歲末年初，隨著中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)趨勢性下滑調(diào)整，隨著貨幣政策也比之前松快了，有關(guān)于主流一線城市房貸利率“松動”的消息也不絕于耳，有些自媒體直接給出了“拐點(diǎn)”性的判斷。
2018年底，市場傳出領(lǐng)跑全國房貸利率的“排頭兵”武漢市，部分銀行悄然下調(diào)上浮幅度，房貸利率現(xiàn)“拐點(diǎn)”。與此同時，深圳也傳出首套房款由此前上浮15%下調(diào)至10%。
1月3日，市場又傳出上海首套房利率出現(xiàn)2019年首降，并稱上海地區(qū)可執(zhí)行95折優(yōu)惠的銀行數(shù)量增至10家。
“愉見財經(jīng)”一口氣對上述傳言統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行了核實(shí)，還進(jìn)一步打探了其它主要一線城市如北京的房貸利率最新情況?？傮w而言話分兩面說——
小松動的確是有的，主流利率是沒動的
首先，“愉見財經(jīng)”采訪多家武漢市多家大行支行客戶經(jīng)理后發(fā)現(xiàn)，首套房貸利率上浮幅度仍然頂格30%，“目前沒有接到上級關(guān)于下調(diào)上浮比例的通知”。
“雖然對外稱10%到30%，但從一般批出的情況看，首套和二套批出的利率還是以封頂?shù)?0%為多數(shù)?！币幻錆h建行房貸經(jīng)理對“愉見財經(jīng)”說。
武漢的客戶經(jīng)理也反映，最近買房的人少了，房貸業(yè)務(wù)并不如之前火爆。
不過小松動的確是有的。有幾家股份制銀行，在首套房貸方面確實(shí)有了整體定價上的微降。例如，“愉見財經(jīng)”核實(shí)發(fā)現(xiàn)，某股份行從11月份開始下調(diào)利率上浮幅度，首套房利率從上浮30%下調(diào)至20-25%，二套房從上浮40%下調(diào)至25-30%。
再看深圳。深圳建行某支行客戶經(jīng)理對“愉見財經(jīng)”說，該行首套房貸利率近期有調(diào)整，首套從上浮幅度已經(jīng)從此前的15%下調(diào)至10%，與市場流傳的消息一致。
再說上海。有人聽到“95折”見風(fēng)就是雨了，有些自媒體直接雀躍地說那是“拐點(diǎn)”了，這結(jié)論下得實(shí)在是有些太急了。
第一，不少銀行“首套房最低可執(zhí)行95折”又不是最近才開始的，為啥每翻出來一次就要炒作一次呢。比如工行、農(nóng)行，首套房本來就可以最低執(zhí)行95折利率呀，大家可能還記得2018年8月的下調(diào)傳言風(fēng)波，當(dāng)時，曾流傳這兩家大行上海分行將首套房個人按揭貸款利率由95折下調(diào)至9折的傳聞，隨后銀行公開回應(yīng)稱：“未對個人住房貸款利率政策進(jìn)行下調(diào)?！?/p>
第二，“最低95折”又不是人人95折。上海工行某支行客戶經(jīng)理告訴“愉見財經(jīng)”，目前雖然對外稱95折，但是這個需要資質(zhì)審批（例如高凈值客戶等），常見批出仍然以基準(zhǔn)為多見。
此外他說，近期該行未接到調(diào)整的通知。
我們也問了其它若干銀行，都沒聽說有任何總行政策意志層面的大規(guī)模調(diào)整的跡象。如果僅是下級行層面平衡額度與利潤的、對高凈值客戶綜合金融服務(wù)層面的稍許調(diào)整，完全僅作市場化策略討論，談不上整體性“拐點(diǎn)”。
最后，“愉見財經(jīng)”直接向輿論焦點(diǎn)中信銀行成都分行與民生銀行成都分行核實(shí)9折利率消息。得到的回復(fù)是：“中信銀行成都首套房貸利率不存在折扣”。而民生銀行成都分行內(nèi)部人士也對我們說此消息不屬實(shí)，他們沒有提供首套房9折的貸款，首套仍上浮約15%。
此外，作為最熱點(diǎn)的“一線城市”北京，房貸市場從去年下半年開始就沒啥變動了。我們從建行北京分行某支行客戶經(jīng)理處獲悉，北京房貸利率仍然維持在“首套房上浮10%，二套上浮20%”這一標(biāo)準(zhǔn)未變，此外近期也未接到下調(diào)房貸利率的通知。
好了，下表是“愉見財經(jīng)”的采訪整理。
除了房貸利率外，還有消息間接反映房貸市場的松動。例如近日杭州某銀行被曝出，近期調(diào)整了房貸政策，推出了最長可貸到80周歲的“接力貸”產(chǎn)品，年限遠(yuǎn)超同業(yè)平均水平。
居民杠桿為房所累，一家老小全部供房——關(guān)于這一現(xiàn)象，也歡迎讀者朋友與我們多多交流討論。
房貸拐沒拐：一看大行、二看總行
這里“愉見財經(jīng)”給大家一個秘訣吧：一看大行、二看總行。真正的“拐點(diǎn)”，這兩樣是動的，總行會有政策意志向下蔓延，支持更多額度、定調(diào)房貸增速、信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，有時還會調(diào)低風(fēng)險內(nèi)評法里的房貸計提、調(diào)整行內(nèi)FTP定價以促使下級行行動起來。
此外，看一個城市的主流房貸利率，現(xiàn)階段還需看主流大行的價格水平。因?yàn)橐话闱闆r下，他們才是一座城市房貸利率價格的“壓艙石”，如果四大行都沒動，而僅有一些中小銀行對優(yōu)質(zhì)資質(zhì)客戶放出較低利率的首套房貸，本質(zhì)上這不代表什么。
“價”，一定要與“量”一起合計?！白畹蛢r”或“最高價”，如果沒“量”，就沒有太大參考意義。
例如民生銀行北京分行一位前高管就對“愉見財經(jīng)”說，2017年該行年初的戰(zhàn)略規(guī)劃中，為了符合北京房地產(chǎn)“3.17新政”，北京分行房貸業(yè)務(wù)就不是當(dāng)期重點(diǎn)業(yè)務(wù)，所以增量很小。在這樣的前提下，該行北京分行的某支行經(jīng)理說，支行的額度非常有限，一年到頭就放的房貸屈指可數(shù)。那這樣“無量支行”的價格就不具備整體參考價值。
另外還值得注意的是，房貸是一個上層調(diào)控性極強(qiáng)的品種，尤其在像北京、上海這樣的地區(qū)，房貸市場其實(shí)是一個“整起劃一”的存在，大行們、有時候連同股份制銀行，常常是步調(diào)一致的。在2017年開始至2018年中的“6連升”中，北京的大行、股份行就以每次向上10個百分點(diǎn)左右的步調(diào)齊步走的。
而且其過程，一般都是統(tǒng)一由總行下發(fā)分行，再由分行下文到各支行。而且一般會有銀行業(yè)協(xié)會或類似組織牽頭以座談的形式，各家銀行商量后統(tǒng)一行動。但有時候，業(yè)務(wù)量較小的外資行，的確會在此基礎(chǔ)上更優(yōu)惠一些（或者說定價稍微靈活一些）。
當(dāng)然，除了政策性，各分行也有市場化的考量，每年各分行也會以某個價格去向總行“拿額度”，并有符合整體政策前提下的定價靈活性。這就有了常常被外界挖出來炒作的所謂房貸又漲漲跌跌了的“大新聞”。
此外，不同樓盤、不同客戶資質(zhì)也是影響房貸利率的因素。
一是，一家銀行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款，那是因?yàn)槿思彝ǔＴ诶碡敯?、貴金屬啊等等方面對銀行綜合貢獻(xiàn)度較高，相比之下房貸是個賺錢不多的“雞肋”品種，就被銀行視為齊全一下產(chǎn)品線用的，就是配合起來服務(wù)好優(yōu)質(zhì)客戶，那對這批客戶就算利率優(yōu)惠一點(diǎn)，也不是什么整體性變動。
二是，對于一手房按揭貸款，若樓盤開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸也可能會多得一份支持，至少辦起來效率就比較高。因?yàn)檫@對銀行整體盤子而言，意味著“回款”。
去年底全國平均房貸利率已結(jié)束“連漲”
最后說說我們看到的趨勢。總體而言，2018年11月，全國首套房貸款平均利率結(jié)束連續(xù)22個月的上漲。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)，2018年11月全國首套房貸平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比10月持平，結(jié)束連續(xù)22個月的上漲；同比去年11月首套房貸平均利率5.36%上升6.53%。
而在統(tǒng)計的典型10個城市中，僅北京、上海首套房貸利率不變；廣州、深圳、杭州、南京首套房貸利率下滑，其中廣州和杭州實(shí)現(xiàn)兩連降；青島、蘇州、長沙、無錫則上漲。
融360分析師李唯一認(rèn)為，一方面經(jīng)過前期一系列嚴(yán)格的調(diào)控措施，多數(shù)投資性質(zhì)的貸款需求、加杠桿的投資行為已得到有效抑制，市場剛需群體占據(jù)主要部分，限購限售政策出現(xiàn)地區(qū)差異化，有針對的調(diào)整來保障剛需群體的利益，銀行出現(xiàn)利率下調(diào)也不失為保障剛需利益的措施之一。
“當(dāng)前樓市成交整體負(fù)增長，房地產(chǎn)市場成交正在趨勢性下滑，房價走勢依然分化。一二線中心區(qū)房價補(bǔ)漲，一二線周邊和三線城市房價松動。總的看，房價調(diào)控大的框架和基調(diào)不會變?！?月4日，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在“2019年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望”上說。
連平認(rèn)為，2018年不會出現(xiàn)房地產(chǎn)政策大面積的轉(zhuǎn)向狀況。但是在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，房地產(chǎn)收緊也不可能出現(xiàn)，基本基調(diào)是因城施策。部分城市會根據(jù)當(dāng)?shù)匦蝿葑兓?，一段時期過緊的政策在部分城市會出現(xiàn)調(diào)整和松動，例如限貸、限購等，未來更多城市會跟上。