自去年房貸利率掛鉤LPR以來，經(jīng)常有人來問，LPR到底是什么？該怎么應(yīng)對LPR呢？房貸利率要不要轉(zhuǎn)為LPR浮動利率？今天再進(jìn)行總結(jié)一遍，希望能幫到大家快速理解。

1、 什么是LPR？

所謂LPR（Loan Prime Rate），是指貸款市場報價利率，是央行為了利率市場化改革而推進(jìn)的一個重要工具。LPR報價由全國18家銀行在每月20日，向全國銀行間同業(yè)拆借中心報價，報價按照央行的中期借貸便利利率（MLF）加點形成的方式，而不再以央行貸款基準(zhǔn)利率為參照，這就使得貸款市場利率更加市場化。

2、為什么供房者很關(guān)心LPR呢？

2019年底中國人民銀行發(fā)布的公告稱，2020年3月1日至2020年8月31日，將進(jìn)行存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，其中就包含個人住房貸款（公積金貸款除外），且僅此一次轉(zhuǎn)化機會。所以此政策關(guān)乎千萬家買房人群，他們需要在此期間作出決策：是選擇固定利率還是LPR。

?3、 這些購房者應(yīng)該如何應(yīng)對LPR呢？

首先，要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款方式的不同之處。

固定利率是保守固定的，即無論市場貸款利率怎么變化，都穩(wěn)如泰山保持不變；

LPR則是冒險浮動的，每年一次重定價，重定價日一般為每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年對年對日當(dāng)天報價（也有可能保持不變）。

其次，要弄清楚兩種方式的計算邏輯。下面的每一個公式都是重點，重點，重點！

固定貸款利率=基準(zhǔn)利率（固定4.9%）+（1+浮動）（固定）

貸款利率=LPR最新報價（浮動）+加點數(shù)值（固定）

LPR=MLF利率（浮動）+加點幅度（可為負(fù)，浮動）

第一個公式不難理解，后面兩個公式關(guān)鍵在于弄清楚LPR的計算邏輯，所以得弄清楚MLF和加點幅度。

MLF通常三個月、六個月或者一年，為企業(yè)提供中短期融資，該值相對固定，可以為LPR提供報價指引。

加點幅度：指銀行根據(jù)自身的資金成本、風(fēng)險成本等因素，去掉最高值和最低值之后形成的平均加點。

該值每月20日變化一次，即構(gòu)成了LPR每月20日變化。

舉例說明：2019年實施該政策以來，五年期以上LPR從4.85%降到4.75%，主要是由于MLF從3.3%降到3.15%，各銀行的融資成本有所降低，在結(jié)合本行的資金情況制定相應(yīng)的加點幅數(shù)，從而使LPR降低了0.1%。

最后，根據(jù)自己的風(fēng)險喜好和實際情況進(jìn)行選擇。（本文的核心觀點）

個人認(rèn)為如果你的固定執(zhí)行利率高于4%，就可以考慮選擇轉(zhuǎn)LPR，長期看好LPR穩(wěn)定或略降。

基于以下幾個原因：

A． 從時間軸縱向來看，1991年至今的房貸利率由9.72降到4.9，最高時期為15.3（1995年），從2015年至今，一直維持4.9，2019年新政后五年期LPR共變化3次，由4.85%降到4.75%。

可以得出，近20年來基準(zhǔn)利率是明顯往下降的。

B． 從全世界相關(guān)金融體系來看，目前采用LPR報價機制的只有美國、日本、中國香港、中國臺灣等少數(shù)經(jīng)濟體，且這些地區(qū)的房貸利率都相當(dāng)?shù)?，例如美?%左右，日本1%不到，香港2%-3%，明顯低于中國的房貸利率。

所以隨著中國LPR利率的市場化越來越深入，長期看中國市場的房貸利率必定是越來越接近國際市場水平。

C． 從理論分析MLF和加點幅度兩個值：MLF與中國名義GDP緊密相關(guān)，2000-2011年期間中國名義GDP增速在10%上下，近幾年，增速放緩，在6%-7%左右，所以可以推定中國近些年及今后的一些年經(jīng)濟發(fā)展一定是穩(wěn)步向好的。且銀行貸款對房地產(chǎn)領(lǐng)域的流入是被嚴(yán)格限制的，國家為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，一定是穩(wěn)定或適當(dāng)降低企業(yè)融資成本促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，那么MLF就會相對穩(wěn)定或略有下降，銀行融資成本低了，其他18家銀行的加點幅度也是相應(yīng)穩(wěn)定或降低。

所以從長遠(yuǎn)來看LPR肯定是穩(wěn)定或略有下降，不太可能出現(xiàn)大幅漲跌。

舉例：客戶A，住房貸款為200萬，貸款30年，等額本息，執(zhí)行浮動利率為4.41%（即利率9折），現(xiàn)每月還款額為10027.04元。

選擇轉(zhuǎn)化為固定利率，以后每個月還款額保持不變，一直是10027.04元；

選擇轉(zhuǎn)化為LPR，按照2019年12月的LPR報價4.8%計算。

2020年的貸款利率為4.8%-0.39%=4.41%，2020年每月還款額不變，為10027.04元。2021年以后，根據(jù)LPR的浮動報價執(zhí)行（每年的1月1日/放款的對年對月），即4.8%可能發(fā)生變化，0.39%保持不變，若2021年1月1月LPR報價為4.7%，當(dāng)年的貸款利率為4.7%-0.39%=4.31%，當(dāng)年每月還款額為9909.18元，比2020年每月還款減少114.86。依此計算后續(xù)每年每月的還款額。

其他公寓商業(yè)類產(chǎn)品也可以按照以上方法計算后期的月供水平。