近日，受開發(fā)商暴雷、預(yù)售資金監(jiān)管缺位等多重因素的影響，江西、河南、湖南、湖北、山東等多地爛尾樓盤的購房人相繼發(fā)布強(qiáng)制停貸公告，據(jù)網(wǎng)上流傳的《全國購房人發(fā)布強(qiáng)制停貸項目統(tǒng)計表》顯示目前采用此種方式維權(quán)的樓盤已逾百個。對于此舉可能引起的法律后果，本文主要從銀行處理購房人斷供的一般路徑和最高法判例提供的新解決路徑兩個方面進(jìn)行簡要分析。
一、銀行處理購房人斷供的一般路徑
此次購房人集體斷供事件波及范圍較廣，究其起因多是預(yù)售監(jiān)管資金被挪作他用。針對貸款發(fā)放以及預(yù)售資金監(jiān)管其實不乏相關(guān)的法規(guī)和規(guī)章等，《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號）第四條明確規(guī)定“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”，且應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房53號）的要求，各地也基本已建立了各自的商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》為例，該辦法第15條明確規(guī)定“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)項目工程進(jìn)度申請撥付重點監(jiān)管資金，具體節(jié)點為：（一）取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金30%的資金額度；（二）建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)一半的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金50%的資金額度；（三）主體封頂?shù)?，可以申請不超過重點監(jiān)管資金70%的資金額度；（四）通過竣工驗收的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金95%的資金額度；（五）完成房地產(chǎn)初始登記的，解除監(jiān)管。按照上述工程進(jìn)度和申請額度撥付重點監(jiān)管資金后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。”但“天下之事，不難于立法，而難于法之必行”，因上述規(guī)定的效力級別較低，加之受開發(fā)商高杠桿的開發(fā)模式、預(yù)售資金監(jiān)管缺位等多重因素的影響，最終造成了現(xiàn)今的局面。
在商品房按揭貸款商業(yè)模式下，一般涉及購房人、開發(fā)商和銀行三方之間的法律關(guān)系，即購房人與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系、購房人與銀行之間的金融借款及抵押合同關(guān)系、開發(fā)商和銀行之間的保證合同關(guān)系。對于個別購房人斷供的情形，銀行會：首先，通過電話或者函件等方式催告購房人繼續(xù)償還貸款并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；其次，在上述措施無果后，銀行會綜合考慮購房人的逾期天數(shù)、還款意向、還款能力以及開發(fā)商的資金狀況等發(fā)起訴訟，為了解決貸款風(fēng)險敞口期的問題，銀行通常會要求開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，階段性保證合同實為附解除條件的合同，故就購房人在所購房屋抵押權(quán)證辦妥之前斷供，銀行一般會將購房人和開發(fā)商列為共同被告。實務(wù)中，因開發(fā)商的資金狀況一般強(qiáng)于購房人，因此銀行通常會根據(jù)保證合同的約定，要求開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，根據(jù)保證合同的約定，直接從開發(fā)商在該銀行的賬戶中扣除貸款本息。但如果開發(fā)商沒有在貸款銀行可供扣除的款項，則銀行起訴并勝訴后，開發(fā)商依照生效法律文書向其償還購房人的貸款，開發(fā)商向銀行履行相關(guān)義務(wù)后則會依據(jù)商品房預(yù)售合同的約定另行向購房人進(jìn)行追償，一般以解除商品房預(yù)售合同為前提。綜上，因購房人違反借款合同的約定在先，故基于誠實信用原則和合同的相對性，最終斷供引起的不利后果仍會由其自行承擔(dān)，購房人所需面對的風(fēng)險主要包括因需要對開發(fā)商承擔(dān)違約金，而導(dǎo)致部分甚至全部首付款損失、征信不良以及可能存在的被強(qiáng)制執(zhí)行其名下財產(chǎn)等。
二、最高法判例提供的新解決路徑
近期討論較多的（2019）最高法民再245號《民事判決書》從公平原則等角度尋求開發(fā)商、銀行和購房人之間利益的平衡，為解決樓盤爛尾的難題進(jìn)行了有益的嘗試，主要裁判觀點為：關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡，故最終判決由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
與上述案件形成鮮明對比的是，在（2017）最高法民終683號《民事判決書》中，雖實際屬于同一法律關(guān)系，但最高人民法院的觀點卻截然相反，主要裁判觀點為：就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條（即現(xiàn)司法解釋第二十一條）第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因為根據(jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項判決越州公司承擔(dān)對建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任正確，但免除了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責(zé)任錯誤。
通過對比上述兩個案例，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）第二十一條第二款的立法本意應(yīng)是出于對交易效率的考慮，僅規(guī)定了開發(fā)商應(yīng)將收受的購房貸款返還銀行，但對于是否免除購房人在擔(dān)保貸款合同中的還款義務(wù)并未明確規(guī)定。個人認(rèn)為，商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨立，故商品房買賣合同解除后并不會當(dāng)然導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同下購房人債務(wù)的轉(zhuǎn)移。另在樓盤爛尾的情形下，開發(fā)商大概率已不具備清償債務(wù)的能力，若限定此種情形下由其償還貸款，則銀行本應(yīng)享有的債權(quán)和抵押權(quán)恐都將難以實現(xiàn)，最終可能在銀行系統(tǒng)內(nèi)部形成大量的壞賬、爛賬，當(dāng)然考慮到銀行對預(yù)售資金發(fā)放有過錯等情形，如果機(jī)械的遵循合同相對性原則，則會不合理地加重風(fēng)險承受能力較低的購房人的負(fù)擔(dān)，也有違公平原則。