假設(shè)不能用公積金貸款，只能按商貸來(lái)計(jì)算，肯定是等額本金方式，貸款30萬(wàn)30年，按現(xiàn)在最新貸款年利率為4.90%，那么首月還款2,058.33元，每月遞減3.40元，利息總為221,112.50元，總還款金額為521,112.50元，利息占還款總額42.43%。
目前，中國(guó)人民銀行公布的5年期以上的貸款年利率是4.9% ，按基準(zhǔn)利率試算，在利率不變的情況下，采用“等額本息還款”方式還款，利息總額是171199.72元，每月還款金額是1963.33元;采用“等額本金還款”方式還款，利息總額是147612.5元，每月還款金額逐月遞減。
銀行貸款買房利息的計(jì)算取決于個(gè)人購(gòu)房貸款還款方式的不同：
1、按月等額本息還款：
等額本息的特點(diǎn)是：整個(gè)還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款額保持不變。貸款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭的開支。
2、按月等額本金還款：
等額本金的特點(diǎn)是：本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算。每月還款額逐漸減少，但償還的速度是保持不變的。這種方式比較適合于還款初期能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。
如果您有提前還款的打算，使用等額本金的方式較為劃算。如果前期資金較為緊張或需要進(jìn)行其他資金投資的，建議選擇“等額本息”還款方式;如果收入比較穩(wěn)定而不需要進(jìn)行其他投資的，建議選擇“等額本金”還款方式。
另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮動(dòng)方式，從按揭利率成本這方面考慮，如果預(yù)期今后數(shù)年利率將逐步走高的話，選擇“等額本金”還款方式比較有利。