最近用收到私信說我想做一個(gè)經(jīng)營性抵押貸款，現(xiàn)在房子是按揭還款呢，我想著還了房貸，做一抵。又怕還了房貸，結(jié)果抵押不出來，竹籃打水，有知道這個(gè)具體流程怎么走好呢？
題主完全不用擔(dān)心這個(gè)問題，相應(yīng)的解決方案已經(jīng)很成熟了！
具體操作流程如下：
先申請(qǐng)抵押銀行獲得批復(fù)函，確認(rèn)額度后進(jìn)行還貸操作，按揭銀行解押后抵押銀行辦理抵押手續(xù)，最后就是放款。
雖說這波操作已經(jīng)比較成熟，但仍有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如批復(fù)出了，但由于過程中出現(xiàn)一些變動(dòng)，導(dǎo)致最終被拒絕的幾率還是有的，所以建議在申請(qǐng)批復(fù)的時(shí)候，可以多做兩家銀行的預(yù)審，有備無患！
談?wù)勊栀Y料：
1、準(zhǔn)備材料
每家銀行的資料要求不一樣，在這里簡(jiǎn)單說一下大致需要準(zhǔn)備的材料。
1、借款人及其配偶有效身份證件、戶口簿、結(jié)婚證；
2、個(gè)人收入證明；
3、貸款用途證明或聲明（有的銀行不需要用途證明）；
4、抵押房產(chǎn)權(quán)屬證明；
5、貸款機(jī)構(gòu)要求的其他文件或資料。
2、審核
相關(guān)部門對(duì)材料進(jìn)行審核。
3、評(píng)估
抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)一般是市價(jià)的90%，貸款的成數(shù)一般是評(píng)估價(jià)的60%-70%，能做七成的銀行比較少，每家銀行都有自己認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)，會(huì)告知到哪家機(jī)構(gòu)做評(píng)估。評(píng)估的價(jià)格一般是千分之三到千分之五左右，采用差額定率累進(jìn)的方式收費(fèi)，不同公司的收費(fèi)不同，不同地區(qū)的收費(fèi)也不同。
4、面簽
貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)提交的材料和評(píng)估報(bào)告審核、利率、期限、還款方式等具體事項(xiàng)，然后簽貸款合同和抵押合同。
5、公證
公證不是必要的，根據(jù)不同銀行的要求來決定。
6、抵押登記
抵押登記是去房屋所在地的房管局辦理，一般抵押住宅80，非住宅550，另外還有幾塊錢的印花稅。
準(zhǔn)備材料：
申請(qǐng)人身份證明、婚姻狀況證明；
房屋登記申請(qǐng)書；
房屋所有權(quán)證或《房地產(chǎn)權(quán)證》（共有的房屋還須提交其他共有人同意抵押的證明）；
國有土地使用證；
抵押合同和主債權(quán)合同；
其他必要材料。
7、購買保險(xiǎn)
部分銀行在貸款時(shí)要求借款人購買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的第一受益人是銀行，像之前介紹過的包商銀行需要交貸款額0.25%左右的保險(xiǎn)。
8、放款
收到房屋他項(xiàng)權(quán)證之后，即能放款。
如果只是為了降低利息建議：不要轉(zhuǎn)貸
1.流程過于繁瑣
這個(gè)流程很繁瑣簡(jiǎn)單介紹一下，具體如下（需要墊資的情況）：
2. 隱藏成本不低：
第一：如果你不是公司法人或股東就需要過戶新公司，武漢費(fèi)用在5500-13000不等，而且每年還得繳納記賬和地址費(fèi)用（每年2000-8000）；
第二：如果自己不知道怎么辦理，需要找中介機(jī)構(gòu)，因?yàn)檎麄€(gè)流程太長太繁瑣（個(gè)人認(rèn)為比買賣房還麻煩一些），這樣就涉及中介費(fèi)用1%-2%；
第三：如果自己沒有錢還按揭貸款，就需要墊資，墊資費(fèi)用在10天0.6%左右,武漢大概需要兩個(gè)周期左右；
第四： 其他成本（或有）如評(píng)估費(fèi)、三方收款費(fèi)、下戶費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)用。
3. 風(fēng)險(xiǎn)
大部分銀行宣傳貸款年限都在3年以上，有的甚至可以貸30年，但實(shí)際是一般情況5年后都要重新審批，沒有問題可以續(xù)貸，但是你不能保證屆時(shí)會(huì)有一些政策變化，有可能會(huì)要求你提前還款；
中介風(fēng)險(xiǎn)，有一些中介由于業(yè)務(wù)水平或者道德水平很低，可能有意或無意造成一些不必要的損失（慎重）
其他，由于合規(guī)問題，不方便在這說。
總結(jié)，房貸不是太高建議別動(dòng)，年化在5.9%以上趕緊轉(zhuǎn)吧！