本月多個熱點城市的首套房房貸利率再次出現(xiàn)上浮，合肥甚至一度傳出多家銀行停止房貸業(yè)務的消息，這是政府再次收緊房地產金融政策的信號。目前大部分城市的首套房的利率上浮10%-20%，二套房的利率上浮20%-30%，從上浮角度可以說達到歷史最高點。
首套房的房貸利率如此之高的情況之下，作為剛需購房者而言，還要不要買房？冷眼認為剛需購房者應該按需購房，房貸利率不應該成為評判是否購房的標準。下面聽冷眼詳細給您分析。
購房者因為房貸利率上浮而放緩購房計劃，無非是指望未來樓市利息下降，屆時再入市購房節(jié)省大量購房利息。但是這種情況是不會發(fā)生的，政府不會放寬房地產金融政策，房貸利率未來將長期保持上浮。
目前全球都步入降息通道，購房者或許認為隨著中國降息，房貸利率也會下降。但這種情況根本不會發(fā)生。
政府其實早就對銀行利率實施分行業(yè)調整的策略。實體經濟轉型需要低利率，因此政府早在2018年已經通過定向降準、定向降息的策略對實體經濟實施變相降息；樓市調控需要高利率，因此政府始終不準銀行降低房貸利率，并且派遣調查團到各地嚴格審查各家銀行違法房貸，一經查出嚴懲不怠。
準確的說，中國早就2018年就進入金融放松的周期，但并沒有對房貸進行絲毫放松，所以購房者不要妄想政府會因為降息壓力，而降低房貸利率。
剛剛，政府出臺了最新的房貸利率政策：明文規(guī)定：首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），很多房產專家解讀為房貸利率有下降的可能，其實這是有問題的。
首先政府提高了房貸利率下限。在原來銀行執(zhí)行的標準：首套房理論上是可以做到基準利率70%的，但現(xiàn)在提高到基準，二套房理論是可以做到基準，但現(xiàn)在提高到上浮20%。
其次不低于不等于降低房貸利率。這個政策是設置理論上的房貸下限，但并不是要求大家降低房貸利率，就像首套房房貸利率理論能做到七折，但實際操作是不可能。
最后房貸利率是由政府規(guī)定市場利率+本省的房貸加點利率+貸款銀行的房貸加點利率?，F(xiàn)在政府公布的是市場利率，但是本省和貸款銀行都會由利率加點的，實際操作過程中不太可能出現(xiàn)直接按照國家利率執(zhí)行的。
這個調整利率政策雖然很多專家解讀為降低房貸理論，但我持悲觀態(tài)度，更傾向是對房貸利率的收緊。
因此，短期內房貸利率都會高企的情況下，無論什么時候買房都要承受高利率，房貸利率高低不應該成為購房者買房的主要判定標準。
目前房貸利率從絕對值來說是比較高的。但是如何我們縱向比較歷年房貸利率的歷史數(shù)據，房貸利率依然處于歷史低位。
最近二十年大部分年份房貸利率在5.8%－7.8%之間徘徊。目前房貸基準利率4.9%，上浮10%是5.39%， 上浮20%是5.88%，就算拿上浮的利率進行對比，也遠遠低于大部分年份的房貸利率。
因此在前幾年房貸利率這么高的情況下，購房者不會因為利率過高選擇不購房，但在目前房貸處于近二十年低位的時候，購房者為啥因為利率過高而不買房？
房貸利率雖然從總利息上增加了很多，但是從月供角度看增加并不是很大。
目前大部分城市首套房的利率上漲10%。我們按照這個標準進行測算：
按照購房者貸款100萬為例，如果按照基準利率4.9%計算，每月還款金額是5307元
按照房貸利率上浮10%的利率5.39%計算，每月還款金額是5609元，兩者相差302元。
在利率上浮10%情況下，購房者只需要每月多繳納302元的月供。雖然剛需購房者資金十分有限，但是每月多還300元的月供壓力并不是不可逾越的門檻，無非每個月少聚幾頓餐，各方面省吃簡用一些就能完成。
如果購房者因為每月多還302元經濟崩潰了，那絕對不是房貸利率過高的問題，而是購房者購買了超出自己經濟承受力的房子。
雖然短期內房貸利率不會下降，但長期不排除房貸利率下跌的可能性。很多購房者肯定不愿意那時候依然承受高額的房貸，比別人多承受更多的貸款。
不過如果屆時的房產貸款已經低到讓購房者動心的地步，購房者有兩種方法可以享受最新的優(yōu)惠利率。
第一種方式就是直接換房的方法重新申請購房貸款，享受優(yōu)惠的利率。雖然麻煩點，但是相比省下利息而言微不足道。而且隨著個人的成長、經濟實力的提高，5-10年換房周期也是很正常的。
第二種方式是還清購房貸款重新辦理購房貸款。如果購房者舍不得居住的房子，可以借錢還清舊的房貸，然后重新申請房貸享受新的貸款優(yōu)惠。