央行先是公布從2019年10月8日之后,新增的商業(yè)房貸利率參考LPR利率或者轉(zhuǎn)化為固定利率。
央行接著在去年12月份公布了存量的基于基準(zhǔn)利率上下浮的房貸利率模式需要轉(zhuǎn)化成基于LPR的浮動(dòng)利率或者固定利率,轉(zhuǎn)換時(shí)間為2020年3月1號(hào)到2020年8月31號(hào)。
自此基于基準(zhǔn)利率的商業(yè)房貸利率模式成為歷史,這就意味著我們的商業(yè)房貸利率,要么是基于LPR的浮動(dòng)利率,要么是固定利率。
近日央行公布了2020年12月份的LPR,一年期的LPR利率為3.85%,5年期的LPR利率為4.65%,我們房貸參考的一般是5年期的LPR利率,明年的房貸利率確定。
1、選LPR房貸利率,是吃虧,還是賺了?
回答這個(gè)問題,首先要理解什么是基于LPR利率的房貸,其次比較其和固定利率的優(yōu)劣。
央行規(guī)定基于LPR利率的房貸,其貸款利率等于LPR利率加上加點(diǎn)。
LPR利率等于最近一個(gè)月央行公布的LPR利率。
LPR利率是除去18家銀行的報(bào)價(jià)利率最高和最低利率后的平均值,每個(gè)月20號(hào)公布。
固定利率,顧名思義整個(gè)合同期限的利率保持不變。
LPR利率和固定利率,核心區(qū)別在于固定利率利率保持不變,LPR利率是會(huì)變化。
加點(diǎn)對(duì)于老的基于基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)化和基于新增的房貸合同計(jì)算方式不相同,因此分兩種情況,分析LPR利率和固定利率,誰更好。
(1)新增房貸合同,LPR和固定利率哪個(gè)劃算?
新增房貸合同,加點(diǎn)每個(gè)城市不相同,一旦加點(diǎn)確定整個(gè)合同期限內(nèi)是不變的,但是LPR會(huì)改變 。
LPR利率誕生于2019年8月,截止目前,5年期LPR利率經(jīng)過了3輪調(diào)整。
2020年8月20號(hào),5年期的LPR利率為4.85%。
2019年11月20號(hào),5年期LPR利率為4.8%,下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。
2020年2月20號(hào),5年期的LPR利率為4.75%,再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。
2020年4月20號(hào),5年期的LPR利率為4.65%,再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。
5年期LPR利率從誕生到現(xiàn)在,利率已經(jīng)下調(diào)0.2%。100萬意味著一年基本上可以少還2000元月供,每個(gè)月少還約166元。
但是如果選擇固定利率,則月供是不變的。
所以從目前看,選擇LPR利率是劃算的,長期看,我國經(jīng)濟(jì)會(huì)處于寬松,利率下降是趨勢。
另外,即將到來的2021年,你的月供是否會(huì)減少。
這取決于簽合同時(shí)參考的LPR利率和銀行每年重定價(jià)日對(duì)應(yīng)當(dāng)月的LPR利率對(duì)比。如果重定價(jià)日當(dāng)月的LPR利率低,則2021年你的月供下降。
舉個(gè)例子,2020年3月1日申請(qǐng)了房貸,重定價(jià)日為每年的1月1號(hào),按照規(guī)定,貸款時(shí)參考的是最近的LPR利率,那就是參考了2020年2月份5年期的LPR利率(4.75%)。2020年房貸利率為4.75%+加點(diǎn),假設(shè)加點(diǎn)為0.6%,利率為5.35%。
2021年1月1號(hào),銀行開始重新計(jì)算新的一年的房貸利率,參考的是2020年12月份的5年期的LPR利率,2020年12月份的5年期的LPR利率為4.65%。
則2021年的房貸利率為4.65%+加點(diǎn),等于5.25%,相比于2020年房貸利率下降0.1%。
2021年的月供減少,以此類推,每年的1月1號(hào)銀行都會(huì)重新計(jì)算房貸利率,參考的是前一年12月份的LPR利率。
2、基準(zhǔn)利率上下浮的老合同轉(zhuǎn)化為LPR和固定利率,哪個(gè)劃算?
老合同轉(zhuǎn)化為LPR和新合同參考LPR的區(qū)別,在于加點(diǎn)值的確定。
新合同的加點(diǎn)是根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼撸虻刂埔恕?/p>
老合同的加點(diǎn)等于現(xiàn)在的房貸利率減去2019年12月份的LPR利率,2019年12月份LPR利率為4.8%。
假設(shè)老的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,則房貸利率為5.39%。
加點(diǎn)=5.39%-2019年12月份的LPR利率=0.59%。
加點(diǎn)在合同的剩余期限內(nèi)保持不變。
2021年1月1號(hào)銀行開始重新計(jì)算新的一年的房貸利率,新的一年的房貸利率等于2020年12月份的LPR利率加上加點(diǎn),等于4.65%+0.59%=5.24%。
轉(zhuǎn)換成固定利率,按照規(guī)定,轉(zhuǎn)換前后的利率保持不變,固定利率為5.39%,合同的剩余期限內(nèi)保持不變。
相比于固定利率,轉(zhuǎn)化為LPR浮動(dòng)利率,利率下降0.15%。
所以轉(zhuǎn)化成LPR利率更劃算。
雖然8月31日的轉(zhuǎn)化截止時(shí)間已經(jīng)過了,但是還有猶豫期。
六大行此前的公告顯示,8月底的自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換完成后,貸款人若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
意味著,轉(zhuǎn)化為固定利率的,還有機(jī)會(huì)更改為基于LPR利率的。
綜上所述,只要LPR利率處于下行,那選擇LPR無疑是賺了,從LPR誕生到現(xiàn)在,LPR利率已經(jīng)調(diào)整了4次,而且全部是下降,另外我們的經(jīng)濟(jì)政策長期看會(huì)一直寬松,利率下降是長期趨勢,所以選擇LPR利率不虧。