做小本生意融資不用愁——范明聽(tīng)說(shuō)宅基地可以抵押后


（一）事件回放


湖北省宜城市流水鎮(zhèn)馬頭村的村民范明聽(tīng)說(shuō)房子可以到銀行抵押貸款后，喜出望外。范明在村里有三層樓房。他不能算作一個(gè)純粹的農(nóng)民，除了種地以外，還做點(diǎn)水產(chǎn)生意。去年水產(chǎn)行情不好，他投資12萬(wàn)養(yǎng)殖的螃蟹到賣(mài)的季節(jié)遭遇價(jià)格腰斬，加上自己管理不善死了一大半，凈虧損高達(dá)10萬(wàn)。


吃一塹，長(zhǎng)一智。今年他總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)養(yǎng)蟹行業(yè)有了更深的了解，想東山再起，卻苦于沒(méi)有本錢(qián)。之前虧去了家里的老底，加上向親戚朋友的部分借貸也沒(méi)有還，得不到外援，很難操持舊業(yè)。村支書(shū)李貴軍告訴他，可以用自家宅子去年辦的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證向銀行申請(qǐng)“農(nóng)房貸”，對(duì)于范明來(lái)說(shuō)，這個(gè)消息真是雪中送炭。


范明回家和媳婦兒李娟一合計(jì)，覺(jué)得可行：他們家的宅子大，盡管不像城里商品房那樣精裝修過(guò)，但在村里裝修水準(zhǔn)也屬于中等偏上。登記在證上的面積超過(guò)300平方米，貸個(gè)10萬(wàn)塊應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。房子是夫妻倆共同共有的，要貸款必須雙方一致同意。每個(gè)星期三，是鎮(zhèn)里郵儲(chǔ)銀行到大隊(duì)部（村委會(huì)）為農(nóng)民辦理貸款的日子。這天，李娟二話(huà)沒(méi)說(shuō)，給老范寫(xiě)了一份授權(quán)書(shū)，授權(quán)老范全權(quán)代理辦理貸款，簽上自己的名字并按了手印，并將準(zhǔn)備好的兩人的身份證、結(jié)婚證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證裝在一個(gè)透明塑料袋里交給老范。老范嘴上沒(méi)說(shuō)什么，可心里大受感動(dòng)?？吹较眿D兒這么支持自己，他暗暗給自己鼓勁：今年一定打個(gè)翻身仗，給媳婦兒多買(mǎi)幾身新衣裳。


郵儲(chǔ)銀行的工作人員早已在大隊(duì)部會(huì)議室擺開(kāi)桌子，給有貸款需求的村民進(jìn)行咨詢(xún)和辦理貸款；村里的李書(shū)記也坐在桌子旁邊，給辦理貸款的村民開(kāi)具集體經(jīng)濟(jì)組織的同意證明。李書(shū)記見(jiàn)老范過(guò)來(lái)了，熱情地招呼他：“老范，村里的證明我都給你開(kāi)好了，你簽個(gè)字吧?！狈睹鬟B聲道謝：“謝謝李書(shū)記，太感謝了！”拿著村里的書(shū)面證明和自己攜帶的材料，范明坐在信貸員面前。信貸員小葉引導(dǎo)他填表，并小心地審核老范的材料，逐一復(fù)印。老范問(wèn)：“我就想貸10萬(wàn)元，您看我符合申請(qǐng)條件嗎？”小葉說(shuō)：“您的材料挺齊全的，但缺少一個(gè)除用于抵押的農(nóng)民住房外，其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所的證明材料?！?/p>

老范沒(méi)聽(tīng)懂：“啥材料？”小葉答：“就是您除了用于抵押貸款的住房之外，還有其他的長(zhǎng)期穩(wěn)定住所的證明材料?！薄袄戏叮銈兗沂遣皇沁€可以住你老丈人家，我記得你老丈人家的房子也挺寬敞的，你可以讓你老丈人給你弄個(gè)材料，他們村里蓋章。這樣行吧，小姑娘？”李書(shū)記插話(huà)。小葉點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)：“還是李書(shū)記辦法多。范先生，您的材料通過(guò)我們初審了，您有郵儲(chǔ)的儲(chǔ)蓄卡嗎？沒(méi)有的話(huà)，現(xiàn)場(chǎng)就給您辦一張，用于給您發(fā)放貸款。另外，我們下周安排人到您家用于抵押貸款的房子中看看，評(píng)估一下，到時(shí)您把剛跟您說(shuō)的證明材料準(zhǔn)備好給我們，我們很快就可以為您辦理發(fā)放貸款了。”范明記得自己有一張郵儲(chǔ)的儲(chǔ)蓄卡，也一直在用。他交給小葉核了一下，留下復(fù)印件。


老范跑了一趟老丈人家，搞定那份證明材料。又是一個(gè)周三，郵儲(chǔ)銀行的工作人員來(lái)到老范家，收了老范的材料，幫助老范在手機(jī)上安裝了銀行的軟件，并設(shè)置了用戶(hù)名、密碼，告訴他這筆貸款是其申請(qǐng)的5年貸款期限內(nèi)“一次審批、總額授信、循環(huán)使用、隨借隨還”的，相關(guān)批貸額度不久會(huì)在軟件中體現(xiàn)。


兩天以后，老范登錄銀行軟件，發(fā)現(xiàn)貸款額度里赫然出現(xiàn)數(shù)字“96000”。老范喜得差點(diǎn)跳起來(lái)，媳婦兒李娟湊過(guò)來(lái)，問(wèn)：“是貸款批了吧？哎呀，批了那么多，太好了！老范，咱們得好好用這筆錢(qián)，要用的時(shí)候才提哈！”“嗯嗯，肯定的，娟兒?！崩戏堆劾镉辛斯狻?/p>

（二）案例要點(diǎn)


1.宅基地上的房屋可以抵押貸款嗎？


答：被《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》列入農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的59個(gè)縣（市、區(qū)）名單里的農(nóng)村地區(qū)均可，不在名單中的農(nóng)村地區(qū)不可以。


2.貸款辦理的流程是什么？


答：一般而言，具體的程序?yàn)椋?/p>

農(nóng)民（借款人）填寫(xiě)表格→向銀行提交相關(guān)申請(qǐng)貸款的材料（身份證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意證明、擁有抵押房產(chǎn)之外的穩(wěn)定居所證明等）→銀行派員下戶(hù)評(píng)估→審核，出額度和利率→提款使用→按約還款


3.申請(qǐng)抵押貸款，借款人需滿(mǎn)足什么要求？


答：具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；具有相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房屋所在地塊未列入征地拆遷范圍；除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置；以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書(shū)面同意。


（三）有法可依


1.《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》規(guī)定，在天津市薊縣（現(xiàn)天津市薊州區(qū)）等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。調(diào)整為在59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第一百八十四條、擔(dān)保法第三十七條關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，允許以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款。


釋義：《物權(quán)法》第一百八十四條、《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押，但全國(guó)人大常委會(huì)的上述《決定》對(duì)此進(jìn)行了調(diào)整，在試點(diǎn)地區(qū)允許農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)），亦即宅基地使用權(quán)（包括宅基地上的房屋）均可進(jìn)行抵押貸款。


核心主旨：全國(guó)人大常委會(huì)做出的決定是法律的一種，上述《決定》規(guī)定試點(diǎn)地區(qū)宅基地上的房屋（包括宅基地使用權(quán)）可進(jìn)行抵押貸款。


2.《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第四條規(guī)定：借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，依法擁有政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；（四）所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置；（五）以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書(shū)面同意。


釋義：試點(diǎn)地區(qū)的借款人必須滿(mǎn)足是“信用記錄良好的民事行為能力人”“有無(wú)爭(zhēng)議的房屋及宅基地產(chǎn)權(quán)證明”“有其他穩(wěn)定居所”“集體經(jīng)濟(jì)組織同意”“其他共有人同意”這五個(gè)條件才能申請(qǐng)貸款。


核心主旨：申請(qǐng)以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款必須滿(mǎn)足上述五大要件。


（四）關(guān)鍵點(diǎn)撥


1.必須是59個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村借款人才能以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款。


2.滿(mǎn)足借款的五大條件。如果農(nóng)民住房是單獨(dú)所有，只需滿(mǎn)足前四個(gè)條件即可。


3.使用貸款以后要按約及時(shí)還款，否則一旦還不上貸款，就會(huì)產(chǎn)生失去自己住房的巨大風(fēng)險(xiǎn)。廣大農(nóng)民朋友，貸款要慎重，用款要按需，還款要及時(shí)。


（以上內(nèi)容來(lái)自《農(nóng)村宅基地知識(shí)一本通》）