億元。

這些以提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)、紓困中小微企業(yè)疫情后經(jīng)營為目的的信貸大量入市后,對復(fù)工復(fù)產(chǎn)起到明顯促進(jìn)作用,但一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)、地價(jià)也火了起來。

6月15日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%,比上月漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售環(huán)比價(jià)格上漲1.1%,其中北京以1.8%的漲幅領(lǐng)跑,上海、廣州、深圳分別上漲0.6%、0.4%和1.6%。

盡管此次針對中小微企業(yè)包括經(jīng)營貸等貸款優(yōu)惠,嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場,但一條君發(fā)現(xiàn),在一些地區(qū)和項(xiàng)目上,仍有流向這一領(lǐng)域的情況。

僅在3、4兩月,小老板易明就靠經(jīng)營貸,在一個(gè)熱點(diǎn)二線城市,買了兩套房子,分別放在自己和親屬名下。“先和身邊親友借款,全款買下房子,再將房產(chǎn)通過經(jīng)營貸方式抵押,能夠貸出房產(chǎn)評估價(jià)的7成左右,貸款再用于還款?!币酌髡f道。

易明經(jīng)營著一家小型貿(mào)易公司,主要做互聯(lián)網(wǎng)配件的進(jìn)出口生意,每年公司流水規(guī)模上億元,因此成為此次放貸優(yōu)惠的對象之一。

“和房貸相比,經(jīng)營貸提供7成的抵押貸款,相當(dāng)于只需要首套房的三成首付。另外,經(jīng)營貸利率現(xiàn)在只有4.85%,企業(yè)資質(zhì)好一些的利率更低。但是只要不是首套房的房貸,利率基本都要達(dá)到5.5%,利息差很多?!?/p>

一家股份制銀行的對公業(yè)務(wù)人員告訴一條君,今年銀行針對企業(yè)的流動(dòng)性貸款,以及中小微企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營貸,都有基點(diǎn)降低的優(yōu)惠政策,資金頗為寬松:“資金貸款成本價(jià)是4.85%,往年放貸至少也要上浮20%,但今年放貸可以降至4.35%。如果企業(yè)資質(zhì)極好并且有抵押物,最低有可能降到3.85%。”該工作人員透露,大部分銀行要求的抵押物都以房產(chǎn)為主。

由于4月份深圳出現(xiàn)經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象,一些金融機(jī)構(gòu)也開始注重這塊資金的監(jiān)管。

上述銀行工作人員表示,目前對大企業(yè)流動(dòng)性貸款的發(fā)放審核頗為嚴(yán)格,對貸款后每一手賬目的去向都有審核:“但針對中小微企業(yè),甚至個(gè)體經(jīng)營者經(jīng)營貸的發(fā)放,規(guī)模相對較小,即便現(xiàn)在審核嚴(yán)格,也很難查到每一筆去向?!?/p>

易明坦言,和往年相比,今年銀行對于經(jīng)營貸審核的確更加嚴(yán)格:“但對于每年2、3億流水的企業(yè)來說,百萬規(guī)模的資金用途并不顯眼?!?/p>

除了經(jīng)營貸,被禁止進(jìn)入樓市的消費(fèi)貸,在很多地區(qū)和樓盤項(xiàng)目上,仍是被首推的“過橋”貸款方式。

一條君發(fā)現(xiàn),對于首付不足的購房者,消費(fèi)貸、信用貸仍然是一些樓盤和中介向他們主推的資金周轉(zhuǎn)模式。

“只要貸款人有繳納公積金,一般消費(fèi)貸放款快,額度最高能有30萬左右。”有中介人士表示,由于政策禁止消費(fèi)貸進(jìn)入樓市,因此房屋商貸辦理前,需要把消費(fèi)貸還上才能放房貸,但是對于首付不足,或者準(zhǔn)備換房但還沒來及把前一套房子賣掉的人而言,仍是一筆資金補(bǔ)充。

受疫情影響,上半年不少樓盤銷售情況不佳,因此一些樓盤讓買房人可以先支付定金,首付款和房貸辦理都可以延后,因此放款較快的消費(fèi)貸,也被用作定金使用。

“另外,雖然貸款人要先還消費(fèi)貸才能辦理商貸,但如果房子在父母名下,或者借給比較親密的親友,消費(fèi)貸還款要求就不存在了?!庇兄薪槿耸勘硎?。

由于今年上半年受到疫情影響,個(gè)人消費(fèi)貸款大幅萎縮,1-4月僅新增1771億元,同比少增長3614億元。有部分銀行人士表示,近期監(jiān)管進(jìn)場調(diào)查“房抵貸”后,所在銀行推動(dòng)個(gè)人信用貸款的力度驟然加大。

低息貸款除了進(jìn)入購房端,也可能進(jìn)入開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)端。

在百強(qiáng)房企工作的胡蕓,最終將30萬的消費(fèi)貸款,跟投了在廣東的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目:“去年參與項(xiàng)目的內(nèi)部員工理財(cái),回報(bào)率就達(dá)到8.5%,今年跟投回報(bào)應(yīng)該更高?!彼嬖V一條君,目前項(xiàng)目推進(jìn)比較順利,顯示回報(bào)率能達(dá)到15%:“消費(fèi)貸成本不到5%,并且能貸1年,跟投項(xiàng)目周期是9個(gè)月,可以覆蓋貸款周期,還有10%左右的利差。”

胡蕓坦言,像她一樣用消費(fèi)貸跟投的同事也有不少,跟投的原因還是由于市場上高回報(bào)又穩(wěn)妥的項(xiàng)目很少,對自己工作的公司更了解一些:“但跟投有門檻,又不想占用不多的積蓄,所以用了消費(fèi)貸?!?/p>

不過相較于早年中小企業(yè)集資投向房企的情況,不少業(yè)內(nèi)人士表示,這種情況比前幾年要少得多。

一位地產(chǎn)基金從業(yè)人員告訴一條君,低息貸款可能使部分企業(yè)主手中的資金相對寬裕,但經(jīng)歷了2018年一輪私募、基金爆雷之后,中小企業(yè)主對于其他投資渠道更加謹(jǐn)慎:“相比之下,用來買房是相對穩(wěn)妥的保值方式,即便出了問題,至少也是能夠盡快出手的資產(chǎn)?!?/p>

該基金人士坦言,由于疫情對不少行業(yè)打擊較大,雖然不少中小微企業(yè)可以拿到低息貸款,但擴(kuò)張經(jīng)營的意圖不強(qiáng)烈,大部分還是用于維持企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營狀況,資金主要還是用于企業(yè)續(xù)命:“除非是自有資金還比較寬裕,否則不建議企業(yè)主現(xiàn)在通過增加負(fù)債去投資?!?/p>

低息貸款的條件設(shè)定,使得此次樓市回暖出現(xiàn)了明顯的項(xiàng)目與城市間的分化。

克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告稱,央行降準(zhǔn)、降息、靈活適度的貨幣政策,造就”借-房-貸”投機(jī)閉環(huán)助推樓市,“四限”調(diào)控松動(dòng)、企業(yè)紓困、購房免稅補(bǔ)貼雙管齊下,助推了自住購房需求的釋放。

同時(shí),自疫情緩解、樓市回暖之后,深圳、南京、鄭州、杭州等城市呈現(xiàn)出的項(xiàng)目去化表現(xiàn)是,高檔、豪宅類產(chǎn)品的去化率,普遍好于中檔、低檔產(chǎn)品,市場出現(xiàn)豪宅供應(yīng)稀缺“一房難求”,低性價(jià)比剛需盤“無人問津”的情況。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想認(rèn)為,針對中小微企業(yè)的低息貸款扶持,在現(xiàn)階段對于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,是十分必要的政策,但這其中難免出現(xiàn)“冒跑滴漏”的情況:“從近期銀保監(jiān)會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管的情況來看,也是對市場漏洞的止損行為,防止擾亂恢復(fù)市場健康的秩序。

由于市場資金整體充裕,雖然房企并非本輪資金支持的對象,但相較于去年緊張的融資狀況仍得以緩解。

萬科在5月27日發(fā)行的25億元規(guī)模的5年期和7年期的公司債,最低票面利率僅為2.56%,比今年3月發(fā)行的同等期限的公司債利率,低了0.46個(gè)百分點(diǎn);保利發(fā)展5月25日發(fā)行的15億規(guī)模的第四期中期票據(jù),利率區(qū)間也維持在2.8%-3.8%的低位。

除了龍頭房企,像陽光城、旭輝這類民企,近期也發(fā)行了利率相對較低的債券。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年前5月房企新增債券類融資成本6.26%,較2019年全年下降0.84個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本4.05%,較2019年全年下降1.27個(gè)百分點(diǎn)。

而在融資規(guī)模上,房地產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,截至5月27日,年內(nèi)房企融資債券發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3076億,而去年全年發(fā)行規(guī)模也只有5800億元。同時(shí),4月單月發(fā)行總額達(dá)到971億元,刷新了近年來的單月規(guī)模記錄,整體來看,年內(nèi)債券融資額同比上漲已接近25%。

相對寬松的融資渠道和降低的融資成本,以及市場呈現(xiàn)出的復(fù)蘇態(tài)勢,使得近期房企拿地的積極性高漲。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,5月份全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為2.9億平方米,環(huán)比上漲6%,二線城市本月土地掛牌量環(huán)比激增,較上月大幅上漲了41%,平均樓面地價(jià)今年首次超過5000元/平方米,創(chuàng)下2019年以來的最高紀(jì)錄。

一線城市5月出讓土地平均溢價(jià)率為14.9%,較上月增加9.9個(gè)百分點(diǎn),二線城市溢價(jià)率上升至16.5%,三四線城市土地溢價(jià)率則出現(xiàn)回落。