9月29日晚間，中國人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)重磅利好政策——符合條件的城市政府，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
根據(jù)政策，“符合條件的城市政府”具體是指，2022年6-8月，新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)中，有23個城市符合此次新政的要求。
其中，一線城市無一入圍；二線城市有8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。
“目前看，符合首套房貸利率下調(diào)條件的城市基本集中在三、四線城市和部分二線城市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
根據(jù)今年5月央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。目前，5年期以上LPR為4.30%，較去年底的4.65%下行了35個基點。
按照最新政策，上述符合條件的城市，首套房貸利率或可突破4.1%，繼續(xù)下探。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策針對的是今年6-8月房價比較疲軟的城市，這些城市購房者依然認為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此次政策出臺，勢必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。
央行和銀保監(jiān)會也在文件中稱：“這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求?！?/p>
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策主要是出于兩方面的考慮。
一方面，近段時間以來，雖然央行兩次大幅度下調(diào)五年期LPR、大部分城市放松限購政策，紓困力度到達史無前例的程度，但是需求端并沒有得到持續(xù)緩解。房價連續(xù)下跌導(dǎo)致購房者進一步產(chǎn)生對下跌的預(yù)期，預(yù)期實現(xiàn)以后又形成新的預(yù)期，疊加開發(fā)商資金鏈緊張因而降價促銷，兩者形成共振，導(dǎo)致整個樓市進入負反饋的循環(huán)，這種循環(huán)已經(jīng)導(dǎo)致了市場失靈，光靠政策紓困是沒有辦法緩解的。
“這項政策就是要通過進一步降低利率，降低購房成本特別是首套房，扭轉(zhuǎn)大家對房價下跌預(yù)期導(dǎo)致剛性需求不愿意入市從而導(dǎo)致房價進一步下跌的態(tài)勢?！?/p>
另一方面，李宇嘉說，盡管房貸利率（包括二套房）已經(jīng)降到5%以下，但是顯著高于五年期存款利率，“對于很多人來說，房貸利率還比固收類的理財產(chǎn)品還要高，而且買了房房價還會下跌，還要承擔(dān)高利率，這個是非常不劃算的，這也是為什么要調(diào)整利率的一個重要原因?！?/p>
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個月累計負增長，且降幅連續(xù)擴大。商品房銷售面積連續(xù)7個月累計負增長，降幅連續(xù)5個月超過20%。