為了推進利率的市場化改革，2019年8月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心首次公布貸款市場報價利率（LPR），也就是貸款基礎(chǔ)利率,每月調(diào)整一次。根據(jù)央行之前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點（加點可為負值）形成。也就是說，自2019年10月8日開始，房貸利率不再使用基準貸款利率，也就沒有了以往房貸利率是打幾折或上浮幾成的那種計算方式了，取而代之的是采用LPR加減點的方式計算，直接與LPR掛鉤，執(zhí)行浮動利率。
2019年12月28日，央行發(fā)布公告，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）。并要求加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。也就是說，在2019年10份之前辦理的房貸并且沒有還完貸款的每一位購房者，都要重新決定，在固定利率和LPR浮動利率之間做一個選擇。
大家知道，自2015年10月24日之后，5年期以上年貸款基準利率為4.90%。那么對處于還貸期的朋友來說，你以后的房貸利率是選擇4.9%的固定利率還是浮動利率合適呢？
讓我們來看一下2019年8月20日之后的LPR利率變化：
從上面來看，LPR利率處于一個下調(diào)的狀態(tài)，當前的5年期以上LPR利率為4.65%，是低于4.90%的固定利率。
再讓我們來看4.90%的基準利率在近30年處于一個什么水平？
從圖中可以看出，當前4.90%的年利率是自上世紀1991年以后的最低點，最高點是1995年7月1日，5年期以上年利率達到15.30%。
疫情發(fā)生以來，有一種聲音說，為了刺激經(jīng)濟，LPR還會繼續(xù)的往下降，我也認可這種觀點，但LPR下降的周期又會有多長呢？還有人說，現(xiàn)在美國都是負利率了，國內(nèi)的LPR利率肯定還會降，我們是否也會降到負利率時代。其實在2年之前，世界上最著名的銀行之一瑞士銀行就宣布了存款負利率，而我們5年期以上的年貸款利率卻還是4.90%。
還有的朋友疑問說，我當年的房貸利率是打折或上浮，是轉(zhuǎn)換為LPR合適呢還是固定利率合適？下面舉兩個例子：
1.假設(shè)你買房時，房貸利率上浮15%，房貸基準利率為4.9%。那么，原來你的房貸利率為4.9%×（1+15%）=5.635%。以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為基準，5.635%－4.8%＝0.835%。那么你的房貸利率公式就是LPR＋83.5個基點，4.8%+0.835%還是等于5.65%。以目前的5年期4.65%計算，降息后你的房貸利率是4.65％+0.835％＝5.485%。以100萬元房貸貸20年為例，每個月可少還84.94元；如果5年期的LPR為4.9%，你的房貸利率是4.9%+0.835=5.735，每個月就要多還56.93；如果五六年后，5年期的LPR為6.0%，你的房貸利率是6.0%+0.835=6.835%，那么每一個月的還款額是7654.26元，而選擇固定利率每月的還款額是6955.34元，兩者之間相差698.92元。
2.購房時以房貸利率打85折為例，此前房貸基準利率為4.9%。以前，你的房貸利率是4.9%×0.85=4.165%；以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為基準。4.165%－4.8%＝－0.635%。那么，你的房貸利率公式就是LPR－63.5個基點，以目前的5年期4.65%計算，你的房貸利率是4.65％-0.635％＝4.015%。以100萬元房貸貸20年為例，每月可少還80元。假設(shè)5年期LPR為4.9%，房貸利率是4.9%-0.635%=4.265%，每個月要多還53.25元。還是設(shè)定為5年期的LPR為6.0%，你的房貸利率為6.0%-0.635=5.365%，每月的還款額是6802.85元，而選擇固定利率每月的還款額是6147.1元，每月要多還655.75元。
從上面的例子可以得出這樣一個結(jié)論：只要是LPR高于4.8%，選擇固定利率就比浮動利率合適，LPR越高，兩者的差距就越大；LPR低于4.8%，固定利率就不如浮動利率合適。也就是說，選擇哪種還款方式，最終取決于你對未來LPR走勢的判斷。